Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества»

КОММЕНТАРИЙ К УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 04.08.2006 № 498 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА»

С 14 августа 2006 г. вступил в силу Указ Президента РБ от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» (далее — Указ). Принятие Указа продиктовано необходимостью повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности, и совершенствования порядка определения размеров арендной платы.

Пунктом 1 Указа установлена норма, обязывающая республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству РБ, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование, перечислять в республиканский бюджет 50% средств, полученных от сдачи в аренду указанного имущества и оставшихся после уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, если иное не предусмотрено в законодательных актах.

По существу данная норма объединила действовавшие положения постановления Совета Министров РБ от 06.02.2003 № 143 «О перечислении части средств в республиканский бюджет, полученных от сдачи в аренду зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности» и Указа Президента РБ от 25.03.2003 № 117 «О сдаче в аренду государственного имущества, находящегося в безвозмездном пользовании открытых акционерных обществ» по сдаваемым в аренду зданиям, сооружениям и нежилым помещениям, находящимся в республиканской собственности.

В связи c этим необходимо обратить внимание на следующий аспект. В отношении республиканских органов государственного управления, иных государственных организаций, подчиненных Правительству РБ, унитарных предприятий и учреждений, других организаций, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, предусматривается перечисление в республиканский бюджет 50% средств, полученных от сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, в то время как в отношении акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственной собственности, имеющих имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование, предусматривается перечисление в республиканский бюджет 50% средств, полученных от сдачи в аренду всего имущества, переданного акционерным обществам в безвозмездное пользование, а не только зданий, сооружений и нежилых помещений.

По имуществу, находящемуся в коммунальной собственности, абзац четвертый п.6 Указа обязывает областные и Минский городской Советы депутатов в трехмесячный срок установить порядок перечисления в местные бюджеты части средств, полученных от сдачи в аренду имущества, находящегося в коммунальной собственности, аналогичный порядку, определенному п.1 Указа, по имуществу, находящемуся в республиканской собственности.

Согласно Указу освобождение от перечисления в республиканский бюджет части средств, полученных от сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, осуществляется по решению Президента РБ.

Данное положение согласуется с абзацем восьмым подп.2.2 п.2 Указа Президента РБ от 03.11.2005 № 520 «О совершенствовании правового регулирования отдельных отношений в экономической сфере», в соответствии с которым решения об освобождении от перечисления в республиканский бюджет доходов, полученных юридическим лицом от передачи в пользование имущества, находящегося в республиканской собственности, принимаются Президентом РБ.

Освобождение от перечисления в республиканский бюджет части средств, полученных от сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности и в оперативном управлении Управления делами Президента РБ, в оперативном управлении или хозяйственном ведении организаций, подчиненных этому Управлению, а также в оперативном управлении Национальной академии наук Беларуси, осуществляется по решению Президента РБ.

В отношении других органов государственного управления, предприятий, организаций и учреждений, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, льгота по перечислению в республиканский бюджет части средств, полученных от сдачи в аренду этого имущества, не применяется, поскольку, как отмечалось, для этого необходимо решение Президента РБ.

Кроме того, Указом утверждены:

1. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

2. Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности.

3. Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности.

Перечисленные Положения разработаны и утверждены взамен действовавших ранее:

— Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 31.05.2002 № 710;

— Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ, МНС РБ от 29.07.2002 № 165/104/78;

— Инструкции о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности, утвержденной постановлением Минэкономики РБ от 14.04.2005 № 71 по согласованию с Минфином РБ.

Рассмотрим каждое из утвержденных Указом положений и их отличие от нормативных правовых актов, действовавших до принятия Указа.

1. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (далее — Положение-1)

Основным отличием Положения-1 от действовавшего Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, является то, что действовавшее ранее Положение не распространялось на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении Управления делами Президента РБ и подведомственных этому Управлению организаций, Минобороны, МВД, КГБ, Госкомитета погранвойск РБ.

Таким образом, значительная часть зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, выпадала из общего правового регулирования порядка сдачи в аренду указанного недвижимого имущества.

Положение-1 является обязательным для всех органов государственного управления, в т.ч. Управления делами Президента РБ и подведомственных этому Управлению организаций, Минобороны, МВД, КГБ, Госкомитета погранвойск РБ.

Следующий момент, на который необходимо обратить внимание: в Положении-1 в отличие от ранее действовавшего Положения норма о принятии решения о сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений не конкретизирована, а увязана с действующим законодательством о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности (п.3 Положения-1).

В настоящее время распоряжение имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, регламентируется Указом Президента РБ от 25.03.2003 № 118 «О некоторых вопросах распоряжения государственным имуществом» и постановлением Совета Министров РБ от 29.09.2003 № 1226 «Об утверждении Положения о порядке осуществления сделок по распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь» (далее — Положение № 1226).

В частности, в настоящее время в соответствии с п.7 Положения № 1226 решение о сдаче в аренду (распоряжении имуществом) зданий, сооружений, нежилых помещений стоимостью, не превышающей 10 тыс. базовых величин, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или оперативного управления республиканским юридическим лицам, принимается руководителем республиканского юридического лица, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которого находится указанное имущество, по согласованию с республиканским органом государственного управления, иной государственной организацией, подчиненной Правительству РБ, другим органом, уполномоченным управлять государственным имуществом.

Если законодательством будет установлен иной порядок распоряжения имуществом, находящимся в республиканской собственности, то это автоматически будет увязываться с нормой Положения № 1226 о принятии решения о сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений.

Кроме того, в Положении-1 в отличие от действовавшего Положения не перечисляются документы, которые республиканские юридические лица (арендодатели) при сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны представлять в республиканский орган государственного управления, иную государственную организацию, подчиненную Правительству РБ, другому органу, уполномоченному управлять государственным имуществом, для согласования решения о сдаче в аренду этих объектов недвижимости. В связи с этим республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству РБ, другие органы, уполномоченные управлять государственным имуществом, могут самостоятельно определить перечень документов, необходимый для всестороннего рассмотрения и согласования решений о сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

Нормы, установленные Положением-1 в части сроков подписания сторонами договора аренды, его регистрации, передачи зданий, сооружений и нежилых помещений арендатору, определения их площади, учета договоров аренды и контроля за соблюдением установленного порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, практически совпадают с действовавшими ранее нормами.

2. Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности (далее — Положение-2)

Положение-2 незначительно отличается от действовавшего Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности. Это обусловлено тем, что действовавший порядок определения размеров арендной платы по сдаваемым в аренду производственным зданиям, сооружениям и помещениям, находящимся в республиканской собственности, в настоящее время является действенным и довольно эффективным, поскольку он совершенствовался по мере развития арендных отношений и накопления практического опыта по данному вопросу.

Положение-2 так же, как и действовавшее Положение, предусматривает, что арендная плата устанавливается за месяц исходя из арендуемой площади, базовой ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, коэффициентов месторасположения зданий, сооружений в населенном пункте, коэффициентов расположения арендуемых помещений в здании, сооружении, коэффициентов комфортности, характеризующих степень удобств в пользовании арендуемыми помещениями, и коэффициентов эффективности, устанавливаемых по соглашению сторон в зависимости от спроса на производственные здания, сооружения и помещения, их технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду.

Вместе с тем в Положении-2 есть определенные отличия от действовавшего Положения, на которые следует обратить внимание:

а) пунктом 3 главы 1 Положения-2 предусмотрено, что общая и нормируемая площади производственных зданий, сооружений, помещений определяются по данным технического паспорта, в то время как в ранее действовавшем Положении допускалось при отсутствии технического паспорта определение общей и нормируемой площади комиссией арендодателя путем обмеров помещений (п.4).

Ужесточение данной нормы вызвано необходимостью соблюдения Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и наведения порядка в учете производственных зданий, сооружений, находящихся в республиканской собственности;

б) базовые ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади предусмотрены в приложении к Положению-2. Ранее действовавшие базовые ставки были определены постановлением Минэкономики РБ от 11.10.2002 № 226. Следует отметить, что в Положении-2 сохранены структура и размеры действовавших базовых ставок арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади за исключением того, что в разделе «г.Минск и Минская область» в группу, включающую г.Борисов, г.Жодино, г.Молодечно, г.Слуцк, г.Солигорск, добавлен г.Заславль. Таким образом, в связи с принятием Указа при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, расположенных в г.Заславле, для расчета размеров арендной платы необходимо применять базовую ставку в размере 1,5 евро за 1 кв.м арендуемой площади.

Кроме того, законодательно урегулирован вопрос о применении базовых ставок для расчета размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся вне административных границ населенных пунктов. Согласно Положению-2 в таком случае размеры арендной платы определяются исходя из базовой ставки за 1 кв.м арендуемой площади по категории «другие населенные пункты» (примечание приложения к Положению-2);

в) Положением-2 предусмотрены определенные особенности в применении коэффициентов комфортности при расчете размеров арендной платы.

В частности, согласно Положению-2 коэффициент 0,75 применяется для помещений без отопления, в то время как в действовавшем Положении коэффициент 0,75 предусматривался для помещений без центрального отопления. Таким образом, в связи с принятием Указа коэффициент 0,75 применяется в отношении всех помещений, в которых отсутствует отопление. В случаях когда в арендуемых помещениях есть отопление (центральное, автономное) (даже если отопительное оборудование установлено арендатором), применение указанного коэффициента при расчете размеров арендной платы не производится. Период отопительного сезона не влияет на применение данного коэффициента, равно как наличие или отсутствие постоянных рабочих мест в арендуемых помещениях, а также то обстоятельство, что отопление не было предусмотрено нормами технического проектирования здания, сооружения.

В соответствии с Положением-2 коэффициент 0,9 применяется для зданий, сооружений, не имеющих системы водоснабжения и водоотведения, в то время как в действовавшем Положении коэффициент 0,9 применялся для зданий, сооружений, не имеющих центрального водоснабжения и водоотведения. Таким образом, по аналогии с отоплением, если здание, сооружение имеет систему водоснабжения и водоотведения (вне зависимости от ее типа (центральную, автономную либо иную)), применение указанного коэффициента не производится.

Согласно Положению-2 применение коэффициента 0,75 предусмотрено для помещений без естественного освещения и для помещений с коэффициентом естественного освещения, значение которого ниже или равно 0,5 от нормального показателя. В действовавшем Положении коэффициент 0,5 предусматривался только для помещений с коэффициентом естественного освещения, значение которого ниже или равно 0,5 от нормального показателя. Тем самым правовое регулирование размеров арендной платы не полностью учитывало уровень удобств, связанный с освещенностью арендуемых помещений. В Положении-2 предусмотрена норма о неприменении данного коэффициента, если в арендуемых помещениях без естественного освещения и помещениях с коэффициентом естественного освещения, значение которого ниже или равно 0,5 от нормального показателя, арендатором не предусмотрены постоянные рабочие места. В этом случае считается, что специалисты не осуществляют там постоянной работы и не находятся в течение полного рабочего дня.

Таким образом, Положение-2 в отличие от действовавшего Положения не выделяет складские здания и сооружения и не предусматривает особенностей в применении коэффициентов комфортности для этой категории зданий и сооружений;

г) при расчете размеров арендной платы Положением-2 установлено применение коэффициентов эффективности, значение которых составляет от 0,5 до 3,0. Данная норма содержалась и в действовавшем Положении. Вместе с тем в действовавшем Положении для производственных зданий, сооружений и помещений, не используемых или неэффективно используемых в течение последних двух лет, предусматривалось применение коэффициента эффективности в меньших размерах: от 0,02 до 0,1. Из практического применения выпадал диапазон значений этого коэффициента от 0,1 до 0,5. Чтобы исправить такую ситуацию, в Положении-2 для сдаваемых в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, не используемых или неэффективно используемых в течение последних двух лет, не предусмотрен конкретный диапазон коэффициента эффективности, а определено, что значение этого коэффициента может быть установлено ниже 0,5;

д) в Положении-2, как и в действовавшем Положении, установлен порядок расчета размеров арендной платы для случаев, когда определенный на основе установленных базовых ставок арендной платы с учетом всех коэффициентов размер арендной платы оказался ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством.

В Положении-2 приводится формула, по которой в этом случае осуществляется расчет арендной платы (п.14). В данной формуле при расчете размеров арендной платы предусматривается прибыль исходя из рентабельности до 20%, в то время как ранее прибыль предусматривалась исходя из рентабельности до 15%.

Новая формула по сравнению с действовавшей не содержит налог на недвижимость (Н_нд). В соответствии с действовавшими положениями налог на недвижимость не предусматривался как отдельный вид затрат или расходов при исчислении стоимости продукции, работ, услуг, поскольку он не является отдельным стоимообразующим фактором. Данный налог уплачивается за счет доходов либо при их отсутствии — за счет накопленного капитала предприятия, организации.

Учитывая это, арендодателям при расчете размеров арендной платы по данной формуле необходимо в установленном пределе включать в расчет процент рентабельности, дающий возможность получить необходимую прибыль, в т.ч. и для оплаты налога на недвижимость.

В новой формуле конкретизированы налоги, сумму которых необходимо учитывать при расчете размеров арендной платы. При расчете учитывается сумма так называемых оборотных налогов, уплата которых производится от выручки. В настоящее время к таковым относятся сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, налог с пользователей автомобильных дорог.

3. Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности (далее — Положение-3)

Положение-3 практически содержит те же нормы, что и действовавшая ранее Инструкция о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности.

Вместе с тем некоторые отличия все же имеются.

Так, в действовавшей Инструкции в формуле определения размеров арендной платы за месяц исходя из остаточной стоимости оборудования, транспортных средств (п.6) коэффициент эффективности, применяемый при расчете, был установлен в размере от 0,05 до 1,0. В соответствии с Положением-3 размер этого коэффициента может устанавливаться по договоренности сторон в диапазоне от 0,05 до 1,2.

Кроме того, в отличие от действовавшей Инструкции в Положении-3 предусмотрена норма, определяющая установление размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности, нерезидентам Республики Беларусь. Согласно п.16 Положения-3 при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств нерезидентам Республики Беларусь арендная плата определяется по соглашению сторон, но при этом она не должна быть ниже арендной платы, рассчитываемой в соответствии с Положением-3.

В Положении-3 по аналогии с Положением-2 конкретизировано название налогов, сумму которых необходимо учитывать при расчете размеров арендной платы. В установленных формулах расчета арендной платы учитывается сумма так называемых оборотных налогов, уплата которых производится от выручки. Налог на недвижимость отдельно в расчете не фигурирует, поскольку, как отмечалось выше, данный налог уплачивается за счет доходов, получаемых организацией.

В заключение необходимо отметить, что согласно п.4 Указа арендодатели производственных зданий, сооружений и помещений, оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности, обязаны в трехмесячный срок, т.е. до 14 ноября 2006 г., привести размеры арендной платы в соответствие с Указом.

31.08.2006 г.

Юрий Малявко, консультант Министерства экономики Республики Беларусь

Для более детального изучения см.: 1. Расчет

2. Пособие

3. Комментарий

4. Пособие

От редакции: С 5 октября 2006 г. постановление Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.07.2002 № 165/104/78 «Об утверждении Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности» на основании постановления Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам от 15.09.2006 № 160/114/97 утратило силу.

С 5 октября 2006 г. постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 14.04.2005 № 71 «Об утверждении Инструкции о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности» на основании постановления Министерства экономики от 15.09.2006 № 159 утратило силу.

С 14 августа 2006 г. постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 № 710 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности» на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 02.10.2006 № 1290 утратило силу.

Указ Президента Республики Беларусь от 25.03.2003 № 118 «О некоторых вопросах распоряжения государственным имуществом» на основании Указа Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 утратил силу.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 29.09.2003 № 1226 «Об утверждении Положения о порядке осуществления сделок по распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь» на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20.12.2006 № 1687 утратило силу.