Комментарий к постановлению Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.07.2002 № 165/104/78 «Об утверждении Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности»

              КОММЕНТАРИЙ К ПОСТАНОВЛЕНИЮ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИКИ      РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ, МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ          И МИНИСТЕРСТВА ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ           ОТ 29.07.2002 № 165/104/78 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ     О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ             ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ,               НАХОДЯЩИХСЯ В РЕСПУБЛИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ»          Новый  документ  разработан  взамен  действующего  до  1 ноября   2002 г. Временного положения  по определению размеров арендной платы   за сдаваемые в аренду  нежилые  здания  (помещения) и  оборудование,  находящиеся  в республиканской собственности, утвержденного приказом  Мингосимущества РБ от 14.03.1996 № 58 (далее - Временное положение),  с  целью  установления единого порядка определения размеров арендной  платы  за  сдаваемые  в аренду производственные здания, сооружения и  помещения, находящиеся в республиканской собственности.       Согласно  вышеуказанному  Временному  положению размер арендной  платы   за   сдаваемые   в   аренду   нежилые   здания   (помещения)  рассчитывается по формуле:              Со х Кис х Кр х Км х Ксн х Ам х Па х Ннд      А = ------------------------------------------ х Sнп + Рсод,                             Sа             где А - размер годовой арендной платы;       Со - остаточная стоимость здания;       Кис    -   коэффициент   изменения   стоимости   нежилых   зданий  (помещений) в результате изменения индексов цен и тарифов;       Кр  -  коэффициент  рентабельности  сдаваемых  в  аренду нежилых  зданий (помещений);       Км  - коэффициент, учитывающий месторасположение нежилых  зданий  (помещений);       Ксн  - коэффициент, учитывающий социальную  направленность и вид  сдаваемых в аренду нежилых зданий (помещений);       Ам     -    годовые   амортизационные   отчисления   на    полное  восстановление здания;       Па - плата за землю;       Ннд - налог на недвижимость;       Sа - общая площадь здания;       Sнп  - площадь сдаваемого в аренду нежилого здания (помещения) с  учетом части площади общего пользования;       Рсод  -  расходы  на  содержание и эксплуатацию  нежилых  зданий,  затраты  по отоплению, водоснабжению и другие (включаются в размерах  по согласию сторон).       Как видно, расчет арендной платы за нежилые здания (помещения),  находящиеся   в  республиканской  собственности,  в  соответствии  с  Временным   положением   достаточно   сложен,   так   как   для  его  осуществления  необходимо  учитывать балансовую стоимость арендуемых  нежилых   зданий   (помещений),   плату  за  землю,  амортизационные  отчисления  и  т.д.  (всего  11  составляющих).  Введенный в формулу  расчета  арендной  платы  коэффициент  изменения  стоимости  нежилых  зданий  (помещений)  в  результате  изменения индексов цен и тарифов  требует  ежемесячного  пересмотра  ставки  платы за сданное в аренду  имущество,   что   предполагает   для  арендодателей  дополнительные  трудозатраты. Все это приводит к многочисленным ошибкам в расчетах и  нарушениям  действующего  законодательства,  регулирующего  арендные  отношения.  И  как  результат - появление нового Положения о порядке  определения   размеров   арендной   платы   при   сдаче   в   аренду  производственных  зданий,  сооружений  и  помещений,  находящихся  в  республиканской собственности (далее - Положение).       Следует  отметить, что Положение является обязательным для всех  арендодателей,  сдающих в аренду производственные здания, сооружения  и помещения, в том числе при сдаче их в субаренду.       Впервые  в  нормативном документе, регулирующем ставки арендной  платы,   даны   определения   таких  основных  терминов  и  понятий,  используемых  в  нем,  как:  «производственные  здания, сооружения и  помещения»;  «общая  площадь  производственного здания, сооружения»;  «нормируемая    площадь   производственного   здания,   сооружения»;  «коэффициент  перевода»;  «арендуемая  площадь».  Четкое определение  названных  терминов  позволит  избежать  в дальнейшем арендодателям,  арендаторам   и   проверяющим  органам  различного  толкования  этих  понятий.       В  соответствии  с  Положением о порядке сдачи в аренду зданий,  сооружений   и  нежилых  помещений,  находящихся  в  республиканской  собственности,  утвержденным  постановлением  Совета Министров РБ от  31.05.2002  №  710,  площадь  производственных  зданий, сооружений и  помещений  (общая и нормируемая) определяется по данным технического  паспорта.   Однако   не   всегда   техпаспорта  имеются  в  наличии.  Комментируемым  документом  предусмотрено,  что  при  их  отсутствии  площадь определяется комиссией арендодателя путем обмеров помещений.       Новое  Положение разработано на основании Временного положения,  Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в  административных    зданиях    и    сооружениях,    находящихся    в  государственной собственности, утвержденного Указом Президента РБ от  21.08.1996  №  302  (далее  -  Порядок), разъяснений Республиканской  комиссии  по  упорядочению  использования  административных  зданий,  сооружений,    производственных    площадей    и   других   объектов  государственной  собственности  (далее - разъяснения Республиканской  комиссии).       Так,  коэффициент  месторасположения  производственных  зданий,  сооружений  и  помещений  установлен  Порядком в пределах 0,6-1, что  соответствует  утвержденным  на  сегодняшний  день  облисполкомами и  Минским  горисполком  коэффициентам. Во Временном положении диапазон  этого коэффициента был закреплен на уровне 0,8-1,2.       Коэффициент     расположения     арендуемых     помещений     в  производственных  зданиях,  сооружениях и коэффициент комфортности и  наличия   удобств   в   производственных   зданиях,   сооружениях  и   помещениях - это,   по  сути,  установленные   Порядком,   а   также    разъяснениями  Республиканской  комиссии   понижающие   коэффициенты    комфортности  с некоторыми изменениями в величинах. Такой  подход  к   определению  коэффициентов не  совсем удачен, ибо различные величины   одинаковых по названию  и назначению коэффициентов при их применении   могут вызвать ошибки при расчетах.       Важным  является  введение  нового  коэффициента комфортности и  удобств   для   зданий,   сооружений   и   помещений,   не   имеющих  энергоснабжения.       Необходимо отметить то, что новым Положением при сдаче в аренду  мансардных   помещений   установлен  единый  понижающий  коэффициент  независимо   от   высоты  наклонного  потолка,  в  то  время  как  в  соответствии  с  разъяснением Республиканской комиссии от 06.03.2001   № 8 следует учитывать  высоту наклонного потолка, и в зависимости от  нее применять коэффициенты со значениями 0,8 и 0,4.       Отличаются  по  значениям  также  коэффициенты, применяемые для  помещений  без  центрального  отопления, не оборудованных телефонной  связью,   помещений,  имеющих  недостаточную  степень  естественного  освещения.       Как   показала   практика,   при   расчетах  арендной  платы  в  соответствии   с   Порядком   возникали   проблемы   при  применении  коэффициентов комфортности. Республиканская комиссия по упорядочению  использования  административных зданий, сооружений, производственных  площадей  и  других  объектов  государственной собственности в своих  решениях  давала  соответствующие разъяснения. В новом Положении нет  разъяснений  по порядку применения этих коэффициентов. В то же время  нет  ссылки и на то, чтобы при их применении на практике организации  руководствовались прежними решениями комиссии по данным вопросам.       Введение  базовых  ставок  арендной  платы  по своей сути имеет  позитивное значение для арендатора, поскольку Порядком предусмотрены  лишь  минимальные  ставки,  и арендодатель в зависимости от ситуации  мог  и может установить как минимальную ставку, так и превышающую ее  в    несколько  раз.   В   Положении   же   установлен   коэффициент  эффективности,  имеющий  значение  0,5-1,5  который  определяется по  соглашению сторон, тем самым ограничивается размер арендной платы.       Как  Временным  положением, так и Порядком предусмотрены льготы  по   арендной   плате   для   определенной   категории  арендаторов:  общественным    объединениям,   «Белсоюзпечать»,   социально-бытовым  учреждениям, учреждениям общественного питания и т.д. Однако в новом  документе этот вопрос не нашел своего отражения.     27.09.2002 г.     Сергей Байда, юрист     Журнал «Главный Бухгалтер» № 35, 2002 г.     От  редакции:  С  15  октября  2002 г.  Указ  Президента  Республики  Беларусь  от  21.08.1996  №  302  «О порядке определения минимальных  ставок  арендной  платы  за  помещения  в административных зданиях и  сооружениях,   находящихся   в   государственной  собственности»  на  основании  Указа  Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495  утратил силу.       В  Положение  о порядке определения размеров арендной платы при  сдаче  в  аренду  производственных  зданий,  сооружений и помещений,  находящихся    в    республиканской    собственности,   утвержденное  постановлением    Министерства    экономики   Республики   Беларусь,  Министерства  финансов Республики Беларусь и Министерства по налогам  и   сборам   Республики  Беларусь  от  29.07.2002  №  165/104/78, на  основании   постановления   Министерства   экономики,   Министерства  финансов  и Министерства по налогам и сборам от 29.01.2004 № 24/5/13  внесены изменения и дополнения.