Судебная практика: Регистрация прав на ранее эксплуатируемые объекты недвижимости

       РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА РАНЕЕ ЭКСПЛУАТИРУЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ          Пунктом  4  ст.73  Закона  Республики  Беларусь  от  22.07.2002  № 133-З «О государственной  регистрации  недвижимого имущества, прав  на него и сделок с ним» (далее - Закон) установлено, что регистрация  эксплуатируемых  до  вступления  Закона в силу объектов недвижимости  является  возможной и в случае отсутствия необходимой информации при  соблюдении ряда условий.       Рассмотрим данную норму на примере ситуации, описанной ниже.       Иностранное   частное   унитарное  предприятие  (далее  -  УП),  созданное в 1997 г., было ликвидировано решением хозяйственного суда  в 2004 г. Оставшееся имущество (производственное здание, построенное  в 1968 г.)  после  удовлетворения  требований  кредиторов   передано  ликвидационной   комиссией  по  акту  приема-передачи  единственному  учредителю  -  иностранному  физическому лицу. Данное имущество было  приобретено  иностранным  предприятием  у  колхоза в июле 1999 г. по  договору купли-продажи и поставлено на баланс предприятия.       После   передачи   указанного   имущества   решением  исполкома  иностранному  физическому  лицу  был предоставлен в аренду земельный  участок для содержания  и  обслуживания здания  сроком  на  99  лет.   Физическое лицо  уплачивает  соответствующие налоги на недвижимость,  вносит арендные платежи.       Данное   лицо   обратилось  в  территориальную  организацию  по  государственной  регистрации  (далее  -  ТОР)  для регистрации права  собственности на указанное здание, но ему было отказано в совершении  регистрационных  действий  по  причине  того,  что на здание не было  технического паспорта и регистрационного удостоверения.       Правомерны   ли   действия   ТОР?   Что   следует   предпринять  иностранному  физическому лицу для оформления права собственности на  указанное здание?       Для ответа на вопрос о правомерности отказа в регистрации права  собственности  следует рассмотреть 2 варианта, когда у приобретателя  может    отсутствовать    регистрационное   удостоверение,   которое  выдавалось при осуществлении регистрационных действий до 01.05.2004,  и  технический  паспорт  (примечание).  Соответственно различаются и  возможные способы приведения документации в порядок.          Вариант 1       Техническая     инвентаризация    недвижимого    имущества    и   государственная     регистрация     вещного     права    предыдущего  правообладателя (колхоза) на это имущество не производились.       В   данном   случае  отказ  ТОР  полностью  правомерен  в  силу  требования,  установленного  ст.10 Закона. Согласно названной статье  государственная  регистрация  возникновения,  перехода,  прекращения  прав  на  недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с  недвижимым  имуществом не могут осуществляться ранее государственной  регистрации   создания  соответствующего  недвижимого  имущества,  а  государственная   регистрация   перехода,   прекращения   права   на  недвижимое  имущество  не может осуществляться ранее государственной  регистрации   возникновения   соответствующего  права.  Кроме  того,  государственная  регистрация  возникновения,  перехода,  прекращения  права,  ограничения  (обременения)  права  на  недвижимое имущество,  основанием   которых  является  сделка,  подлежащая  государственной  регистрации,   не   может   осуществляться   ранее   государственной  регистрации соответствующей сделки.       Таким  образом,  неосуществление  колхозом регистрации права на  принадлежащий  ему  объект недвижимости (которая до момента принятия  Закона   подразумевала   и   регистрацию   создания,  и  регистрацию  возникновения  прав  в  нынешнем их понимании) является препятствием  для  регистрации  перехода  права  собственности  к  учредителю  УП,  возникновения  права хозяйственного ведения УП, и в дальнейшем - для  регистрации  прекращения  права  хозяйственного  ведения  в  связи с  ликвидацией УП.       Поэтому    регистрация    объекта   недвижимости   может   быть  осуществлена   в   порядке   реализации   нормы  п.4  ст.73  Закона,  устанавливающей,   что   государственная   регистрация   капитальных  строений   (зданий,  сооружений)  и  помещений,  эксплуатируемых  до  момента   вступления   в   силу   Закона,   в  отношении  которых  в  государственных   организациях,   осуществлявших  ранее  регистрацию  (учет)  недвижимого  имущества,  отсутствует необходимая информация,  производится  в  порядке,  установленном  Правительством  Республики  Беларусь.       В   настоящее   время  такой  порядок  определен  Положением  о  государственной  регистрации  создания  эксплуатируемых  капитальных  строений    (зданий,    сооружений)   и   изолированных   помещений,  утвержденным  постановлением Совета Министров Республики Беларусь от  08.06.2004 № 689 (далее - Положение).       Так, регистрация создания может быть произведена по заявлению о  государственной  регистрации  создания эксплуатируемого капитального  строения, оформленному в установленном порядке, с представлением:       -  документов,  содержащих идентификационные сведения заявителя  (в  случае,  приведенном  в  примере,  это будет гражданский паспорт  иностранного   физического   лица   с   приложением   заверенного  в  установленном порядке перевода на белорусский либо русский язык);       -  технического   паспорта   на   эксплуатируемое   капитальное  строение, выданного в установленном порядке;       -  акта  приемки  эксплуатируемого  капитального  строения либо  решения   местного  исполнительного  и  распорядительного  органа  о  возможности  использования эксплуатируемого капитального строения по  назначению   в   соответствии  с  единой  классификацией  назначения  объектов    недвижимого   имущества,   утвержденной   Правительством  Республики Беларусь;       -  документа,  подтверждающего  внесение  платы  за  совершение  регистрационных действий.       Таким   образом,   в  настоящее  время  физическое  лицо  имеет  возможность   заказать   в   ТОР  проведение  работ  по  технической  инвентаризации   с  изготовлением  технического  паспорта,  а  затем  обратиться за регистрацией создания капитального строения в порядке,  предусмотренном Положением.       В  случае  если  отсутствует акт приемки объекта в эксплуатацию  (как  правило,  именно так дело обстоит на практике), то вместо акта  может   быть   представлено   решение   местного  исполнительного  и  распорядительного     органа     о     возможности     использования  эксплуатируемого  капитального строения по определенному назначению.  При   этом  назначение  должно  быть  определено  в  соответствии  с  формулировками,   приведенными  в  единой  классификации  назначения  объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета  по  земельным  ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров  Республики  Беларусь  (далее - Комзем) от 05.07.2004 № 33 (издано на  основании  полномочий,  делегированных  Правительством), с указанием  численного кода.       В целях реализации норм Положения, установления единого порядка  принятия  таких  решений   в  границах  г.Минска  Минским  городским  исполнительным   комитетом   решением  от  15.10.2004  №  2150  была  утверждена  Инструкция о порядке рассмотрения вопросов о возможности  использования   эксплуатируемого   капитального   строения  (здания,  сооружения)  по  назначению.  Решения  о  возможности  использования  эксплуатируемого  капитального  строения по определенному назначению  согласно   Инструкции   будут  приниматься  администрациями  районов  г.Минска.  Подобные  инструкции  могут быть приняты и иными местными  исполнительными и распорядительными органами.       Регистрация   права   собственности   на   объект  недвижимости  физического  лица  в  вышеописанной  ситуации может быть произведена  при представлении   документов,    установленных    Инструкцией   об  определении перечня документов,  представляемых  для государственной  регистрации возникновения прав,  ограничений  (обременений)  прав на  эксплуатируемые    капитальные строения   (здания,   сооружения)   и  изолированные   помещения, утвержденной  постановлением  Комзема  от  27.07.2004 № 38.       Согласно  п.14 Инструкции, если до вступления в силу Закона и в  соответствии  с  действовавшим  законодательством  были  заключены и  исполнены   сделки   по   отчуждению  эксплуатируемого  капитального  строения,  изолированного  помещения,  для регистрации возникновения  прав,   ограничений   (обременений)  прав  представляются  следующие  документы:       -  заявление  о государственной регистрации возникновения прав,  ограничений  (обременений) прав, основанных на сделках по отчуждению  эксплуатируемого капитального строения, изолированного помещения;       -  документы,   содержащие   идентификационные   сведения,    и  документы,  подтверждающие  полномочия  представителей и должностных  лиц;       -  договор  или  иной документ, выражающий содержание последней  сделки;       -  передаточный  акт  или  иной документ о передаче недвижимого  имущества по последней сделке;       -  документы,   необходимые   для  государственной  регистрации  возникновения прав, ограничений (обременений) прав на объект у лица,  совершившего его отчуждение по последней сделке, если сделка не была  нотариально удостоверена;       -  документ,   подтверждающий  внесение  платы  за   совершение  регистрационных действий.       Таким образом, документы о купле-продаже и передаче здания УП и  о  передаче  здания  учредителю  после  ликвидации УП будут являться  достаточным   основанием   для   регистрации   права   собственности  учредителя УП - иностранного физического лица.       Регистрация  создания  объекта  недвижимости  (собственности) и  права  физического лица на него может быть осуществлена одновременно  при представлении всех указанных выше документов регистратору.          Вариант 2       Техническая    инвентаризация    недвижимого     имущества    и   государственная     регистрация     вещного     права    предыдущего  правообладателя (колхоза) на это имущество были осуществлены, однако  при  заключении  договора  купли-продажи  приобретателю по различным  причинам   (например,   в   связи  с  утерей,  неосведомленностью  о  необходимости  передачи) не были переданы изготовленные в результате  проведения   таких   работ  документы,  либо  такие  документы  были  переданы,  что  отражено  в  документах  о  передаче,  но кандидат в  правообладатели  (иностранное  физическое лицо) не имеет возможности  их представить.       Кроме  того,  возможно,  что  УП также осуществляло регистрацию  перехода  права  собственности  и возникновения права хозяйственного  ведения,  однако регистрационное удостоверение и технический паспорт  не сохранились.       И  в  первой,  и  во  второй ситуации рассматриваемого варианта  регистрации  создания  недвижимого  имущества не требуется в связи с  тем,   что  в  регистре  уже  имеется  информация,  которую  следует  перенести  в  регистрационную  книгу.  Необходимой  является  только  регистрация прав.       В  случае  если  осуществлена  только регистрация прав колхоза,  регистрация прав физического лица может производиться в порядке и на  основании  документов, приведенных в п.14 Инструкции. Соответственно  отказ  в  регистрации  будет  обоснованным,  поскольку  этот порядок  является особым.       Если регистрация прав УП имела место, то основания для отказа в  приеме документов, предусмотренные п.5 ст.34 Закона, и основания для  отказа  в  регистрации, предусмотренные ст.36 Закона (кроме случаев,  когда    представление    документов   предыдущего   правообладателя  предусмотрено  приказом  руководителя ТОР, принятым в соответствии с  п.6 ст.32 Закона), будут отсутствовать.       Необходимо  отметить,  что логичным является требование о сдаче  регистрационного   удостоверения   предыдущего  правообладателя  при  регистрации  перехода  права  к иному лицу. Не будучи закрепленным в  законодательстве,  такое  требование  может  иметь  место в перечнях  документов,  установленных  ТОР путем издания руководителем приказа.  Регистрационное  удостоверение,  которое  выдавалось ранее, являлось  правоустанавливающим  документом,  и  факт  его  наличия  достоверно  подтверждал  наличие  прав,  указанных  в  нем.  Таким  образом, его  передача  приобретателю  и  сдача  в  ТОР  для  включения  в  состав  регистрационного  дела  при обращении за регистрацией перехода права  будет в дальнейшем способствовать недопущению злоупотреблений бывшим  правообладателем  (например,  не сдав регистрационное удостоверение,  можно  попытаться  заключить  в  простой  письменной  форме  договор  купли-продажи).       В   случае  если  сдача  этого  документа  необходима,  но  его  представление   не  является  возможным,  вопрос  следует  разрешать  непосредственно  путем обращения в ТОР. Так, на практике может иметь  место   представление   двустороннего   (подписанного   продавцом  и  покупателем)  ходатайства  с  указанием  причин  невозможности сдачи  регистрационного   удостоверения   либо   представление  письменного  подтверждения,  подписанного  председателем ликвидационной комиссии,  об     отсутствии    регистрационного    удостоверения    в    делах  ликвидированного УП.          В  заключение  хотелось  бы  отметить,  что  в  настоящее время  приняты   нормативные   правовые  акты,  необходимые  для  законного  разрешения  вопросов, возникших сразу после вступления в силу Закона  и связанных  с  возможным  отсутствием  регистрации  у  отчуждателя,  несвоевременностью   обращения   в   ТОР,  множественностью  сделок,  необращением  на  каком-либо  этапе  за  регистрацией  и  др.,  что,  несомненно,  позволит  в дальнейшем либерализовать отношения в сфере  государственной   регистрации  и  будет  способствовать  дальнейшему  вовлечению   максимального   количества   недвижимого   имущества  в  хозяйственный оборот.     27.12.2004 г.     Максим Лашкевич, начальник отдела № 1 регистра   РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации   и земельному кадастру»     Журнал «Юрист» № 1, 2005 г.          Примечание.  В данном ответе не учитываются ситуации, связанные  с  возможным  нарушением  порядка заключения договоров купли-продажи  недвижимости.  Кроме того, в связи с регистрацией земельного участка  и  права  на  него не рассматривается необходимость этой регистрации  для  дальнейших  регистрационных  действий  в отношении капитального  строения.     От  редакции:  В  Инструкцию  о  порядке  рассмотрения   вопросов  о  возможности  использования  эксплуатируемого  капитального  строения  (здания, сооружения) по назначению,  утвержденную  решением Минского  городского   исполнительного  комитета  от  15.10.2004  №  2150,  на  основании  решения  Минского городского исполнительного  комитета от  05.07.2006 № 1300 внесены изменения.       В приложение к постановлению  Комитета по  земельным  ресурсам,  геодезии и картографии при  Совете Министров Республики  Беларусь от  05.07.2004 № 33 на основании постановления Государственного комитета  по  имуществу  Республики   Беларусь  от  14.08.2007  №  46  внесены  дополнения и изменения.