Помощь: Право на заключение договора аренды: учет и налогообложение

ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Исходя из норм Положения по бухгалтерскому учету нематериальных активов, в редакции, утвержденной постановлением Минфина РБ от 31.03.2003 № 48 (далее — Положение № 48), право на заключение договора аренды к нематериальным активам не относится. Это утверждение, в частности, вытекает из п.5 Положения № 48, которым установлено, что в состав нематериальных активов организации не включаются активы, предусмотренные п.18 Положения о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденного постановлением Минэкономики, Минфина, Минстата и Минстройархитектуры РБ от 23.11.2001 № 187/110/96/18 (примечание). Перечень же активов, приведенный в пункте (п.18), содержит в т.ч. и финансовые инструменты срочного рынка, предоставляющие право на осуществление конкретной сделки на определенных условиях, к которым относится и право на заключение договора аренды.

Следовательно, учитывая вышеизложенное, плата за проведение и подготовку аукциона в составе нематериальных активов не учитывается.

В соответствии с подп.2.2.29 Основных положений по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) (рег. № 2293/12), в себестоимость включаются взносы, сборы и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям, если уплата таких взносов, сборов и иных обязательных платежей предусмотрена законодательством и является условием для осуществления деятельности организациями — плательщиками этих взносов, сборов и иных платежей.

Согласно подп.37.18 Инструкции о порядке исчисления и уплаты в бюджет налогов на доходы и прибыль, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 19, в состав затрат по производству и реализации, учитываемых при налогообложении, не включаются взносы, сборы и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям, за исключением случаев, когда уплата таких взносов, сборов и иных обязательных платежей предусмотрена законодательством Республики Беларусь и является условием для осуществления деятельности организациями, уплатившими эти взносы, сборы и обязательные платежи.

То есть если уплата таких взносов, сборов и иных платежей производится в соответствии с законодательством, то организация включает такие платежи и в себестоимость, и в состав затрат по производству и реализации, учитываемых при налогообложении прибыли.

Порядок предоставления права на аренду нежилых помещений устанавливается положениями, утверждаемыми местными Советами депутатов. Такие положения разрабатываются в соответствии с постановлением Мингосимущества РБ от 27.10.2000 № 19 «Об утверждении Положения о проведении аукционов по продаже объектов республиканской собственности и права на заключение договора аренды нежилого помещения и Положения о проведении конкурсов по продаже объектов республиканской собственности» и Положением о комиссиях по проведению конкурсов и аукционов по продаже объектов республиканской собственности, утвержденным приказом Мингосимущества РБ от 21.05.1996 № 117 (в ред. постановления от 15.12.2000 № 23).

Учитывая вышеприведенное, Минским горисполкомом были разработаны и утверждены решением от 03.12.2002 № 1740:

Положение о проведении аукционов по продаже объектов коммунальной собственности города Минска и права на заключение договора аренды нежилого помещения (далее — Положение об аукционах № 1740);

Положение о проведении конкурсов по продаже объектов коммунальной собственности города Минска и права на заключение договора аренды нежилого помещения;

Положение о комиссиях по проведению конкурсов и аукционов по продаже объектов коммунальной собственности города Минска.

Согласно Положению об аукционах № 1740 под продажей на аукционе права на заключение договора аренды нежилого помещения следует понимать способ определения арендатора нежилого помещения, при котором физическое лицо, юридическое лицо любой формы собственности, иностранный инвестор, предложив наивысшую цену в ходе аукционных торгов, приобретают право на заключение договора аренды нежилого помещения на срок, устанавливаемый арендодателем до проведения аукциона.

Организацию и проведение аукционов на право заключения договора аренды нежилого помещения осуществляет коммунальное унитарное предприятие «Минский городской центр недвижимости».

На аукционе в соответствии с Положением об аукционах № 1740 может продаваться в т.ч. и право на заключение договора аренды нежилого помещения (отдельно стоящего здания, сооружения, встроенного или пристроенного нежилого помещения в жилых и нежилых домах) сроком не менее чем на 5 лет.

Условия участия в аукционе, порядок его организации и проведения, предусмотренные Положением об аукционах № 1740, распространяются также и на аукционы по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения.

При проведении аукционов продавцом объектов коммунальной собственности являются:

по праву на заключение договора аренды подвальных помещений, а также нежилых помещений при нормируемой площади всех нежилых помещений здания до 100 квадратных метров включительно, принадлежащих на праве хозяйственного ведения жилищным ремонтно-эксплуатационным объединениям администраций районов г.Минска, — администрации районов г.Минска или уполномоченные ими организации коммунальной собственности г.Минска;

по праву на заключение договора аренды иных зданий, сооружений и нежилых помещений коммунальной собственности — КУП «Минский городской центр недвижимости».

В соответствии с п.10 Положения об аукционах № 1740 продавец устанавливает начальную цену объекта, условия аукциона (в случае проведения аукциона с условиями) и сумму задатка для участия в аукционе; организует рекламную кампанию или публикацию извещения о проведении торгов; представляет возможность всем юридическим и физическим лицам предварительно ознакомиться с объектом продажи; создает комиссию по проведению аукциона; организует поиск потенциальных покупателей; принимает заявления и другие требуемые документы на участие в аукционе; организует проведение аукциона; имеет право снять объект с торгов до объявления объекта проданным; осуществляет денежные расчеты с участниками аукциона; заключает договоры купли-продажи; оформляет передаточный акт объекта покупателю, если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении продавца.

К участию в аукционе согласно п.27 Положения об аукционах № 1740 допускаются юридические лица, своевременно подавшие заявление на участие в аукционе по установленной форме, внесшие в установленном порядке задаток в размере до 10% от начальной цены объекта (лота) (окончательная сумма задатка устанавливается продавцом) и плату за участие в аукционе в размере 4 базовых величин, представившие другие необходимые документы, перечисленные в п.29 этого Положения, и подписавшие соглашение о правах и обязанностях сторон в процессе подготовки и проведения аукциона по прилагаемой к данному Положению форме.

Право на заключение договора аренды возникает у победителя аукциона с момента внесения в бюджет г.Минска определенной в ходе аукционных торгов цены за право аренды нежилого помещения.

Согласно п.47 Положения об аукционах № 1740 денежные средства от продажи объектов на аукционе и от продажи права на заключение договора аренды поступают в бюджет г.Минска.

Победитель аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения обязан произвести оплату организатору аукциона за подготовку и проведение аукциона в размере 10% от цены продажи лота.

Начальную цену продажи права на заключение договора аренды нежилого помещения устанавливает продавец (организатор аукциона) исходя из ставки арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения из расчета 5 евро за 1 квадратный метр в месяц за период от 1 до 12 месяцев.

Если организация не заплатила в установленный срок в бюджет г.Минска сумму цены права на заключение договора аренды, т.е. в данном случае 10% от окончательной цены лота, то договор аренды по результатам аукциона не заключается.

В соответствии с п.50 Положения об аукционах № 1740 задаток возвращается всем участникам аукциона, кроме участников аукциона, выигравших торги, в течение 10 рабочих дней со дня проведения аукциона или с момента регистрации продавцом (организатором аукциона) отказа от участия в аукционе.

Если на аукционе приобретается здание, то участнику аукциона, выигравшему торги, задаток не возвращается, а учитывается при окончательных расчетах.

Вместе с тем согласно п.56 Положения об аукционах № 1740 цена продажи права на заключение договора аренды на аукционе не засчитывается в арендную плату за нежилое помещение.

Таким образом, поскольку плата в размере 10% от окончательной стоимости лота произведена в соответствии с законодательством и является условием для осуществления деятельности организации, то она включается и в себестоимость, и в состав затрат, учитываемых при налогообложении. При этом порядок включения в себестоимость такой платы должен быть оговорен учетной политикой организации. Целесообразно эту плату включать в себестоимость в течение действия срока аренды здания.

Все расходы, связанные с подготовкой здания к работе, так же, как и затраты на подготовку и освоение производства, следует учитывать на счете 97 «Расходы будущих периодов». На этом же счете целесообразно учитывать и плату за право аренды помещения.

В приведенной ситуации расходы, связанные с подготовкой здания к размещению в нем кафе и отраженные на счете 97 «Расходы будущих периодов», могут переходить на следующий год. После же начала работы в арендованном помещении кафе и поступления выручки расходы в порядке, установленном учетной политикой, со счета 97 «Расходы будущих периодов» следует списывать в соответствии с подп.2.2.3 Основных положений по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) на себестоимость.

В учете указанные выше операции отражаются следующими записями:

Д-т 97 — К-т 68 (76) — на сумму в размере 10% от окончательной стоимости лота;

Д-т 68 (76) — К-т 51 — при перечислении суммы в размере 10% от окончательной стоимости лота;

Д-т 97 — К-т 02, 10, 70, 68, 69 и др. — на сумму расходов по подготовке кафе к работе;

Д-т 20 — К-т 97 — по мере списания расходов в соответствии с порядком, определенным учетной политикой организации.

Одновременно обращаем внимание, что порядок проведения аукционов по предоставлению во временное владение торговых площадей в пунктах продажи изложен в Инструкции о порядке проведения аукционов по предоставлению юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям во временное пользование торговых площадей в пунктах продажи, находящихся в коммунальной собственности города Минска, утвержденной решением Мингорисполкома от 27.11.2003 № 2008.

Перечень торговых площадей в пунктах продажи, предоставляемых во временное возмездное пользование путем проведения аукциона, утвержден решением Мингорисполкома от 19.08.2004 № 1726.

Нормы указанных документов также дают основания оплату права на заключение договора аренды торговых площадей включать в себестоимость продукции (работ, услуг) и учитывать в составе затрат по производству и реализации при налогообложении прибыли.

21.04.2006 г.

Анна Тихонова, экономист

Журнал «Главный Бухгалтер. ГБ» № 16, 2006 г.

Примечание. В настоящее время данное Положение действует в редакции, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина, Минстата и Минстройархитектуры РБ от 30.03.2003 № 87/55/33/5.

От редакции: С 1 января 2007 г. постановление Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.01.2004 № 19 «Об утверждении Инструкции о порядке исчисления и уплаты в бюджет налогов на доходы и прибыль» на основании постановления Министерства по налогам и сборам от 30.12.2006 № 137 утратило силу.