Помощь: Налогообложение доходов от риэлтерских услуг

Законодательством не установлено каких-либо особенностей бухгалтерского учета и налогообложения для риэлтерских организаций. При отражении в бухгалтерском учете доходов и расходов от риэлтерской деятельности применяются действующие План счетов бухгалтерского учета и Инструкция по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденные постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89, а также утвержденные постановлениями Минфина РБ от 26.12.2003 № 181 Инструкция по бухгалтерскому учету «Доходы организации» и от 26.12.2003 № 182 Инструкция по бухгалтерскому учету «Расходы организации».

Налогообложение риэлтерских организаций производится в общеустановленном порядке в соответствии с действующим налоговым и бюджетным законодательством.

Необходимо обратить внимание, что риэлтерские организации много сделок осуществляют с объектами жилищного фонда, а также с не завершенными строительством объектами жилищного фонда.

Согласно подп.19.12 п.19 Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 16 (с изменениями и дополнениями, далее — Инструкция № 16), освобождаются от налогообложения обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда и незавершенных объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда.

В соответствии с п.20 Инструкции № 16 нормы подп.19.12 п.19 Инструкции № 16 распространяются на суммы вознаграждений, полученных по договорам поручения, комиссии или консигнации либо иным аналогичным договорам, связанным с реализацией объектов жилищного фонда и не завершенных строительством объектов жилищного фонда, а также работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда.

Согласно подп.1.3 п.1 Указа Президента РБ от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в т.ч. долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в т.ч.:

консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;

организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;

помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Таким образом, риэлтерские услуги по операциям, связанным с реализацией объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного фонда, освобождаются от налога на добавленную стоимость.

При этом должен быть обеспечен раздельный учет такой выручки, что предусмотрено и в Указаниях по заполнению формы государственной статистической отчетности № 1-риэлтерские услуги «Отчет об оказании риэлтерских услуг», утвержденных постановлением Минстата РБ от 30.05.2005 № 32.

Необходимо также отметить, что согласно п.12 Инструкции № 16 налоговая база для исчисления НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные объекты сверх цены реализации, а также в виде санкций за нарушение покупателями (заказчиками) условий договоров.

Суммы, указанные в п.12 Инструкции № 16, освобождаются от налогообложения, если они поступили по договорам, связанным с объектами, перечисленными в подп.19.12 п.19 Инструкции № 16.

По всем другим операциям с объектами недвижимости, не относящимися к жилищному фонду, НДС исчисляется в общеустановленном порядке.

В соответствии с п.14 Инструкции о порядке исчисления и уплаты в бюджет налогов на доходы и прибыль, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 19 (с изменениями и дополнениями) (далее — Инструкция № 19), облагаемая налогом прибыль исчисляется исходя из суммы прибыли от реализации товаров (работ, услуг), иных ценностей, имущественных прав и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям.

Прибыль (убыток) от реализации услуг определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой, полученной от их реализации, и затратами по производству и реализации этих услуг, учитываемых при налогообложении, а также суммами налогов и сборов, уплачиваемых согласно установленному законодательными актами порядку из выручки, полученной от реализации услуг. Напомним, что с 1 июля 2006 г. затраты, учитываемые при исчислении налогооблагаемой прибыли, определяются по Перечню расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, включаемых в состав затрат, приведенному в приложении к Указу Президента РБ от 09.06.2006 № 380.

Согласно подп.23.4 п.23 Инструкции № 19 в состав доходов от внереализационных операций включаются в т.ч. поступления в счет возмещения организации убытков.

К расходам от внереализационных операций относятся в т.ч. суммы возмещения убытков (подп.28.4 п.28 Инструкции № 19).

Подпунктом 21.4 Инструкции о порядке реализации взимания сбора в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки и налога с пользователей автомобильных дорог в 2006 году, утвержденной постановлением МНС РБ от 23.01.2006 № 8, установлено, что организации, занимающиеся посреднической деятельностью, включая комиссионную торговлю, производят исчисление целевых платежей от дохода (вознаграждения).

Согласно подп.1.2 п.1 ст.8 Закона РБ «О бюджете Республики Беларусь на 2006 год» операции с недвижимым имуществом являются объектом обложения налогом на услуги.

Налоговая база определяется как выручка от реализации услуг плательщиками без включения в них налога. Налоговые ставки устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в размере не более 10% налоговой базы. Сумма налога на услуги устанавливается как надбавка к цене реализуемых услуг с учетом налога на добавленную стоимость и исключается из выручки при исчислении налогов, сборов и иных платежей, уплачиваемых в бюджет, в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды.

При введении налога на услуги областные и Минский городской Советы депутатов определяют плательщиков, объекты налогообложения, налоговую базу, налоговые ставки, налоговый период, порядок исчисления, порядок и сроки уплаты местных налогов и сборов. Поэтому при исчислении налога на услуги необходимо руководствоваться инструкцией по налогу на услуги, утвержденной Советом депутатов той области (Мингорсоветом), на территории которой зарегистрирована риэлтерская организация либо на территории которой она оказывает услуги.

От редакции журнала:Инструкции по налогу на услуги утверждены решениями:

Гомельского облсовета от 28.12.2005 № 202 «О бюджете Гомельской области на 2006 год»;

Брестского облсовета от 27.12.2005 № 197 «О бюджете области на 2006 год»;

Могилевского облсовета от 21.12.2005 № 15-4 «Об утверждении инструкций о местных налогах и сборах»;

Гродненского облсовета от 03.01.2006 № 162 «Об утверждении инструкций»;

Минского горсовета от 31.12.2005 № 208 «Об утверждении инструкций о местных налогах и сборах»;

Минского облсовета от 28.12.2005 № 167 «Об утверждении Инструкции о налоге на услуги»;

Витебского облсовета от 24.11.2005 № 153 «Об утверждении инструкций о местных налогах и сборах».

Размеры ставок по налогу на услуги в части операций с объектами недвижимости представлены в следующей таблице:

Услуги объектов сервиса г.Минск Области
Брест-ская Витеб-ская Гомель-ская Грод-ненская Минская Моги-левская
С недвижимым имуществом 10 10 10 10 10

Порядок расчета налогов для организации, оказывающей риэлтерские услуги, рассмотрим на примере.

Пример

Организация, оказывающая риэлтерские услуги, получила за период январь-март 2006 г. выручку от оказанных услуг в сумме 85 000 тыс.руб., в т.ч. от операций с жилищным фондом — в сумме 38 000 тыс.руб. Предположим, что операции с объектами недвижимости облагаются налогом на услуги по ставке 5%.

Сумма НДС, уплаченная поставщикам в 2006 г., составила 3500 тыс.руб. Остаток налоговых вычетов на 1 января 2006 г. отсутствовал.

Кроме того, организация получила от заказчиков в возмещение убытков 1200 тыс.руб. и сама возместила убытки, причиненные другим организациям, в сумме 600 тыс.руб.

Поскольку у организации имеются обороты, освобождаемые от НДС, то необходимо в соответствии с подп.34.1 п.34 Инструкции № 16 распределить налоговые вычеты. При этом не подлежат вычету суммы налога, относимые на затраты плательщика по производству и реализации объектов.

Суммы налога, уплаченные плательщиком при приобретении либо при ввозе на таможенную территорию Республики Беларусь объектов, за исключением основных средств и нематериальных активов, относятся на затраты плательщика по производству и реализации объектов в случае использования приобретенных объектов, за исключением основных средств и нематериальных активов, для производства и (или) реализации объектов, обороты по реализации которых в соответствии с законодательством РБ освобождены от налогообложения.

В случае одновременного использования приобретенных (ввезенных) объектов, за исключением основных средств и нематериальных активов, для производства и (или) реализации объектов, операции по реализации которых освобождены от налогообложения, и объектов, операции по реализации которых подлежат налогообложению, отнесение суммы налога, уплаченной плательщиком, на затраты плательщика по производству и реализации объектов осуществляется нарастающим итогом с начала года исходя из доли оборота по реализации объектов, освобожденных от налогообложения, в общей сумме оборота по реализации объектов.

В нашем примере в сумму оборота для распределения налоговых вычетов должна быть включена сумма, полученная в возмещение убытков.

Для распределения налоговых вычетов из выручки необходимо исключить сумму налога на услуги.

Сумма налога на услуги, исчисленного по реализации, будет равна 4047,6 тыс.руб. (85 000 х 5 / 105), в т.ч. приходящаяся на обороты, освобождаемые от НДС, — 1809,524 руб. (38 000 / 85 000 х 4047,6). Сумма оборота для распределения налоговых вычетов составляет 82 152,5 тыс.руб. (85 000 — 4047,5 + 1200).

Удельный вес освобождаемых от НДС оборотов равен 0,440 53 ((38 000 — 1809,524) / 82 152,5).

Сумма налоговых вычетов, подлежащая включению в себестоимость, составит 1541,855 тыс.руб. (3500 х 0,440 53).

Данная сумма налоговых вычетов включается в себестоимость, при этом составляется запись:

Д-т 20 — К-т 18 — 1541,855 тыс.руб.

В бухгалтерском учете приведенные операции отражаются проводками:

Содержание операции Дебет Кредит Сумма, тыс.руб.
Отражена выручка от реализации 51, 62 90 85 000
Отражены поступления в возмещение убытков 51 92 1200
Оплачены причиненные убытки другим организациям 92 51 600
Сформирована себестоимость оказанных услуг 20 02, 05, 10, 18, 70, 68, 69

и др.

48 000
Отражена себестоимость оплаченных услуг 90 20, 45 47 000

(условно)

Исчислен налог на услуги 90 68 4047,6
Исчислен НДС от выручки

((85 000 — 4047,6) — (38 000 —

— 1809,090)) х 18 / 118

90 68 6828,090
Исчислены целевые платежи в размере 3% из выручки

(85 000 — 4047,6 — 6828,090) х 3%

90 68 2223,729
Исчислен НДС от внереализационных доходов

(1200 х 15,25%)

92 68 183
Отражен финансовый результат от оказания услуг 90 99 24 900,581
Отражен финансовый результат от внереализационных доходов и расходов 92 99 417

01.09.2006 г.

Валентина Прохожая, экономист

Журнал «Главный Бухгалтер. ГБ» № 32, 2006 г.

Для более детального изучения см.: 1. Пособие

2. Пособие

3. Пособие

4. Расчет

5. Пособие

6. Пособие

От редакции: С 1 января 2007 г. Указ Президента Республики Беларусь от 09.06.2006 № 380 «О некоторых вопросах правового регулирования определения состава затрат по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг), учитываемых при налогообложении прибыли» на основании Указа Президента Республики Беларусь от 29.12.2006 № 750 утратил силу.

С 1 января 2007 г. решение Могилевского областного Совета депутатов от 21.12.2005 № 15-4 «Об утверждении инструкций о местных налогах и сборах» на основании решения Могилевского областного Совета депутатов от 22.12.2006 № 20-5 утратило силу.

С 1 января 2007 г. постановление Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.01.2004 № 19 «Об утверждении Инструкции о порядке исчисления и уплаты в бюджет налогов на доходы и прибыль» на основании постановления Министерства по налогам и сборам от 30.12.2006 № 137 утратило силу.

С 1 января 2007 г. решение Минского областного Совета депутатов от 28.12.2005 № 167 «Об утверждении Инструкции о налоге на услуги» на основании решения Минского областного Совета депутатов от 26.12.2006 № 259 утратило силу.

С 21 февраля 2007 г. постановление Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.01.2004 № 16 «Об утверждении Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость» на основании постановления Министерства по налогам и сборам от 05.02.2007 № 22 утратило силу.