Помощь: Исчисление и уплата налога на недвижимость в практических ситуациях (в вопросах и ответах)

ИСЧИСЛЕНИЕ И УПЛАТА НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ПРАКТИЧЕСКИХ СИТУАЦИЯХ
(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)



Вопрос: Организация осуществляет реконструкцию здания подрядным способом. Сроки реконструкции истекли в декабре 2006 г., однако она не закончена и здание не введено в эксплуатацию из-за отсутствия у заказчика источника финансирования.

Является ли в данном случае стоимость реконструкции объектом для исчисления налога на недвижимость с незавершенного строительства?

Ответ: В соответствии с нормами ст.2 Закона РБ от 23.12.1991 № 1337-XII «О налоге на недвижимость» (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом РБ от 29.12.2006 № 190-З) (далее - Закон № 1337-XII) налогом на недвижимость облагается стоимость основных средств, являющихся собственностью или находящихся во владении плательщиков, объектов незавершенного строительства. Пунктом 4 ст.5 этого же Закона установлено, что исчисление налога на незавершенное строительство начинается по истечении срока строительства, определенного в соответствии со строительными нормами и правилами. Налог в части выполненного объема работ по объектам незавершенного строительства вносится заказчиком за счет прибыли, остающейся в его распоряжении. Сумма налога определяется исходя из стоимости незавершенного строительства на начало отчетного квартала и 1/4 утвержденной годовой ставки.

Объекты сверхнормативного незавершенного строительства - объекты, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией.

Рассмотрим, относится ли реконструкция к строительству и применительно к ситуации, изложенной в вопросе, - сверхнормативному незавершенному строительству.

Согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 28.07.2004 № 39 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Госкомитета по имуществу РБ от 18.07.2006 № 6), реконструкция - это совокупность работ и мероприятий, направленных на улучшение функционирования или использование по новому назначению капитального строения (здания, сооружения), вызывающих изменение строительного объема или общей площади капитального строения (здания, сооружения) либо мощности (вместимости, пропускной способности) или назначения (включая отдельные помещения) с изменением нормативных требований.

Определение понятия «строительная деятельность (строительство)» дано в ст.1 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (с изменениями и дополнениями, внесенными в т.ч. Законом РБ от 20.07.2006 № 162-З) - это деятельность по подготовке разрешительной и проектной документации на строительство, выполнению строительных работ, включая земляные работы и возведение, конструктивные изменения, реставрационные работы, капитальный и текущий ремонт, снос зданий и сооружений, монтаж и демонтаж зданий и конструкций, а также сооружение сборных элементов на строительной площадке, за исключением деятельности, осуществляемой в военных целях.

Национальное законодательство не содержит конкретного определения термина «незавершенное строительство». В связи с этим специалистами различных министерств даются разные ответы на данный вопрос. Так, в письме Минстройархитектуры РБ от 29.11.2005 № 04-2-47/5745 (с изменениями и дополнениями, внесенными письмом Минстройархитектуры РБ от 21.12.2005 № 01-1-20/6206) содержится следующий ответ на обращение МНС РБ:

«Для определения продолжительности строительства на территории Республики Беларусь применяются следующие нормы:

«Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений СНиП 1.04.03-85» в двух частях. Организация-разработчик - ЦНИИОМТП и др. 1991 г. Распространяются на новое строительство и расширение действующих предприятий;

«Расчетные показатели для определения продолжительности строительства» в двух томах. Организация-разработчик - ЦНИИОМТП и др. 1991 г. Распространяются на новое строительство и расширение действующих предприятий. Проектные организации применяют данные показатели для определения продолжительности строительства при реконструкции;

«Расчетные показатели для определения продолжительности реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» в двух частях. Организация-разработчик - ЦНИИОМТП и др. 1991 г. Распространяются на реконструируемые объекты с полной остановкой, частичной и при работе без остановки;

«Нормы продолжительности строительства и задела жилых зданий при капитальном ремонте и реконструкции», Белжилпроект, Минск, 1990 г.».

Продолжительность капитального ремонта промышленных предприятий, зданий и сооружений определяется по сметным трудозатратам.

Одновременно сообщаем, что срок продолжительности строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов определяется разработчиком проектной документации в составе проекта организации строительства (ПОС), являющегося неотъемлемой частью проектной документации, в соответствии с действующими техническими нормативными правовыми актами и с учетом конкретных условий строительства, характера объекта, необходимости технологических перерывов и других факторов.

В свою очередь проектная документация утверждается в установленном порядке только после получения положительного заключения государственной экспертизы.

При этом сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных проектной документацией.

Учитывая, что действующее законодательство не содержит четкого определения термина «незавершенное строительство», а договор строительного подряда регулирует правовые отношения между сторонами и не является нормативным актом, целесообразно под термином «объект незавершенного строительства», указанным в ст.2 Закона Республики Беларусь «О налоге на недвижимость», понимать объект, по которому истек срок строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, определенный проектом организации строительства (ПОС).

К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, по которым полностью завершены все строительно-монтажные работы, работы по монтажу оборудования и другие, оформлены и утверждены в установленном порядке акты приемки.

Следовательно, если согласно проекту организации строительства (ПОС) истекли сроки реконструкции здания, сооружения, то этот объект следует считать «объектом незавершенного строительства».

В свою очередь в 2006 г. начальник отдела ресурсных платежей и прочих налогов и сборов МНС РБ Корсик В.П. на вопрос: «Каков порядок исчисления налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства в 2006 году?» - дал следующий ответ, размещенный в аналитических базах:

«…Учитывая то, что действующее законодательство не содержит четкого определения термина «незавершенное строительство», а договор строительного подряда регулирует правовые отношения между сторонами и не является нормативным актом, строительные нормы и правила, по которым истек срок строительства, не применяются для исчисления и уплаты налога на недвижимость на незавершенное строительство к объектам, на которых осуществляется реконструкция, техническое перевооружение или реставрация».

Таким образом, учитывая, что действующее законодательство не дает четкого определения термина «незавершенное строительство» и принимая во внимание разъяснения разработчика Закона № 1337-XII, объект, находящийся на реконструкции, даже если сроки реконструкции истекли, не относится к объекту сверхнормативного незавершенного строительства и, следовательно, не является объектом исчисления налога на недвижимость в 2007 году.

Обращаем также внимание, что сам объект основных средств, находящийся на реконструкции, в 2006 г. не являлся объектом для исчисления налога на недвижимость (если по нему не начислялась амортизация), так как п.25 Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость организациями, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 14 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением МНС РБ от 14.08.2006 № 85) (с 1 января 2007 г. утратила силу), установлено, что по основным средствам, по которым в соответствии с Инструкцией о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов в редакции постановления Минэкономики РБ, Минфина РБ, Минстата РБ и Минстройархитектуры РБ от 30.03.2004 № 87/55/33/5 не начисляется амортизация, не производится и начисление налога на недвижимость.

В 2007 г. Закон № 1337-XII не содержит норм, освобождающих объект основных средств, находящийся на реконструкции, от налога на недвижимость, следовательно, организация должна исчислить и уплатить налог на недвижимость со стоимости недвижимого имущества, находящегося на реконструкции.


Вопрос: В каких случаях организация, использующая имущество физических лиц, в 2007 г. является плательщиком налога на недвижимость?

Ответ: Рассмотрим различные варианты получения в пользование основных средств от физических лиц, которые могут иметь место.



Вид отношений между организацией и физическим лицом Организация является плательщиком (+), не является плательщиком (-) Нормативное обоснование
1. Основные средства ввезены на территорию РБ по договорам аренды и другим договорам с иностранными физическими лицами, предусматривающим вовлечение ввезенного имущества в гражданский оборот + Статья 1 Закона № 1337-XII: налог уплачивается независимо от условий договора лицом, использующим ввезенное имущество
2. Основные средства взяты в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных граждан + Статья 1 Закона № 1337-XII: плательщиком является организация (арендатор)
3. Основные средства (за исключением жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и строений) взяты в аренду у физических лиц, не состоящих в штате организации (в т.ч. по договорам, предусматривающим оплату ГСМ и топлива) + Статья 1 Закона № 1337-XII: плательщиком налога является организация (арендатор)
4. Основные средства (жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения (квартиры, комнаты), надворные постройки, гаражи, иные здания и строения) арендованы у физических лиц, не состоящих в штате организации -
(налог уплачивается физическим лицом)
Статья 2 Закона № 1337-XII: налогом облагается стоимость основных средств, являющихся собственностью или находящихся во владении плательщиков, объектов незавершенного строительства, а также стоимость принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и строений, в том числе не завершенных строительством
5. Использование имущества работников в служебных целях для нужд нанимателя (включая случаи, когда работник пользуется автомобилем по доверенности, выданной одним лицом другому в соответствии с требованиями, установленными ст.186 Гражданского кодекса РБ) - Объект обложения налогом на недвижимость не возникает, так как не перечислен как объект налогообложения в ст.2 Закона № 1337-XII
6. Использование имущества, находящегося в пользовании юридического лица, на основании договора безвозмездного пользования имуществом с физическим лицом - Объект обложения налогом на недвижимость не возникает, так как не перечислен как объект налогообложения в ст.2 Закона № 1337-XII


Вопрос: Организация подрядным способом построила здание. Акт приемочной комиссией был подписан 30 апреля 2007 г. Технический паспорт был получен 10 мая 2007 г., а свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации - 4 августа 2007 г.

С какого периода организация обязана уплачивать налог на недвижимость?

Ответ: Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь устанавливаются Гражданским кодексом РБ, Кодексом РБ от 04.01.1999 № 226-З «О земле» (с изменениями и дополнениями), Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, внесенными в т.ч. Законом РБ от 07.05.2007 № 212-З), постановлением Совета Министров РБ от 08.06.2004 № 689 «Об утверждении Положения о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений» (с изменениями и дополнениями, внесенными в т.ч. постановлением Совета Министров РБ от 05.09.2006 № 1136), постановлением Комзема при Совете Министров РБ от 06.04.2004 № 12 «Об утверждении Инструкции о назначении и требованиях к проведению технической инвентаризации и проверке характеристик недвижимого имущества» (с изменениями и дополнениями, внесенными в т.ч. постановлением Комзема при Совете Министров РБ от 29.11.2006 № 53), решением Мингорисполкома от 15.10.2004 № 2150 «Об утверждении Инструкции о порядке рассмотрения вопросов о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения) по назначению» (с изменениями и дополнениями, внесенными решением Мингорисполкома от 05.07.2006 № 1300).

В соответствии с п.2 ст.7 Гражданского кодекса РБ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него (если иное не установлено законодательством). Регистрирующие органы руководствуются Положением о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 08.06.2004 № 689, п.8 которого установлено, что удостоверение произведенной государственной регистрации создания эксплуатируемого капитального строения и изолированного помещения производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации. Следует отметить, что технический паспорт, составленный по результатам технической инвентаризации, факт регистрации недвижимого имущества не устанавливает.

Для регистрации создания эксплуатируемого капитального строения и права собственности на него юридическому лицу необходимо представить технический паспорт и акт приемки в эксплуатацию. Приемочная комиссия руководствуется Положением о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 29.11.1991 № 452 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Совета Министров РБ от 09.08.2006 № 1020). Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта приемочной комиссией. Не допускается эксплуатация объектов, не принятых приемочными комиссиями.

Несмотря на то, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только после получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, в целях бухгалтерского и налогового учета (в частности, налога на недвижимость) датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта приемочной комиссией. Это положение закреплено в п.15 Инструкции о порядке бухгалтерского учета основных средств в редакции постановления Минфина РБ от 09.07.2004 № 110 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением от 07.07.2005 № 89): объекты недвижимости, являющиеся в соответствии с законодательством объектами государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные документы о приеме-передаче и которые фактически эксплуатируются, до государственной регистрации права собственности и других вещных прав на них принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с отражением на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». После удостоверения произведенной государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в установленном законодательством порядке указанные объекты основных средств отражаются на счете 01 «Основные средства» в составе собственных основных средств.

В аналогичном порядке отражаются в бухгалтерском учете отдельные объекты основных средств, подлежащие обязательной регистрации либо сертификации (транспортные средства, кассовые аппараты, игровое оборудование, применяемое для организации и проведения азартных игр), по которым оформлены первичные документы о приеме-передаче и которые фактически пригодны к эксплуатации.

Таким образом, организации следовало 30 апреля 2007 г. принять здание на учет в качестве основных средств с отражением на субсчете «Эксплуатируемые основные средства, не прошедшие государственную регистрацию» к счету 01 «Основные средства». Начисление налога на недвижимость следует производить с III квартала 2007 г. То есть до 20 июля следовало подать налоговую декларацию и включительно по 23 июля 2007 г. заплатить налог в размере 1/3 за июль месяц. В августе после получения свидетельства (удостоверения) также необходимо сделать запись: Д-т 01, субсчет «Основные средства в эксплуатации» - К-т 01, субсчет «Эксплуатируемые основные средства, не прошедшие государственную регистрацию».


Вопрос: Организация 20 марта 2007 г. приобрела компьютер, который ввела в эксплуатацию 28 мая 2007 г.

С какого периода следовало начислять налог на недвижимость со стоимости объекта основных средств? Если объект до 28 мая учитывался на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», необходимо ли было начислять налог на недвижимость со стоимости объекта незавершенного строительства?

Ответ: Компьютер относится к имуществу, не требующему монтажа. В соответствии с подп.5.1 п.5 Инструкции о порядке заполнения бланков типовых унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 08.12.2003 № 168 (далее - Инструкция № 168), включение объектов, не требующих монтажа, производится в момент приобретения. Следовательно, исходя из этой нормы, организация обязана была ввести компьютер в эксплуатацию 20 марта 2007 и, соответственно, составить и утвердить акт о приеме-передаче объекта основных средств (форма ОС-1). По мнению автора, фраза «в момент приобретения» некорректна, в Инструкции № 168 следовало указать «в месяце приобретения».

Статьей 5 Закона № 1337-XII установлено, что организациями налог на недвижимость определяется ежеквартально исходя из наличия основных средств по остаточной стоимости на начало квартала и 1/4 утвержденной годовой ставки (п.1 ст.5). Налоговые декларации (расчеты) по налогу на недвижимость организации представляют в налоговые органы по месту постановки на учет не позднее 20-го числа первого месяца отчетного квартала (п.7 ст.5). Уплата налога производится плательщиками не позднее 22-го числа каждого месяца равными долями в размере 1/3 части квартальной суммы налога.

Таким образом, с учетом норм Инструкции № 168 и Закона № 1337-XII организации следовало с 1 апреля 2007 г. (II квартал) начислять налог на недвижимость со стоимости объекта основных средств. В сложившейся же ситуации организации необходимо представить уточненные расчеты и доплатить налог на недвижимость.

В соответствии с п.29 Инструкции о порядке внесения исправлений в бухгалтерский учет в случае обнаружения ошибок, утвержденной постановлением Минфина РБ от 29.06.2005 № 83, в случае занижения суммы налога на недвижимость в текущем году необходимо сделать следующую запись в месяце обнаружения: Д-т 99 - К-т 68, доплатить налог и с учетом этого скорректировать налог на прибыль и транспортный сбор. Организация также должна уплатить пеню за несвоевременную уплату налога, которая начисляется записью: Д-т 99 - К-т 68.



31.07.2007 г.



Наталья Кондакова, кандидат экономических наук, доцент, аудитор



Журнал «Главный Бухгалтер. Ревизор» № 8, 2007 г.



Для более детального изучения см.: 1. Пособие

2. Пособие

3. Пособие