Комментарий к Закону от 22.06.2001 № 35-З «О внесении изменений и дополнений в Закон РБ «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»

     КОММЕНТАРИЙ К ЗАКОНУ ОТ 22.06.2001 № 35-З «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ       И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ «О ПРИВАТИЗАЦИИ                 ЖИЛИЩНОГО  ФОНДА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ»          Закон  Республики  Беларусь  «О  приватизации жилищного фонда в  Республике   Беларусь»   от  16  апреля  1992  г.  (далее  -  Закон)  неоднократно подвергался изменениям и дополнениям. Последняя попытка  была  предпринята в мае 2001 г. Палатой представителей Национального  собрания,  которая  во  втором  чтении  внесла уже шестые по счету и  очень существенные по правовому содержанию изменения в данный Закон.  Понадобился  календарный  год  с момента их принятия в первом чтении  для   логического   завершения  этого  непростого  законотворческого  процесса.  В  результате  Закон «О внесении изменений и дополнений в  Закон  РБ  «О  приватизации  жилищного  фонда в Республике Беларусь»  (несомненно,   социально  значимый  нормативный  акт)  был  подписан  Президентом  Республики  Беларусь  22  июня 2001 г. Данные изменения  вносились  с  целью  приведения  Закона  от  16  апреля  1992 г.   в  соответствие  с  требованиями  Гражданского  и  Жилищного кодексов и  заключением Конституционного Суда Республики   Беларусь  от  2  июня   1999г. Изменения коснулись более половины  наиболее  значимых статей  Закона,  однако  депутаты  Палаты  представителей  сочли необходимым  остановиться  только  на  трех из них, касающихся приватизации жилых  помещений   в   домах,   признанных  историко-культурной  ценностью,  отдельно  занимаемых  комнат в коммунальной квартире, а также жилья,  принадлежащего  колхозам. Их коллеги по законотворческому процессу -  члены  Совета Республики подвергли более тщательному анализу в целом  правовую   суть   большинства   вносимых   дополнений  и  изменений,  рассмотреть которые целесообразно постатейно.       Изменилась  редакция  ст.4   Закона:   «Объектами  приватизации  являются  жилые  помещения  государственного  жилищного  фонда». Это  конкретизирует правоприменительное действие Закона в соответствии со  ст.102 Жилищного кодекса.       Часть  вторая  ст.5   исключена   (в соответствии с заключением  Конституционного   Суда   от   2   июня  1999  г.  она  признана  не  соответствующей   Конституции  Республики  Беларусь),  что  позволит  осуществлять  приватизацию отдельно занимаемых комнат в коммунальной  квартире.  Наряду  с  этим дополнен исчерпывающий перечень жилья, не  подлежащего  приватизации:  в  специальных домах и домах социального  пользования   (маневренный   фонд,   интернаты   для   инвалидов   и  престарелых,  дома  на  закрытых  территориях и иные построенные или  переоборудованные  для  этой  цели  жилые  дома),  а  также  в домах  государственного   жилищного  фонда,  предоставляемых  гражданам  на  условиях  договора  найма.  Также  из ст. 5 исключены части третья и  четвертая, касающиеся приватизации жилья в домах колхозов и в домах,  являющихся историко-культурными ценностями.       В  ст.  7  конкретизирован  исчерпывающий  перечень  лиц, кроме  нанимателя  обязанных  подписывать  заявление  о приватизации жилого  помещения, -  все совершеннолетние члены его семьи, как участвующие,  так  и  не  участвующие  в  приватизации.  Более того, все участники  приватизации,  приобретшие право собственности на соответствующую их  участию  долю  в приватизированном жилом помещении, в соответствии с  дополнением  получили  право требования изначального документального  отражения   этих   долей  собственности,  что  позволит  существенно  облегчить    правоустановление    юридических    фактов   в   случае  необходимости  раздела  приватизированного  помещения. Данная статья  также  дополнена  двумя  новыми  положениями:  1)  «дома (квартиры),  являющиеся   историко-культурными  ценностями,  приватизируются  при  условии  подписания  гражданами (участниками приватизации) охранного  обязательства,  выданного  соответствующим  органом государственного  управления   Республики  Беларусь»,  что  позволяет  приватизировать  «элитное»   жилье   в   наиболее   престижных   районах  города;  2)  «приватизация  жилых помещений в домах колхозов и других юридических  лиц,  основанных на правах кооперации, проводится по решению высшего  органа  юридического  лица».  Второе  дополнение  носит  чрезвычайно  спорный   характер.  Во-первых,  потому  что  указанный  жилой  фонд  является  в соответствии со ст.7  Жилищного кодекса частным жилищным  фондом  (жилищным  фондом  юридических  лиц  негосударственной формы  собственности),  а  следовательно,  не  подлежит приватизации. Здесь  правомернее   было   бы   вести  речь  о  передаче  (возмездной  или  безвозмездной)    в   частную   собственность   членам   кооператива  занимаемого им жилья. Во-вторых, потому что: «имущество, находящееся  в  собственности  производственного  кооператива, делится на паи его  членов  в  соответствии с уставом кооператива» (часть первая ст. 109  Гражданского  кодекса),  а  это предполагает возможное овеществление  этого   пая   (за   исключением   колхозного   пая)  в  определенных  законодательством  случаях, в том числе и жилого помещения, если оно  не  отнесено  уставом  кооператива  к неделимым фондам. И в-третьих,  потому  что  это  дополнение  абсолютно  не  применимо  в  отношении  колхозов,  так  как  вступает  в  противоречие  со  ст.21 Примерного  устава  колхоза, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь  № 49   от  02.02.2001 «О некоторых вопросах организационно-правового  обеспечения  деятельности  колхозов»,  гласящей,  что «собственность  колхоза   неприкосновенна   и  находится  под  защитой  государства.  Имущество  колхоза  может  быть  изъято только по решению суда». Это  лишает   членов  колхоза  практической  возможности  оформить  право  собственности  на  жилое  помещение  решением  его  высшего  органа,  которое   судом   может   быть   признано  недействительным  в  силу  верховенства  вышеуказанного Указа над анализируемым Законом. Данная  норма  позволяет  председателям  колхозов  приостановить  передачу в  собственность  колхозникам  жилых  помещений,  а  включение  жилья в  разряд   неделимых   фондов   сделает   этот   процесс   практически  невозможным.       Из  ст.9  исключена часть вторая, определяющая, что иностранные  граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории  Беларуси,  могут  приобретать  жилые  помещения только на возмездной  основе.  Особенности  правоприменения  данной  статьи  в  результате  внесенных изменений потребуют дополнительного толкования.       Статья   12   дополнена  частью  пятой  следующего  содержания:  «Граждане, имевшие право на приватизацию жилых помещений на льготных  основаниях  и  имевшие,  но  не  реализовавшие  право  на начисление  жилищной  квоты  до  1  июля  1999  года, имеют право на одноразовое  использование  льготы». Таким образом, гражданам отдельных категорий  продлено  время одноразового использования их льготы по приватизации  жилья.       Статья  13  формально  исключена  из  Закона в связи с тем, что  условия  передачи  жилья  в собственность граждан в результате сноса  принадлежащих  им  на  праве  собственности  жилых домов, строений и  сооружений в связи с изъятием земельных участков для государственных  нужд  урегулированы  ст.104   Жилищного   кодекса. Но на практике ее  изъятие  приведет к тому, что действие вышеуказанной нормы Жилищного  кодекса  будет распространяться только на единственного собственника  жилого  дома,  строения  и  сооружения,  из сферы ее правоприменения  будут  исключены другие сособственники и члены семьи. То есть взамен  снесенного  дома  собственник  (сособственники),  члены семьи отныне  могут  претендовать  по выбору (как один из вариантов) на одно жилое  помещение  на всех в соответствии с нормами, установленными Жилищным  кодексом,  а не на отдельное помещение для каждой проживавшей в доме  семьи, как было раньше.       В  ст.18   право   собственника  «сдавать  в аренду» свое жилое  помещение  заменено  на  право  «сдавать  по  договору  найма»,  что  является  недостаточно  обоснованным,  так  как «наймодателем» может  являться распорядитель жилья, а «арендодателем» -- исключительно его  собственник.  Тем  более  что собственник помещения вправе перевести  его  в  разряд  нежилых  и  сдавать  для  целей,  не  противоречащих  законодательству, в полноценную аренду.       Статья  19, касающаяся улучшения жилищных условий собственников  жилья  на  основе  предоставления  им  жилых  помещений  социального  пользования,  также  исключена  из  Закона,  так  как  она полностью  поглощается  ст.  81  Жилищного  кодекса.  Причем это правило теперь  будет   распространяться  и  на  собственников  отдельных  комнат  в  коммунальной квартире.       В  ст.27  по  предложению облисполкомов и Минского горисполкома  введено  ограничение  на  использование  проиндексированных жилищных  квот  при строительстве или приобретении гражданами жилья в пределах  стоимости   строительства   (приобретения),   здесь  же  установлена  «одноразовость» подобного улучшения жилищных условий.       Особо   актуально   для   большинства  граждан,  работающих  на  государственных    предприятиях,    в   объединениях   и   бюджетных  организациях,  исключение  из  Закона   ст.25, предоставлявшей право  вышеперечисленным  юридическим  лицам  и  местным  Советам депутатов  погашать  полностью  или  частично  ссуду  и проценты за пользование  кредитом на жилищное строительство гражданами, на них работающими, и  работниками   бюджетных   организаций  соответственно.  Если  раньше  работник   госпредприятия  или  бюджетной  сферы  мог  надеяться  на  продекларированную  Законом  посильную помощь своего предприятия или  местного  Совета  депутатов  в решении самой злободневной, жилищной,  проблемы,  то  сейчас  и  эта  довольно призрачная надежда полностью  исчезла.       Статья  34  изложена  в  новой редакции: «Эксплуатация и ремонт  приватизированных  жилых  помещений  осуществляется  с  обязательным  соблюдением  единых правил и норм технической эксплуатации и ремонта  государственного  и  частного  жилищных  фондов»,  что устанавливает  единую  методологию  при  решении  этой  жизненно  важной  для  всех  собственников проблемы.       Из  ст.35   исключены   четвертая  и  пятая  ее  части, которые  предусматривали  участие  граждан  в  финансировании части затрат на  содержание  и  ремонт  жилых  домов,  в  связи  с  тем что эта норма  предусмотрена  в  Жилищном  кодексе. В целом статья изложена в новой  редакции: «Собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме  создают   товарищество   собственников   или   выбирают  иную  форму  управления   и   участвуют  в  финансировании  затрат,  связанных  с  эксплуатацией  и  ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных  элементов,  инженерных  систем  жилых домов, придомовой территории в  соответствии  с  законодательством  РБ.  До  выбора формы управления  собственники  жилых  помещений  заключают договоры на эксплуатацию и  ремонт   жилого   дома   с   жилищно-эксплуатационной  организацией,  обслуживающей этот жилой дом».       В  связи  с  этим  возникает  ряд  правомерных  вопросов.  Если  товарищество    собственников   жилья   как   юридическое   лицо   и  некоммерческая         организация        является        конкретной  организационно-правовой  формой,  то  ее  статус  не  определен ни в  Гражданском  кодексе,  ни  в Декрете Президента № 11 от 16.03.1999 с  изменениями  и дополнениями от 16.11.2000 (за исключением упоминания  о  необходимости  перерегистрации  таких товариществ), в которых дан  исчерпывающий   перечень   всех   организационно-правовых   форм.  А  следовательно,   такое  товарищество  с  точки  зрения  гражданского  законодательства   не  имеет  полного  юридического  права  на  свое  существование.  Если  попытаться представить, что такое товарищество  собственников  жилья  (кондоминиум)  организовано  в  форме простого  товарищества  в  соответствии с гл.54  Гражданского кодекса «Простое  товарищество»,  то  это будет противоречить вышеуказанной норме, так  как  оно  не  будет  являться  юридическим  лицом. Из вышесказанного  вытекает  вывод:  правоотношения  любого  субъекта  хозяйствования с  подобным  недостаточно  легитимным товариществом собственников жилья  могут иметь нежелательные правовые и финансовые последствия.       Наряду  с этим в Законе не определены как сама возможность, так  и   порядок  создания  кондоминиумов  в  домах,  где  остается часть  государственного  жилого  фонда.  Может  быть,  указанные недостатки  являются  одним  из серьезных препятствий на пути широкого внедрения  кондоминиумов в практику народного самоуправления.       Новацией этой статьи является и то положение, что «эксплуатация  и  ремонт  одноквартирных  и  блокированных жилых домов производится  собственниками  самостоятельно»,  что  вряд  ли  окажется  по  силам  некоторым их владельцам как в городах, так и в сельской местности.       Если в целом оценивать Закон «О внесении изменений и дополнений  в  Закон  РБ «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»,  то  с  большой долей уверенности можно говорить о том, что внесенные  изменения  и  дополнения,  не  вступая в противоречие с Конституцией  Республики  Беларусь,  прежде  всего  направлены на защиту интересов  государства,   затем    -   коммерческих   организаций  (риэлтеров),  занимающихся реализацией жилья на вторичном рынке, и только затем  -  на решение насущных проблем простых граждан.     02.11.2001 г.     Анатолий Науменко, юрист     Журнал «Юрист» № 5, 2001 г.     От  редакции:  В   Гражданский   кодекс   Республики   Беларусь   на  основании  Закона  Республики  Беларусь  от  25.05.2002  №  104-3 «О  внесении  изменений  и  дополнений  в  Гражданский кодекс Республики  Беларусь» внесены изменения и дополнения.       С 18 июля 2007 г. в  статью 35  Закона  Республики  Беларусь от  16.04.1992 «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» на  основании Закона Республики  Беларусь  от 11.07.2007 № 251-З внесены  изменения.