Помощь: Некоторые особенности арендных отношений (в вопросах и ответах)

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Вопрос: Предприятие участвовало в аукционе на право заключения договора аренды нежилых помещений и не стало победителем. Организатором аукциона выступает УП «Минский городской центр недвижимости». Согласно порядку проведения аукциона специальный сбор за подачу заявления на участие в аукционе (конкурсе) проигравшему не возвращается.

За счет каких источников производится уплата сбора организацией, проигравшей аукцион?

Ответ: В соответствии с подп.28.17 Инструкции о порядке исчисления и уплаты в бюджет налогов на доходы и прибыль, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 19 (в ред. постановления от 30.01.2006 № 16) (далее — Инструкция № 19), в состав внереализационных расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, включаются не возмещаемые иными лицами расходы на участие в торгах (тендерах) в форме конкурса или аукциона, не приведших к заключению договора, а также в случаях, когда торги (тендер) признаны несостоявшимися или недействительными.

Поэтому сбор, уплаченный за подачу заявления на участие в аукционе, организация, проигравшая аукцион, включает в состав внереализационных расходов, учитываемых при налогообложении прибыли.

Вопрос: В соответствии с договором срок внесения арендной платы за текущий месяц установлен до 25-го числа предшествующего месяца (т.е., например, за март до 25 февраля). Организация определяет выручку «по оплате». Оплата поступила 24 февраля.

Как правильно в данной ситуации исчислить НДС и отразить выручку от реализации?

Ответ: В соответствии с подп.13.3 Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 16 (далее — Инструкция № 16), моментом оказания услуг по сдаче объектов в аренду является день наступления права на получение платы, определенный договором аренды.

Поэтому в целях исчисления НДС сумму поступившей арендной платы в данном случае следует включить в налогооблагаемую базу в феврале.

В соответствии с подп.3.3 Основных положений по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), выручка от реализации продукции (работ, услуг) определяется либо по мере оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), либо по мере отгрузки товаров (выполнения работ, услуг) и предъявления покупателю (заказчику) расчетных документов.

Включить же в феврале в выручку от реализации арендную плату, поступившую в феврале за март, оснований нет, поскольку услуги по аренде за март еще не оказаны.

В данном случае арендная плата, поступившая в феврале, в выручку от реализации будет включена в марте.

Как установлено подп.41.2 Инструкции № 19, при определении прибыли от реализации произведенных товаров (работ, услуг) принимаются затраты, приходящиеся на фактически реализованные товары (работы, услуги), рассчитанные на основе данных бухгалтерского учета с учетом расчетных корректировок, произведенных к таким данным в результате ведения налогового учета.

Расчет затрат, приходящихся на фактически реализованные товары (работы, услуги), производится по методике, определенной в соответствии с учетной политикой организации, принятой в отношении расчета себестоимости реализованной продукции (работ, услуг).

На основании вышеизложенного отражение в бухгалтерском учете рассматриваемой ситуации будет следующим:

Д-т 51 — К-т 62, 76 — на сумму поступившей в феврале арендной платы за март;

Д-т 97 — К-т 68 — на сумму исчисленного НДС от поступившей арендной платы в феврале;

Д-т 62, 76 — К-т 90 — отражена в марте выручка от аренды, если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности;

Д-т 62, 76 — К-т 91 — отражены в марте в составе операционных доходов доходы от аренды, если сдача имущества в аренду не является видом деятельности;

Д-т 90, 91 — К-т 97 — на сумму исчисленного НДС;

Д-т 90, 91 — К-т 20, 91, субсчет «Расходы по аренде» — на сумму расходов, связанных со сдачей имущества в аренду;

Д-т 90, 91 — К-т 68 — исчислен платеж в размере 3%;

Д-т 90, 91 (99) — К-т 99 (90, 91) — на сумму финансового результата.

Вопрос: Организация, для которой аренда не является основным видом деятельности, сдает в аренду помещение. Организация применяет метод учета выручки «по оплате».

Как следует учитывать и отражать в бухгалтерском учете данную операцию?

Ответ: Состав операционных доходов, по которым информация обобщается на счете 91 «Операционные доходы и расходы», приведен в Инструкции по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89.

Пунктом 11 Инструкции по бухгалтерскому учету «Доходы организации», утвержденной постановлением Минфина РБ от 26.12.2003 № 181, установлено, что операционные доходы от продажи внеоборотных активов и иного имущества отражаются в бухгалтерском учете в соответствии с учетной политикой организации. Иные операционные доходы отражаются в бухгалтерском учете по мере их образования.

В соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету «Расходы организации», утвержденной постановлением Минфина РБ от 26.12.2003 № 182, состав операционных расходов, по которым обобщается информация на счете 91 «Операционные доходы и расходы», приведен также в Инструкции по Типовому плану счетов.

Операционные расходы, соответствующие операционным доходам, полученным организацией в отчетном периоде, отражаются по дебету счета 91 «Операционные доходы и расходы» в корреспонденции с кредитом счетов учета внеоборотных активов, производственных запасов, денежных средств и других счетов.

Согласно Инструкции по Типовому плану счетов в состав операционных доходов и расходов (включая амортизационные отчисления), отражаемых на счете 91 «Операционные доходы и расходы», входят в т.ч. доходы и расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации в соответствии с законодательством (когда это не является предметом деятельности организации).

То есть доходы и расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, когда аренда не является основным видом деятельности организации, отражаются в составе операционных доходов и расходов.

Поскольку доходы организации от сдачи имущества в аренду учитываются в соответствии с учетной политикой, то в рассматриваемом случае они будут отражаться в составе операционных доходов по мере оплаты.

Предположим, что согласно договору аренды арендная плата должна быть перечислена арендатором не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Следовательно, начисленная арендная плата, к примеру, за январь должна быть отражена в случае ее непоступления до 31 января в составе доходов будущих периодов в январе.

Начисленную сумму арендной платы до ее поступления (оплаты) согласно Типовому плану счетов следует отразить в составе доходов будущих периодов записью:

Д-т 62, 76 — К-т 98.

Данная проводка предусмотрена Типовым планом счетов. Но при составлении баланса, по мнению автора, остатки по этим счетам, относящиеся к данной операции, не должны учитываться ни в активе, ни в пассиве баланса. В балансе по этой операции будут отражены остатки по фактически произведенным расходам.

Типовым планом счетов и другими нормативными документами по бухгалтерскому учету не предусмотрен порядок отражения затрат по аренде, если она для организации не является основным видом деятельности и при этом организация использует метод определения выручки «по оплате».

Представляется возможным в изложенной ситуации отражать затраты двумя способами:

1) затраты можно собрать на отдельном субсчете счета 97 «Расходы будущих периодов по аренде». По мере оплаты поступившая сумма арендной платы спишется со счета 98 «Доходы будущих периодов» в операционные доходы, а с субсчета 97 «Расходы будущих периодов по аренде» — в операционные расходы;

2) затраты можно собрать на отдельных субсчетах счета 20 «Основное производство» или счета 91 «Операционные доходы и расходы», а затем сумму затрат, относящуюся к оказанным услугам по аренде, списать в дебет счета 45 «Товары отгруженные». При поступлении арендной платы сумма затрат, отраженная по счету 45 «Товары отгруженные» и относящаяся к поступившей оплате, списывается в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы»:

Д-т 91 — К-т 68 — начислен НДС от суммы поступившей арендной платы.

При этом при исчислении НДС необходимо учитывать, что согласно п.13.1 Инструкции № 16 при непоступлении арендной платы в течение 60 дней с момента оказания услуг по аренде необходимо исчислить НДС. Моментом оказания услуг по сдаче объекта в аренду является день наступления права на получение платы, определенный договором аренды. В нашем примере датой реализации услуг в целях исчисления НДС будет 10 февраля. В случае непоступления в течение 60 дней выручки по истечении этого срока исчисление НДС в учете следует отразить:

Д-т 97 — К-т 68 — на сумму исчисленного НДС;

Д-т 91 — К-т 97 — на сумму НДС после поступления оплаты и отражения ее в составе операционных доходов.

Д-т 91 — К-т 68 — исчислен единый платеж в размере 3%.

Вопрос: Организация, для которой аренда является основным видом деятельности, сдает в аренду помещение.

Как следует учитывать и отражать в бухгалтерском учете данную операцию?

Ответ: Если аренда для организации является основным видом деятельности, то расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, собираются на счете 20, субсчет «Расходы по аренде»:

Д-т 20 — К-т 02, 10, 70, 68, 69, и др. — на сумму затрат, связанных со сдачей имущества в аренду.

По окончании отчетного месяца вся сумма расходов, связанных с оказанными услугами по аренде, отражается записью:

Д-т 45 — К-т 20.

После поступления арендной платы данные расходы списываются как расходы на реализацию:

Д-т 51, 62 — К-т 90 — отражена выручка от аренды;

Д-т 90 — К-т 45 — на сумму затрат, связанных со сдачей имущества в аренду.

Если выручка поступила в неполном размере, то затраты списываются пропорционально полученной выручке.

Исчисление НДС и платежа в размере 3% производится в общеустановленном порядке.

21.04.2006 г.

Валентина Александрова, экономист

Журнал «Главный Бухгалтер. ГБ» № 16, 2006 г.

От редакции: С 1 сентября 2006 г. в Инструкцию о порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, утвержденную постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.01.2004 № 16, на основании постановления Министерства по налогам и сборам от 25.07.2006 № 78 внесены изменения и дополнения.

С 1 января 2007 г. постановление Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.01.2004 № 19 «Об утверждении Инструкции о порядке исчисления и уплаты в бюджет налогов на доходы и прибыль» на основании постановления Министерства по налогам и сборам от 30.12.2006 № 137 утратило силу.

С 21 февраля 2007 г. постановление Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.01.2004 № 16 «Об утверждении Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость» на основании постановления Министерства по налогам и сборам от 05.02.2007 № 22 утратило силу.