Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21 декабря 2006 г. № 03-29/2465
О последствиях приобретения объекта незавершенного строительства



РАЗЪЯСНЕНИЕ ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
21 декабря 2006 г. № 03-29/2465



О ПОСЛЕДСТВИЯХ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА



Вопрос: На аукционе по продаже объектов, проводимом областным территориальным Фондом государственного имущества, приобретено не завершенное строительством встроенно-пристроенное здание детской поликлиники (помещение является цокольным этажом жилого дома).

Согласно пункту 3 статьи 220 ГК Республики Беларусь до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — до государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которых недвижимое имущество создается.

Статьей 44 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) установлено, что основанием для государственной регистрации создания недвижимого имущества является вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).

Жилой дом, цокольный этаж которого (встроенно-пристроенное здание) являлся предметом сделки, сдан в эксплуатацию. Решение о консервации недостроенной его части (встроенно-пристроенного здания) отсутствует. Просим разъяснить, подлежит ли указанная сделка, совершенная на аукционе, государственной регистрации на основании статьи 44 Закона о государственной регистрации, если считать, что принятием решения облисполкома о продаже на аукционе не завершенного строительством здания произошло вычленение изолированного помещения из капитального строения, либо же в данном случае должен применяться пункт 3 статьи 220 ГК Республики Беларусь, не предусматривающий государственную регистрацию сделки по купле-продаже строительных материалов?


Ответ: На сегодняшний день является типичной ситуация, когда у приобретателей такого вида имущества как незаконсервированное незавершенное строение, возникают вопросы о формах и порядке дальнейших действий по приданию приобретенному имуществу статуса недвижимого имущества. В вышеизложенной ситуации у приобретателя возник вопрос о возможности регистрации сделки с незаконсервированным незавершенным строением как сделки по приобретению изолированного помещения, вычлененного из капитального строения, то есть сделки с недвижимым имуществом.

В соответствии с пунктом 3.8 строительных норм Республики Беларусь «Приемка законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26 декабря 2000 года № 596, допускается приемка в эксплуатацию жилых домов без завершения строительных работ во встроенных и пристроенных помещениях, если это предусмотрено проектной документацией, при условии возведения несущих ограждающих конструкций по указанным помещениям, обеспечения достаточного сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций жилого дома в местах примыкания встроенных и пристроенных помещений и безопасных условий для эксплуатации сданного жилого дома. Приемка в эксплуатацию предприятий и учреждений, указанных в пункте 3.8 настоящих норм, размещенных во встроенных и пристроенных помещениях, должна производиться соответствующими приемочными комиссиями по отдельному акту.

На основании вышеизложенной строительной нормы застройщик сдает многоквартирный жилой дом в эксплуатацию и регистрирует создание капитального строения. При этом в техническом паспорте жилого дома как капитального строения не содержится описания не завершенного строительством встроенно-пристроенного помещения.

Вычленение изолированного помещения из капитального строения является самостоятельным основанием регистрации создания недвижимого имущества. В соответствии со статьей 44 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются, в частности:

— строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения;

— вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).

В соответствии со статьей 52 Закона о государственной регистрации вычленение осуществляется на основании решения собственника капитального строения.

Однако решение о продаже не завершенного строительством незаконсервированного помещения не является равнозначным решению о вычленении этого помещения из капитального строения, так как создать и зарегистрировать изолированное помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества путем его вычленения из капитального строения можно только после государственной регистрации создания капитального строения (пункт 2 статьи 10 Закона о государственной регистрации), а также в том случае, если изолированное помещение является внутренней пространственной частью капитального строения, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

До тех пор пока встроенно-пристроенное помещение не сдано в эксплуатацию, в едином государственном регистре недвижимого имущества нет описания этого помещения ни в качестве части капитального строения, ни как изолированного помещения.

Таким образом, не завершенное строительством встроенно-пристроенное помещение будет являться объектом недвижимости только после регистрации его создания по основанию, предусмотренному статьей 44 Закона о государственной регистрации, в результате его строительства и сдачи в эксплуатацию.

Следовательно, только после регистрации создания встроенно-пристроенного помещения сделки с ним будут квалифицироваться как сделки с недвижимым имуществом и соответственно будут подлежать государственной регистрации (пункт 4 статьи 9 и пункт 3 статьи 10 Закона о государственной регистрации).

Вышеизложенное еще раз подтверждает, что сделка по приобретению не завершенного строительством незаконсервированного помещения должна расцениваться как сделка по купле-продаже строительных материалов, не подлежащая государственной регистрации в соответствии с законодательством Республики Беларусь.



Заместитель Председателя Л.Г.Козырева