Помощь: Сдача в субаренду объекта недвижимости, находящегося в коммунальной собственности



СДАЧА В СУБАРЕНДУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ситуация

Организация частной формы собственности арендует помещение, находящееся в коммунальной собственности, и планирует часть этого помещения сдавать в субаренду.

В каком порядке определяется размер арендной платы при сдаче помещений, находящихся в коммунальной собственности, в субаренду? Можно ли устанавливать ставку арендной платы по договору субаренды выше установленной в договоре аренды? Необходимо ли в этом случае перечислять часть полученных доходов в бюджет?


При сдаче объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, в субаренду порядок определения размеров арендной платы регламентируется теми же нормативными правовыми актами, что и при сдаче данного имущества в аренду. Это обусловлено тем, что при сдаче в аренду и субаренду форма собственности на это имущество не меняется.

Так, при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, размеры арендной платы определяются в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом Президента РБ от 04.08.2006 № 498. Пунктом 18 названного Положения установлено, что при сдаче в субаренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, арендная плата для субарендатора определяется в соответствии с данным Положением.

При сдаче в аренду общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, размеры арендной платы определяются в соответствии с Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента РБ от 30.09.2002 № 495 (далее - Положение). Положение применяется и при передаче общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности в субаренду (п.1).

При сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности, определение размеров арендной платы регламентируется инструкциями о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности, утвержденными решениями соответствующих областных, городских и районных Советов депутатов.

К примеру, определение размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности Гомельской области, регламентируется Инструкцией о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в областной коммунальной собственности, утвержденной решением Гомельского областного Совета депутатов от 26.09.2006 № 293.

Пунктом 18 данной Инструкции определено, что при сдаче в субаренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности Гомельской области, арендная плата для субарендатора определяется в соответствии с указанной Инструкцией.

Аналогичная норма содержится в инструкциях о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, утвержденных решениями остальных областных и Минского городского Советов депутатов.

Чтобы разобраться в вопросе, может ли быть размер арендной платы по договору субаренды выше, чем по договору аренды, необходимо изучить установленный законодательством порядок определения размеров арендной платы для соответствующей категории недвижимого имущества.

Так, при сдаче в субаренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской и коммунальной собственности, размеры арендной платы по договору аренды и субаренды могут отличаться за счет применения в расчетах различного размера коэффициента эффективности.

При сдаче в субаренду общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной (республиканской и коммунальной) собственности, установление по договору субаренды размера арендной платы, отличного от размера арендной платы, установленного по договору аренды, может происходить за счет:

1) применения при расчете арендной платы различных размеров базовых ставок арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, установленных в зависимости от направления использования помещений (производственное, непроизводственное, смешанное) арендатором и субарендатором (приложение 2 к Положению);

2) применения либо неприменения в отношении арендаторов и субарендаторов коэффициентов, установленных для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях и отдельных категорий арендаторов (приложение 3 к Положению);

3) применения повышающих коэффициентов в пределах 1,5-20,0 и понижающих коэффициентов, учитывающих вид деятельности и категорию арендаторов, установление которых осуществляется Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности, облисполкомами и Минским горисполкомом.

Перечисление в бюджет определенной части доходов, полученных от сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, регламентируется Указом Президента РБ от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» (далее - Указ № 498), находящихся в коммунальной собственности - решениями соответствующих областных, городских и районных Советов депутатов.

Отметим, что п.1 Указа № 498 установлено, что республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование, перечисляют в республиканский бюджет 50% средств, полученных от сдачи в аренду указанного имущества и оставшихся после уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, если иное не предусмотрено в законодательных актах.

По сдаваемым в аренду производственным зданиям, сооружениям, нежилым помещениям, находящимся в коммунальной собственности, в качестве примера определения арендной платы за них приведем решение Гомельского областного Совета депутатов от 26.09.2006 № 293 «О регулировании арендных отношений». Пунктом 1 данного решения установлено, что комитеты и управления Гомельского областного исполнительного комитета, органы, уполномоченные облисполкомом управлять организациями, находящимися в областной коммунальной собственности, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в областной коммунальной собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в областной коммунальной собственности, переданное им в безвозмездное пользование, перечисляют в областной бюджет 50% средств, полученных от сдачи в аренду указанного имущества и оставшихся после уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, если иное не предусмотрено в законодательных актах.

Приведенные нормы предусматривают, что перечисление в бюджет определенной части средств, полученных от сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, производится предприятиями и организациями, у которых эти объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Вместе с тем согласно ст.577 Гражданского кодекса РБ договор аренды узаконивает передачу арендатору имущества во владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, у арендатора имущество не находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Вместе с тем в решении Минского городского Совета депутатов от 25.09.2006 № 260 «О некоторых вопросах аренды, субаренды имущества, находящегося в коммунальной собственности города Минска» установлено, что арендаторы, сдающие здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности г.Минска, в субаренду, 50% средств, полученных от субаренды и оставшихся после уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский бюджет и бюджет г.Минска, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, перечисляют организациям, имеющим на праве хозяйственного ведения или оперативного управления здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности г.Минска.

Таким образом, вопрос о перечислении определенной части средств, полученных арендаторами от сдачи в субаренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в коммунальной собственности, находится в прямой компетенции областных, районных и городских Советов депутатов, в связи с чем более подробную информацию по данному вопросу можно получить в местных исполнительных и распорядительных органах.



31.07.2007 г.



Юрий Малявко, консультант фонда государственного имущества
Министерства экономики Республики Беларусь