Комментарий к заключению Конституционного Суда Республики Беларусь от 07.02.2002 № З-137/2002 «О соответствии Конституции Республики Беларусь Инструкции о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)». О порядке формирования ставок арендной платы

    КОММЕНТАРИЙ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ         ОТ 07.02.2002 № З-137/2002 «О СООТВЕТСТВИИ КОНСТИТУЦИИ      РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ ФОРМИРОВАНИЯ СТАВОК       АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ НЕГОСУДАРСТВЕННОЙ ФОРМЫ      СОБСТВЕННОСТИ ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ (ПОМЕЩЕНИЙ)».             О ПОРЯДКЕ ФОРМИРОВАНИЯ СТАВОК АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ          Конституционный  Суд  в  своем  решении  от  7  февраля 2002 г.  признал не соответствующей Конституции, Гражданскому кодексу, другим  законодательным актам Инструкцию   о   порядке  формирования  ставок    арендной  платы   юридическими  лицами    негосударственной    формы    собственности  при  сдаче  в   аренду   нежилых  зданий (помещений),   утвержденную постановлением Министерства экономики от 29 мая 2001 г.  №  96.  Данный нормативный акт считается не имеющим юридической силы   со дня принятия указанного заключения, то есть с 7 февраля 2002 г.       Принятие  решения  Конституционным  Судом  по  столь непростому  делу,  затрагивающему  интересы  основных  министерств  и  ведомств,  юридических  лиц  частной  формы  собственности  и предпринимателей,  стало   возможным   в   результате   изучения   практики  применения  законодательства  об аренде нежилых зданий (помещений) за рубежом, в  странах   СНГ,   а   также   глубокого   анализа  норм  Конституции,  законодательства об аренде и о ценообразовании.       В  Республике  Беларусь  порядок  формирования  ставок арендной  платы  в отношении арендодателей государственной формы собственности  был  установлен  Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа  1996  г.  №  302  «О порядке определения минимальных ставок арендной  платы   за  помещения  в  административных  зданиях  и  сооружениях,  находящиеся  в государственной собственности». Этим Указом утвержден  соответствующий   Порядок,   согласно  которому  минимальные  ставки  арендной   платы   являются  обязательными  для  всех  арендодателей  помещений  в  административных  зданиях и сооружениях, находящихся в  государственной собственности, и устанавливаемая плата не может быть  ниже   этих   ставок,   за   исключением   случаев,  предусмотренных  Президентом  Республики  Беларусь  или   уполномоченным  им  органом   (п.1  Порядка).  Положения   названного  Указа   основаны  на  праве   собственника   по    своему    усмотрению   совершать   в  отношении   принадлежащего  ему имущества   любые  действия,  не  противоречащие   законодательству,   в   том  числе  отчуждать   свое   имущество   в    собственность другим лицам, передавать  им, оставаясь собственником,   права владения, пользования  и  распоряжения  имуществом,  а   также   распоряжаться  им  иным  образом  (п.2 ст.210 и ст.579  Гражданского   кодекса (ГК)).        Разъяснение  о  порядке  формирования ставок арендной платы для  юридических     лиц    частной    формы    собственности,    носящее  рекомендательный  характер, было дано Минэкономики 25 мая 2000 г., а  постановлением  этого  же  министерства  от 29 мая 2001 г. № 96 была  утверждена  Инструкция  о порядке формирования ставок арендной платы  юридическими  лицами негосударственной формы собственности при сдаче  в аренду нежилых зданий (помещений), вступившая  в  силу  с  1  июля   2001 г. (далее - Инструкция), обязательная для исполнения.       Как   установлено   в   судебном   заседании,   в   отличие  от  арендодателей    государственной    формы   собственности,   которые  руководствовались Указом № 302, для субъектов хозяйствования частной  формы  собственности  невыполнение  Инструкции  влекло  значительные  экономические   санкции,  а  ее  применение  -   усложнение  порядка  формирования   ставок   арендной   платы,   а  также  дополнительные  обязанности  по регистрации договора аренды. В печати («Национальная  экономическая  газета»  от  31  августа 2000 г. № 65) еще до решения  Конституционного Суда отдельные работники Мингосимущества указывали,  что  при  разработке  Инструкции были проигнорированы предложения их  министерства,  касающиеся необходимости предоставления арендодателям  частной  формы  собственности  права  устанавливать арендную плату в  зависимости   от   спроса   и   предложения   в  условиях  свободной  конкуренции,  а  также  возможности  применять  по своему усмотрению  порядок    формирования    ставок   арендной   платы,   определенный  законодательством    для    арендодателей    государственной   формы  собственности.       Безусловно,  у  читателя  возникнет  вопрос о том, почему такое  важное  для  участников  рынка  решение  принимается,  например,  не  законодателем,  а Минэкономики, на каком основании оно вмешивается в  дела  собственника имущества? Обратимся к доводам специалистов этого  министерства, высказанным в судебном заседании и изложенным в ответе  на запрос Конституционного Суда. По их мнению, ставка арендной платы  относится  к  понятию «тариф», так как она является денежной оценкой  стоимости  одного  квадратного  метра  общей  площади,  сдаваемого в  аренду здания (помещения). В соответствии со ст.3  Закона Республики  Беларусь  от  10  мая  1999  г.  «О  ценообразовании» понятие тарифа  определено  как  денежная  оценка  стоимости единицы работы, услуги.  Поскольку   аренда,   на   их   взгляд,   является  услугой,  то  на  правоотношения,   возникающие   при   сдаче   в   аренду  имущества,  принадлежащего    юридическим    лицам    негосударственной    формы  собственности,  распространяются нормативные акты о ценообразовании.  В связи с этим на основании ст.11  Закона РБ «О ценообразовании» они  имели  право разработать и утвердить Инструкцию. В обоснование своей  позиции  о применении актов о ценообразовании к указанным отношениям  Минэкономики,  в  частности,  пояснило, что это было связано также с  тем,  что  с  1  мая  1999  г.  доходы  от  аренды  основных средств  учитываются на счете 46 «Реализация продукции (работ, услуг)».       Конституционный Суд в процессе разбирательства по делу пришел к  выводу,  что  такой  подход  не  согласуется с нормами Конституции и  законодательства,  регулирующего правоотношения в сфере гражданского  оборота  и  ценообразования,  создает  неравные условия для развития  государственной и частной форм собственности.       Согласно  Основному  Закону  государство  обязано предоставлять  всем   равные   права   для   осуществления   хозяйственной  и  иной  деятельности,  кроме  запрещенной  законом,  и  гарантировать равную  защиту  и  равные  условия   для развития  всех   форм собственности   (ст.13).  Государство гарантирует   каждому   право   собственности;  собственник   имеет  право  владеть,  пользоваться  и  распоряжаться  имуществом  (ст.44).  В   соответствии с указанными конституционными  нормами  в  ГК  в  качестве  одного  из основных принципов закреплен  принцип   равенства   участников   гражданских  отношений,  согласно  которому   субъекты   гражданского  права  участвуют  в  гражданских  отношениях  на  равных,  равны  перед законом, не могут пользоваться  преимуществами и привилегиями, противоречащими закону, и имеют право  без всякой дискриминации на равную защиту прав и законных интересов.  Участники  гражданских  правоотношений свободны в установлении своих  прав  и  обязанностей  на  основе  договора и в определении любых не  противоречащих   законодательству   условий  договора;  произвольное  вмешательство  в  частные  дела не допускается (ст.2).  На указанных  принципах  основаны  как  общие  положения  ГК, регулирующие вопросы  аренды,  так  и  специальные  положения,  касающиеся договора аренды  зданий или сооружений.       Отношения  в сфере аренды регулируются также Законом Республики  Беларусь  от  12  декабря  1990  г.  «Об  аренде»  и  другими актами  законодательства.  Анализ  содержания норм ГК, регулирующих арендные  отношения  (ст.577,  578,  621,  622  и др.), свидетельствует,   что  размер  арендной  платы  при  сдаче  в  аренду зданий или сооружений  определяется  соглашением сторон при заключении договора аренды. При  этом  законодатель  не связывает определение и согласование арендной  платы  с  формами  собственности  на  здания или сооружения. Следует  также  иметь  в  виду,  что  согласно  части  седьмой  ст.10  Закона  Республики  Беларусь  от  10  января 2000 г. «О нормативных правовых  актах  Республики  Беларусь»  ГК  имеет  большую юридическую силу по  отношению к другим кодексам и законам, содержащим нормы гражданского  права.       Определяя объекты гражданских прав, ГК разделяет как вещи, иное  имущество,  в  том  числе  имущественные права, так и работы, услуги  (ст.1  и  128).  Гражданско-правовые  отношения   по  оказанию услуг  выражаются  в  совершении  определенных  действий  или осуществлении  определенной  деятельности  (см.,  в  частности,  п.1   ст.733  ГК о  договоре  возмездного  оказания  услуг).  К таким услугам ГК относит  услуги   связи,   аудиторские,   информационные    и    иные  услуги   (п.2 ст.733).       Из   положений  норм  ГК,  регулирующих  имущественный  наем  и  оказание  услуг,  видно, что они определяют различные по содержанию,  целям и задачам правоотношения в сфере гражданского оборота. Подходы  и   понятия,   заложенные   законодателем  в  договорах  аренды  и в  договорах,  связанных с оказанием услуг, имеют существенные отличия,  не  позволяющие  применять  нормы,  касающиеся  договоров  услуг,  к  регулированию   арендных   отношений.   Так,  досрочное  расторжение  договора  аренды  по требованию арендодателя или арендатора возможно  только  по решению суда в случаях, предусмотренных  ст.590 и 591 ГК,  а  также  в  иных  случаях в соответствии с п.2  ст.420  ГК. В то же  время  по договору возмездного оказания услуг заказчик и исполнитель  могут   в   любой  момент  в  одностороннем  порядке  отказаться  от  исполнения договора (ст.736 ГК).       Закон РБ  «О  ценообразовании»,  определяя   сферу   применения  свободного   и  регулируемого  ценообразования,  ограничивает  рамки  правовых   отношений,   в   которых   цены   (тарифы)   регулируются  уполномоченными     государственными     органами.     Регулирование  ценообразования   распространяется   на   товары   (работы,  услуги)  субъектов   хозяйствования,  занимающих  доминирующее  положение  на  товарных  рынках Беларуси и включенных в специальный реестр, а также  на  социально  значимые  товары  (работы,  услуги), перечень которых  устанавливается  Президентом   или   по его поручению Правительством   (ст.7  Закона РБ «О   ценообразовании»). При  этом   под   способами   регулирования цен  государственными органами понимается установление    не только фиксированных  либо предельных цен (тарифов), но и порядка    их определения, как это и было предусмотрено в Инструкции.       Анализ  названного  Закона  (ст.3,  5, 7, 8, 11 и др.) позволил  Конституционному   Суду  сделать  вывод,  что  установление  порядка  формирования  ставок арендной платы не регулируется этим Законом. Не  предоставлено    такое   право   Минэкономики   и   другими   актами  законодательства  о  ценообразовании.  Кроме того, следует отметить,  что  в  Законе РБ  «О  ценообразовании»  понятие  услуги  для  целей  ценообразования  не  определено.  Из  положений  ст.12  этого Закона  можно сделать вывод, что сторонами указанных правоотношений являются  продавец   и   покупатель.   На  наш  взгляд,  понятия  «продавец  и  покупатель»,  «арендодатель  и  арендатор»  имеют различный правовой  смысл  и  применяются  в  отличных друг от друга правоотношениях. Не  идентичны  также  понятия  «тариф»  и «ставка», так как тариф обычно  применяется  при  определении  уровня оплаты услуг, а ставка платежа  определяет  размер  изъятия доходов за предоставленное имущество. На  это  различие  указали  ученые  Института  экономики  НАН  Беларуси,   БГЭУ и др.       Признал    Конституционный   Суд   необоснованными   и   доводы  Минэкономики  о  том,  что сдачу в аренду нежилых зданий (помещений)  следует  рассматривать  как  услугу  в  связи  с  изменением  счетов  бухгалтерского учета.       В  своем  заключении  эксперт  профессор-экономист  Е.Ф.Киреева  отметила,  в  частности, что изменение формы учета доходов от аренды  (со счета 80 «Прибыли и убытки» (субсчет «Внереализационные доходы»)  на  счет 46 «Реализация продукции (работ, услуг)») не может привести  к  изменению  экономической сущности арендной платы за использование  имущественных  прав.  Мировая  практика и опыт стран СНГ показывают,  что  применение  международного  плана счетов бухгалтерского учета и  его  адаптация  к  экономической  ситуации  допускают  использование  различных  показателей финансовой деятельности предприятий и форм ее  учета.   На   наш   взгляд,   имеется   различие  между  применяемым  законодателем  в  ст.11   Закона РБ  «Об   аренде»   при определении   экономической  сущности арендной платы понятием «доход арендодателя»  и  понятием  выручки,  которая  поступает субъекту хозяйствования от  реализации    услуг    в    соответствии   с   законодательством   о  ценообразовании.       Отметил Конституционный Суд и то обстоятельство, что применение  законодательства   о   ценообразовании   приводит   к  необходимости  арендодателей  частной  формы  собственности ежемесячно рассчитывать  ставки  арендной  платы  с  учетом  коэффициента изменения стоимости  нежилых   зданий  (помещений),  утверждаемого  Минстатом  по  данным  Минстройархитектуры.  Кроме  того,  Инструкция  устанавливает разные  подходы  к  учету  налогов,  сборов  и  иных обязательных платежей в  бюджет,  учитываемых  при  расчете  ставки  арендной  платы. Все это  ухудшает  положение  арендодателей  частной  формы  собственности, в  отличие от арендодателей государственной формы собственности.       Необходимо   также   иметь  в  виду,  что  в  случае,  если  бы  соответствующие   государственные  органы  неукоснительно  исполняли  постановление  Совета  Министров   от  20  сентября  2000 г.  № 1452   «Об утверждении  Временного положения  о   порядке   государственной  регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений»,  ежемесячное    изменение   размера   арендной   платы,   являющегося  существенным  условием  договора  аренды,  влекло  бы дополнительную  обязанность  арендодателей  частной  формы  собственности  проводить  регистрацию  этих  изменений.  Нетрудно  подсчитать,  какие  расходы  понесли бы субъекты хозяйствования.       Приведенные  доводы,  на наш взгляд, дают достаточные основания  говорить  о  неравных  правах  и  условиях, которые были созданы для  субъектов    хозяйствования    государственной    и   частной   форм  собственности,   а  также  об  отсутствии  равенства  при  свободном  использовании   имущества   для   предпринимательской   и   иной  не  запрещенной законом экономической деятельности.       Следует  также  отметить,  что, хотя конкретный размер арендной  платы  устанавливается  по  соглашению сторон, тем не менее арендная  плата  должна  покрывать все издержки арендодателя, в которые входят  суммы, потраченные на амортизационные отчисления, платежи за землю и  многое  другое. В связи с этим арендодатель нуждается в обоснованных  методиках расчета размера ставок арендной платы. После поступления в  Республиканскую     комиссию     по    упорядочению    использования  административных  зданий  и  сооружений, производственных площадей и  других объектов государственной собственности писем от арендодателей  негосударственной формы собственности об отсутствии необходимого для  них обоснования для формирования ставок арендной платы и определения  их   размера   соответствующим   министерствам   и  ведомствам  было  предложено  разработать  такое  обоснование  (протокол  от  6  марта   2001 г. № 8).       На   наш   взгляд,   такое   решение  Республиканской  комиссии  направлено на защиту интересов арендодателей негосударственной формы  собственности.  В  нем  не  содержалось  требование  к  Минэкономики  принять   акт  государственного  регулирования  арендной  платы  для  указанных  лиц.  До  разработки  обоснования для определения размера  арендной  платы  предприятиям и организациям негосударственной формы  собственности,   частным   предпринимателям   при   сдаче  в  аренду  общественных  зданий,  комплексов  и  сооружений,  помещений  в них,  административных  зданий,  переоборудованных производственных зданий  Республиканской комиссией было предложено временно руководствоваться  Указом от 21 августа 1996 г. № 302.       Таким   образом,   арендодатели   частной  формы  собственности  получили  возможность  самостоятельно  формировать  ставки  арендной  платы, при необходимости используя порядок формирования этих ставок,  предусмотренный     для    арендодателей    государственной    формы  собственности.     15.03.2002 г.     Валентин Шуклин, судья Конституционного Суда Республики Беларусь     Журнал «Юрист» № 3, 2002 г.     От  редакции:  С   15  октября  2002 г. Указ  Президента  Республики  Беларусь  от  21.08.1996 № 302 «О порядке определенияния минимальных  ставок  арендной  платы  за  помещения  в административных зданиях и  сооружениях,   находящиеся   в   государственной  собственности»  на  основании  Указа  Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495  утратил силу.       С  27 июля 2004 г. постановление Совета Министров от 20.09.2000  №    1452   «Об   утверждении   Временного   положения   о   порядке  государственной  регистрации  договоров  аренды  зданий, сооружений,  нежилых  помещений»  на  основании  постановления  Совета  Министров  Республики Беларусь от 23.07.2004 № 903 утратило силу.