Судебная практика: О регистрации договора аренды части капитального строения



О РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ КАПИТАЛЬНОГО СТРОЕНИЯ

Ситуация

В соответствии со ст.621 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.622 ГК).

Правила ГК, применяемые к аренде здания или сооружения, относятся также к аренде части здания или сооружения, если иное не предусмотрено законодательством (ст.621 ГК).

Порядок официального толкования нормативных правовых актов определен ст.70 Закона РБ от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь». Осуществлять официальное толкование юридической категории «часть здания или сооружения», применяемой законодателем в ГК, Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ (его правопреемник) или другие органы и организации законодателем не уполномочены.

Кроме того, актами законодательства может быть определено только одно из двух: применяются ли правила ГК, которые регулируют аренду здания или сооружения, также и к аренде части здания или сооружения или эти правила к аренде части здания или сооружения не применяются.

Действующее законодательство Республики Беларусь не устанавливает, что правила ГК, применяемые к аренде здания или сооружения, не относятся к аренде части здания или сооружения.

Актами законодательства, помимо ГК, не может быть определено, к какому виду (типу, разновидности и т.д.) части здания или сооружения применяются правила ГК, которые регулируют аренду здания или сооружения, т.е. если правила ГК, регулирующие аренду здания или сооружения, применяются также и к аренде части здания или сооружения, то такие правила распространяются на любой вид (тип, разновидность и т.д.) части здания или сооружения.

Статьей 596 ГК установлен приоритет специальных норм Гражданского кодекса РБ над общими в отношении отдельных видов договоров аренды.

Следовательно, даже если передаваемая в аренду часть здания или сооружения не соответствует признакам потребляемой вещи (изолированного помещения), то договор аренды такой части здания или сооружения соответствует ГК, и предмет такого договора считается согласованным при условии возможности однозначной идентификации переданной в аренду части здания или сооружения (указания в договоре общей площади, места расположения в здании или сооружении и планировки передаваемой в аренду части здания или сооружения).

С учетом вышеизложенного полагаем, что правила Гражданского кодекса, устанавливающие обязательность государственной регистрации договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее 1 года, в настоящее время безусловно применяются к аренде любого вида (типа, разновидности и т.д.) части здания или сооружения, в т.ч. к аренде части здания или сооружения как внутренней пространственной части капитального строения (здания, сооружения), не отделенной от других частей строения перекрытиями, стенами, перегородками и (или) не имеющей самостоятельного входа из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора и т.д.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.д.) непосредственно или через другие помещение, территорию, государственная регистрация создания которых не проводилась.

В соответствии со ст.32 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» для всех случаев регистрационных действий, совершаемых по заявлению юридического лица специально уполномоченным органом государственного управления, определяются перечни документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации.

Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 27.10.2004 № 44 (далее - постановление № 44) установлен перечень документов, представляемых исключительно для государственной регистрации договора аренды, субаренды части капитального строения (здания, сооружения) как внутренней пространственной части капитального строения (здания, сооружения), отделенной от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющей самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора и т.д.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.д.) непосредственно или через другие помещение, территорию, государственная регистрация создания которых не проводилась.

По вышеуказанному основанию органы по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него систематически отказывают в государственной регистрации договоров аренды части здания или сооружения как внутренней пространственной части капитального строения (здания, сооружения), не отделенной от других частей строения перекрытиями, стенами, перегородками и (или) не имеющей самостоятельного входа из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора и т.д.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.д.) непосредственно или через другие помещение, территорию, государственная регистрация создания которых не проводилась.

При этом органы по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него указывают, что договор аренды, субаренды части капитального строения (здания, сооружения) как внутренней пространственной части капитального строения (здания, сооружения), не отделенной от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками и (или) не имеющей самостоятельного входа из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора и т.д.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.д.) непосредственно или через другие помещение, территорию, государственная регистрация создания которых не проводилась, заключенный сроком не менее 1 года, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и не требует государственной регистрации.

Органы по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него не принимают во внимание положения ст.71 Закона РБ от 10.01.2000 № 361-3 «О нормативных правовых актах Республики Беларусь», согласно которой в случае коллизии между нормативными правовыми актами субъекты правоотношений обязаны руководствоваться нормой акта, обладающего более высокой юридической силой, в рассматриваемом случае - ГК, а не вышеуказанным постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, которым для целей государственной регистрации осуществлено произвольное узкое толкование юридической категории «часть здания или сооружения».

Очевидно, перечень документов для государственной регистрации договора аренды части здания или сооружения как внутренней пространственной части капитального строения (здания, сооружения), не отделенной от других частей строения перекрытиями, стенами, перегородками и (или) не имеющей самостоятельного входа из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора и т.д.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.д.) непосредственно или через другие помещение, территорию, государственная регистрация создания которых не проводилась, определяется в соответствии с законодательством, и такой договор аренды, заключенный на срок не менее 1 года, требует обязательной государственной регистрации.

Отметим также, что в настоящее время действуют договоры и основанные на них права аренды сроком более 1 года, зарегистрированные ранее даты принятия постановления № 44, участником которых является ЗАО «С», имеющие своим объектом части здания (сооружения) как внутренние пространственные части капитального строения (здания, сооружения), не отделенные от других частей строения перекрытиями, стенами, перегородками и (или) не имеющие самостоятельного входа из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора и т.д.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.д.) непосредственно или через другие помещение, территорию, государственная регистрация создания которых не проводилась.

Из постановления № 44 следует, что соглашения о расторжении таких договоров аренды части здания или сооружения и соответственно прекращение основанных на таких договорах прав аренды в настоящее время государственной регистрации не подлежат, и, следовательно, такое зарегистрированное право аренды части здания или сооружения вообще не может быть прекращено.

С учетом вышеизложенного в целях защиты своих интересов ЗАО «С» просит изложить свою позицию по вопросу государственной регистрации договора аренды части здания (сооружения) как внутренней пространственной части капитального строения (здания, сооружения), не отделенной от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками и (или) не имеющей самостоятельного входа из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора и т.д.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.д.) непосредственно или через другие помещение, территорию, государственная регистрация создания которых не проводилась, заключенного на срок не менее 1 года, и основанного на таком договоре права аренды.


Согласно абзацу второму п.1 ст.621 ГК нормы ГК, регулирующие аренду зданий и сооружений, в т.ч. и требование ст.622 ГК об обязательной государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее 1 года, применяются и в случаях аренды части зданий, если иное не предусмотрено законодательством.

На сегодняшний день в законодательстве Республики Беларусь отсутствует норма, которая бы отменяла установленное ГК вышеупомянутое правило о регистрации договоров аренды части здания или сооружения.

В то же время существуют акты законодательства специального характера, которые более детально регламентируют процедуру регистрации сделок с недвижимостью и одновременно дают определение и описание некоторых видов объектов недвижимости, которые могут подпадать под понятие «часть здания».

Прежде всего это Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон). В ст.4 Закона говорится, что объектами государственной регистрации являются сделки с недвижимым имуществом, подлежащие согласно законодательным актам Республики Беларусь государственной регистрации. Таким образом, содержание ст.4 Закона полностью соответствует ст.621 и ст.622 ГК и включает случаи заключения договоров аренды части зданий или сооружений. При этом ст.3 Закона, определяя круг объектов недвижимости, на которые распространяется действие Закона, содержит неисчерпывающий перечень и помимо части здания как изолированного помещения упоминает «другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь».

Кроме того, к специальному законодательству о регистрации недвижимости можно отнести постановление № 44, которое принято на основании Закона. Постановлением № 44 так же, как ГК и Законом, предусматривается регистрация договоров аренды части здания. Однако определение термина «часть капитального строения (здания, сооружения)», введенного для целей применения данного постановления, сужает понятие «часть здания» до отдельных помещений с самостоятельным входом. В то же время законодателем описываются и другие формы существования договора аренды части здания (сооружения). Так, на основании Декрета Президента РБ от 25.03.2003 № 10 «О предоставлении юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям во временное пользование торговых площадей в пунктах продажи» возможно сдавать в аренду определенное количество площади в пункте продажи, например ничем не обособленную часть торгового зала.

В связи с вышеизложенным полагаем, что регистрация договоров аренды части здания является обязательной в силу требований ГК и Закона, а также в силу отсутствия в законодательстве норм об отмене этих требований в отношении какого-либо вида недвижимости, соответствующего понятию «часть здания или сооружения».


15.06.2007 г.



Анастасия Карней, главный специалист

отдела международных отношений управления законодательства

и международных отношений Высшего Хозяйственного Суда

Республики Беларусь

Для более детального изучения см. Пособие