Помощь: Договор аренды (имущественного найма) между резидентами,

Помощь: Договор аренды (имущественного найма) между резидентами, резидентами и нерезидентами: особенности заключения

ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) МЕЖДУ РЕЗИДЕНТАМИ, РЕЗИДЕНТАМИ И НЕРЕЗИДЕНТАМИ: ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Общие положения об аренде

Договоры аренды в отношениях между резидентами, между резидентами и нерезидентами Республики Беларусь применяются в основном при передаче (получении) в пользование транспортных средств, оборудования, объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений).

В учете арендатора:

Д-т 20 — К-т 60 — на сумму арендной платы;

Д-т 18 — К-т 60 — на НДС, выставленный арендатором;

Д-т 20 — К-т 60 — на сумму затрат по обслуживанию арендуемого имущества;

Д-т 18 — К-т 60 — на НДС, выставленный обслуживающей организацией (здесь и далее проводки составлены редакцией журнала).

Определение договора аренды (имущественного найма) дано в ст.577 Гражданского кодекса РБ (далее — ГК) — это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основные положения об аренде содержатся в главе 34 ГК. Параграф 1 этой главы устанавливает общие положения о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества.

В учете арендодателя:

а) если аренда — основной вид деятельности:

Д-т 20 — К-т 10, 60, 68, 69, 70 — на сумму понесенных затрат;

Д-т 90 — К-т 20 — отражена себестоимость аренды;

Д-т 51 — К-т 90 — уплачено за аренду;

Д-т 90 — К-т 68 — исчислен НДС и целевые сборы в размере 3%, уплачиваемые из выручки;

б) если аренда — неосновной вид деятельности:

Д-т 91 — К-т 10, 60, 68, 69, 70 — на сумму понесенных затрат;

Д-т 51 — К-т 91 — уплачено за аренду;

Д-т 91 — К-т 68 — исчислен НДС и целевые сборы в размере 3%, уплачиваемые из выручки.

Вместе с тем глава 34 ГК содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений, к которым, в частности, относятся:

— аренда транспортных средств: с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем); без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа);

— аренда зданий или сооружений;

— аренда предприятия;

— финансовая аренда (лизинг);

— прокат.

Применительно к отношениям с участием нерезидентов следует учитывать, что исходя из положений Закона РБ от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» платежи по договорам аренды являются валютными операциями, связанными с движением капитала, независимо от срока аренды.

В то же время для большинства видов арендных отношений предусмотрен упрощенный порядок проведения соответствующих валютных операций. Так, согласно ст.10 названного Закона не требуется получения разрешения (лицензии) Нацбанка на проведение юридическими лицами — резидентами и индивидуальными предпринимателями — резидентами таких валютных операций, связанных с движением капитала, как осуществление расчетов по договорам аренды имущества, за исключением договоров аренды имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты).

Это означает, что если резидент арендует недвижимость, находящуюся за пределами Беларуси, то такая внешнеэкономическая сделка должна осуществляться на основании разрешения Нацбанка (см. подп.18.4 п.18 Правил проведения валютных операций, утвержденных постановлением Правления Нацбанка РБ от 30.04.2004 № 72). Для получения такого разрешения в соответствии с Инструкцией о порядке выдачи разрешений (свидетельств о регистрации) на проведение валютных операций и на открытие счетов за пределами Республики Беларусь, а также представления в банк уведомлений при совершении валютных операций, связанных с движением капитала, утвержденной постановлением Правления Нацбанка РБ от 11.06.2004 № 90, в главный банк страны необходимо представить:

— письменное заявление произвольной формы с обоснованием необходимости проведения валютной операции, связанной с движением капитала;

— копию свидетельства о государственной регистрации заявителя;

— справку налогового органа по месту постановки субъекта валютных операций на учет об отсутствии либо наличии задолженности по уплате налогов, сборов (пошлин);

— бухгалтерский баланс, баланс исполнения сметы расходов, отчет об исполнении сметы доходов и расходов по внебюджетным средствам, отчет о движении валютных средств по состоянию на последнюю отчетную дату перед датой обращения с заявлением в Нацбанк. Бухгалтерский баланс должен быть подписан руководителем и главным бухгалтером субъекта валютных операций (при наличии), подписи заверяются печатью;

— отчет о прибыли и убытках на последнюю отчетную дату перед датой обращения с заявлением в Нацбанк. Отчет должен быть подписан руководителем, главным бухгалтером субъекта валютных операций (при наличии), подписи заверяются печатью;

— копию договора аренды недвижимого имущества.

Порядок заключения, форма и государственная регистрация договора аренды

По общему правилу договор считается заключенным, когда сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к договору аренды таковыми являются:

№ п/п Существенные условия Нормы законодательства
1 Объект договора, т.е. сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Ст.402, п.3 ст.578, п.1 ст.585, ст.621, п.1 ст.625 ГК;
п.3 постановления Пленума ВХС РБ от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 20)
2 Размер арендной платы — для договора аренды зданий и сооружений.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Учитывая то, что нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, установленные ГК правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде нежилых помещений. Исходя из этого, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения.
Применительно к другим видам имущества, в случаях, когда договором не определен размер арендной платы, считается, что установлены порядок ее определения, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемых в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора.

Пример

При аренде недвижимого имущества условия договора, определяющие этот объект, могут быть изложены следующим образом:

«1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор принять в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, указанное в п.1.2 настоящего договора (далее — Объект аренды).

1.2. Объект аренды расположен по адресу: г.Минск, ул.Куприянова, д.14, корп.1 и представляет собой изолированное нежилое помещение площадью 154 кв.м, инвентарный номер 500/D-568947, расположенное на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного здания. План помещения (выкопировка из технического паспорта) является приложением к настоящему договору.

1.3. Объект аренды передается Арендатору для использования его в целях размещения персонала.

1.4. Стоимость Объекта аренды на дату заключения договора составляет 264 000 000 белорусских рублей.

1.5. Объект аренды не имеет обременений (ограничений)».

Законодательство предъявляет определенные требования и к форме договора аренды и для ряда случаев устанавливает требование о его государственной регистрации.

Форма договора Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества
Ст.166, 422, 580, 622 ГК;
пп.3-5 ст.9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;
п.5 постановления № 20
Регист- рация договора Договор аренды недвижимого имущества по общему правилу подлежит государственной регистрации. Однако в отношении некоторых видов недвижимого имущества установлены иные правила, в частности договор аренды строения (здания, сооружения), изолированного помещения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года

Следует иметь в виду, что соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являющееся его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.

При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости он считается ничтожным, а при отсутствии регистрации изменений, внесенных в зарегистрированный договор, ничтожными являются эти изменения.

В практической деятельности достаточно часто имеют место случаи, когда договор аренды, заключенный на срок до одного года, затем продлевается на тот же срок и на тех же условиях. В таких ситуациях по сути арендные отношения продолжаются в целом более года и возникает вопрос о необходимости государственной регистрации соответствующего договора. Однако в постановлении № 20 отмечено, что при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.2 ст.622 ГК.

Права и обязанности сторон

Положения законодательства позволяют выделить следующие права и обязанности сторон данного договора.

Арендодатель Арендатор
I. Обязанности
Арендодатель обязан:
— предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
— при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)
Арендатор обязан:
— своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату);
— пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;
— при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
Если иное не предусмотрено договором, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок Если иное не предусмотрено договором, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законодательством
II. Права
Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, вправе в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд Арендатор вправе:
— при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию полученным в аренду имуществом:
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора;
— с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством;
— если законодательством не предусмотрено иное, потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились Если иное не предусмотрено договором, арендатор:
— при надлежащем исполнении свои обязанностей по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законодательством. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора; — в случае, когда им произведены за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений

Условия и сроки внесения арендной платы

В соответствии со ст.585 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размеры ставок арендной платы различаются в зависимости от формы собственности на арендуемое имущество. Если оно находится в государственной собственности (республиканской либо коммунальной), то обязательно должны применяться ставки, установленные нормативными правовыми актами.

Порядок определения размеров арендной платы, в частности, установлен:

Указом Президента РБ от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества»;

Указом Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом»;

Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента РБ от 30.09.2002 № 495;

Положением о порядке расчета размеров арендной платы при сдаче в аренду находящихся в республиканской собственности железнодорожных транспортных средств, предназначенных для перевозки грузов и багажа, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 02.10.2006 № 1290.

Согласно п.2 Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента РБ от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества», арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений являются республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству РБ, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым здания, сооружения и нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа. Арендодателем зданий, сооружений и нежилых помещений, переданных в оперативное управление Управления делами Президента Республики Беларусь, является это Управление или Государственное учреждение «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация.

При этом условием сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений акционерными обществами, указанными выше, является использование этого имущества арендатором на цели, на которые такие здания, сооружения и нежилые помещения были предоставлены обществам в безвозмездное пользование.

Иные организации могут быть арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, в случаях, предусмотренных в законодательных актах.

Срок действия и порядок расторжения договора аренды

Срок действия договора аренды обычно определяется сторонами при его заключении.

В соответствии с п.1 ст.592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

Если договор аренды был заключен на определенный срок, то его действие прекращается по истечении этого срока.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В качестве общего правила ст.420 ГК определено, что договор может быть расторгнут или изменен только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства, самим договором или по требованию одной из сторон договора — по решению суда.

Согласно п.3 ст.420 ГК одностороннее изменение договора, односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускаются только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.

Основание расторжения договора по требованию арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора
Основание расторжения договора по требованию арендатора Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования

Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (арендатора). Например, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В договоре аренды также могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в т.ч. связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Обращаем внимание арендодателей: вы вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть досрочному расторжению договора по требованию арендодателя обязательно должно предшествовать предупреждение, и, более того, арендатору должна быть предоставлена возможность исправить допущенное нарушение.

17.01.2007 г.

Роман Томкович, юрист

Журнал «Главный Бухгалтер. Ревизор» № 1, 2007 г.

От редакции: В Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З на основании Закона Республики Беларусь от 18.05.2007 № 233-З внесены дополнения и изменения.