Судебная практика: Государственная регистрация договора купли-продажи объекта недвижимости

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Ситуация

Согласно п.3 ст.8 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) право на недвижимое имущество переходит с момента государственной регистрации такого перехода.

В то же время п.3 ст.9 Закона предусмотрена обязательная государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст.9 Закона государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (п.4 ст.9 Закона).

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке (п.5 ст.9 Закона).

Территориальная организация по государственной регистрации не регистрирует перехода права собственности на отчуждаемое по договору купли-продажи недвижимое имущество до получения решения исполкома о переходе права пользования земельным участком. В связи с этим на практике нередко имеют место случаи, когда со дня государственной регистрации договора купли-продажи здания до дня регистрации перехода права собственности на него проходит немало времени (как правило, 1-1,5 месяца). Поэтому возникают вопросы относительно статуса здания в период между двумя регистрациями.

Следует ли из содержания вышеперечисленных норм Закона, что после государственной регистрации сделки купли-продажи здания какие-либо операции с ним, в т.ч. и обращение на него взыскания, невозможны до признания судом государственной регистрации этой сделки недействительной?


Нормы Гражданского кодекса РБ, регулирующие заключение договора купли-продажи недвижимости и возникновение права собственности на недвижимость, а также требования законодательства, закрепленные в Законе, допускают возможность несовпадения во времени момента заключения договора и момента перехода права собственности на недвижимость.

Так, в соответствии с абзацем вторым п.5 ст.10 Закона государственная регистрация возникновения права на капитальное строение, основанием которой является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения права на земельный участок, на котором расположено строение.

В подобной ситуации продавец недвижимости даже после заключения и регистрации сделки, а также после исполнения своей обязанности передать имущество, т.е. после подписания акта приема-передачи сохраняет право собственности на предмет договора до тех пор, пока не произойдет смена собственника в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю.

В соответствии со ст.371 Хозяйственного процессуального кодекса РБ допускается обращение взыскания на имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности. Согласно ст.369 данного кодекса обращение взыскания на имущество должника производится посредством наложения ареста на имущество и его реализации.

Таким образом, если должником в исполнительном производстве является продавец недвижимости, в отношении которой уже заключена сделка купли-продажи, но право собственности на момент производства ареста принадлежит продавцу, то наложение ареста является законным и должно быть зарегистрировано в организации по государственной регистрации недвижимого имущества.

Как следствие, для покупателя становится невозможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость, однако данное обстоятельство само по себе не может являться основанием для признания заключенной сделки недействительной.


31.05.2007 г.



Анастасия Карней, главный специалист отдела
международных отношений управления законодательства
и международных отношений Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь

Для более детального изучения см.: 1. Вопрос-ответ

2. Судебную практику