Судебная практика: Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости

РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Ситуация

После покупки недвижимого имущества на торгах, проводимых судебным исполнителем, субъект хозяйствования обратился в органы регистрации с заявлением о регистрации перехода права собственности. Данное имущество не зарегистрировано в установленном порядке как недвижимое.

При обращении заявитель ссылается на нормы Методических указаний по осуществлению государственной регистрации при обращении взыскания на недвижимое имущество, утвержденных приказом Генерального директора ГУП «Национальное кадастровое агентство» от 28.09.2005 № 279.

Регистрирующий орган отказал в приеме заявления и указал, что для регистрации права собственности необходимо представить дополнительные документы (акт приемки объекта в эксплуатацию или выписку из решения исполнительного органа о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению).

Позиция регистрирующего органа основана на том, что без государственной регистрации недвижимого имущества регистрация перехода права собственности недвижимого имущества не может быть осуществлена. При этом регистрирующий орган руководствуется Положением о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 08.06.2004 № 689.

Субъект, купивший здание, обосновывает факт регистрации здания как недвижимого имущества, ссылаясь на технический паспорт (выданный на основании приказа Министра жилищно-коммунального хозяйства от 13.02.1989 № 31).

Однако регистрирующий орган указывает, что технический паспорт является документом, составленным по результатам технической инвентаризации или проверки характеристики недвижимого имущества. Факт регистрации недвижимого имущества технический паспорт не устанавливает.

Правомерны ли действия регистрирующего органа, указывающего, что технический паспорт не является документом, устанавливающим факт регистрации недвижимого имущества?


Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь устанавливаются прежде всего Гражданским кодексом РБ, Кодексом Республики Беларусь о земле и Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон).

На основе Закона приняты такие акты, как:

- постановление Совета Министров РБ от 08.06.2004 № 689 «Об утверждении Положения о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений» (далее - Положение);

- постановление Комзема при Совете Министров РБ от 06.04.2004 № 12 «Об утверждении Инструкции о назначении и требованиях к проведению технической инвентаризации и проверке характеристик недвижимого имущества»;

- решение Мингорисполкома от 15.10.2004 № 2150 «Об утверждении Инструкции о порядке рассмотрения вопросов о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения) по назначению»;

- приказ Генерального директора ГУП «Национальное кадастровое агентство» от 28.09.2005 № 279 «Об утверждении Методических указаний по осуществлению государственной регистрации при обращении взыскания на недвижимое имущество» (далее - Методические указания).

Содержание вышеуказанных актов представляет собой главным образом перечень документов, необходимых для совершения регистрационных действий, технической инвентаризации и получения подтверждения о возможности эксплуатации зданий (сооружений).

Во всех случаях приобретения недвижимости, в т.ч. и в результате торгов, проведенных хозяйственным судом, для определения порядка совершения действий, которые необходимо осуществить покупателю с целью регистрации права собственности на недвижимость, следует руководствоваться требованием о последовательности государственной регистрации, установленным ст.10 Закона. В соответствии с данной нормой государственная регистрация права собственности на строение возможна только после регистрации создания этого строения, которая, в свою очередь, возможна только при условии регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

На практике при реализации хозяйственными судами недвижимости на торгах встречаются случаи, когда выставляемое на продажу имущество не зарегистрировано как объект недвижимости. Это может быть либо эксплуатируемое капитальное строение, информация о котором отсутствует у регистрирующих органов, либо вновь создаваемое недвижимое имущество, так называемое незавершенное строительство.

В подобной ситуации для регистрации права собственности на недвижимость недостаточно документов, перечисленных в п.5 Методических указаний, в частности, копии акта о состоявшихся торгах, копии акта передачи имущества судебным исполнителем, документов о праве собственности или аренды на земельный участок, на котором расположено строение.

Для регистрации создания эксплуатируемого капитального строения и права собственности на него покупателю необходимо представить технический паспорт и акт приемки в эксплуатацию (п.3 Положения). При отсутствии этих документов как у должника, так и в регистрационном деле покупателю необходимо самостоятельно оформить и оплатить техническую инвентаризацию строения, а также обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению.

В случае приобретения незавершенного строительства и при отсутствии технического паспорта и акта ввода в эксплуатацию строения приобретателю необходимо получить в соответствии с законодательством Республики Беларусь разрешение на строительство данного объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию. В настоящее время в Республике Беларусь отсутствует акт законодательства, устанавливающий перечень документов, которые должны представлять юридические лица для регистрации создания недвижимого имущества в связи с его строительством и вводом в эксплуатацию, поэтому большинство территориальных организаций по государственной регистрации на основании ст.32, ст.47 и 49 Закона самостоятельно определяют перечень представляемых документов.

В соответствии с п.3 ст.10 Закона государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, а также государственная регистрация сделок с ним не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

Документом, удостоверяющим факт государственной регистрации недвижимого имущества, является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (ст.38 Закона).



15.03.2007 г.



Анастасия Карней, главный специалист отдела международных отношений
Управления законодательства и международных отношений
Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь

Для более детального изучения см. Судебную практику