Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

30 марта 2000 г. № 3

О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства

Изменения и дополнения:

Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 9 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 171, 6/687).

В связи с принятием нового жилищного законодательства и возникшими в судебной практике вопросами по его применению Пленум Верховного Суда Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Разъяснить судам, что при разрешении жилищных споров необходимо руководствоваться Конституцией Республики Беларусь, Жилищным кодексом Республики Беларусь, Гражданским кодексом Республики Беларусь, а также Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565, Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191, Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437 (с изменениями и дополнениями), Типовым договором найма жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371, другими нормативными актами, регулирующими жилищные отношения.

2. Судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Республики Беларусь 1999 года вступил в силу с 1 июля 1999 г. и применяется к жилищным отношениям, возникшим после 1 июля 1999 г. По жилищным отношениям, возникшим до 1 июля 1999 г., Кодекс применяется к правам и обязанностям, которые возникли после вступления его в силу (ст. 127 ЖК).

Поэтому к правам и обязанностям, возникшим до 1 июля 1999 г., применяется Жилищный кодекс 1983 года.

3. В соответствии со ст. 37 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь дела, вытекающие из жилищных отношений, подведомственны общим судам, за исключением случаев, когда актами законодательства разрешение таких споров отнесено к компетенции других судов или к ведению других государственных органов, а также иных организаций. В частности, выселение из домов, грозящих обвалом, производится в административном порядке по постановлению прокурора (ст. 38 ЖК).

4. Порядок предоставления жилых помещений в домах государственного жилищного фонда определен ст.ст. 53, 54 Жилищного кодекса Республики Беларусь и Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда.

Отказ местного исполнительного или распорядительного органа, администрации юридического лица государственной формы собственности в предоставлении жилого помещения в порядке очередности или во внеочередном порядке (ст.ст. 83, 84 ЖК) может быть обжалован в суд. Такие жалобы подлежат рассмотрению судами в порядке производства по делам, вытекающим из административно-правовых отношений.

Жалобы граждан на отказ в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также на снятие с учета подлежат рассмотрению непосредственно судами (пп. 15, 32 указанного Положения).

5. Исключен.

6. Судам следует иметь в виду, что по жилищным делам, касающимся вопросов, решение которых отнесено к компетенции местных исполнительных и распорядительных органов и администрации юридических лиц (предоставление жилых помещений, обмен, признание договора найма недействительным и др.), стороной в споре могут быть только эти или уполномоченные ими органы.

7. При разрешении споров о праве пользования жилым помещением судам следует иметь в виду, что перечень лиц, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения, установлен ст. 29 ЖК.

Членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения могут быть признаны судом и иные граждане, если они не менее пяти лет проживают совместно с нанимателем, собственником жилого помещения и в течение этого срока ведут с ним общее хозяйство (ст. 29 ЖК).

8. В силу ст.ст. 30, 57, 116 ЖК Республики Беларусь и ст. 192 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье несовершеннолетние члены семьи нанимателя, собственника жилого помещения имеют равное с нанимателем, собственником и другими членами их семей право пользования жилым помещением. Если для защиты интересов несовершеннолетнего ребенка установлена опека (попечительство), защита его жилищных прав осуществляется опекуном (попечителем), который, в частности, может в интересах ребенка требовать установления порядка пользования жилым помещением, заключения отдельного договора найма и т.д. Поскольку на совершение таких сделок опекун (попечитель) должен получить согласие органов опеки и попечительства (ст. 161 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, ч. 2 ст. 35 ГК), при разрешении возникших споров суду необходимо привлекать эти органы к участию в деле. В соответствии с п. 5 Правил обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на обмен может быть обжалован в вышестоящий исполнительный и распорядительный орган или в суд. Разрешение жалобы вышестоящим органом не является препятствием для подачи жалобы в суд.

9. Судам следует иметь в виду, что при изменении договора найма жилого помещения (ст. 61 ЖК) подсобные помещения остаются в общем пользовании. Поэтому требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения может быть удовлетворено судом, если в соответствии с приходящейся на его долю площадью в жилых помещениях квартиры либо в соответствии с письменным соглашением о пользовании жилым помещением имеется возможность выделить ему в пользование изолированное жилое помещение. Подсобные помещения в этом случае остаются в общем пользовании.

10. Исключен.

11. Исключен.

12. Порядок и условия предоставления освободившейся жилой комнаты (комнат) в квартире, в которой проживают несколько нанимателей по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда или наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, определяется ст. 74 ЖК и п. 55 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда. Если в результате предоставления нанимателю (собственнику), по его просьбе, освободившейся в квартире комнаты (комнат) общий размер жилого помещения, которое он будет занимать, превысит нормы предоставления общей площади жилого помещения, это не является основанием к отказу ему в предоставлении освободившейся жилой комнаты (комнат).

13. Рассматривая споры об обмене жилых помещений, судам необходимо принимать во внимание, что в соответствии со ст. 32 ЖК обмен жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа; обмен жилых помещений государственного жилищного фонда допускается с разрешения наймодателя (ст. 75 ЖК).

В соответствии с п. 11 Правил обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь решение наймодателя об обмене жилого помещения действительно в течение месяца, а при междугороднем обмене – в течение двух месяцев. В том случае, когда в течение указанного срока не заключен договор найма жилого помещения, решение утрачивает силу, если участниками обмена в пределах названных сроков не заявлен иск о понуждении наймодателя к заключению такого договора.

14. Нарушение условий обмена жилыми помещениями, предусмотренных ст. 33 ЖК, является основанием для признания обмена недействительным.

Обмен может быть признан судом недействительным и по иным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, под влиянием заблуждения, обмана).

Применительно к жилой площади заблуждением признается неправильное представление о таких существенных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятствуют проживанию в жилом помещении.

Заблуждением, влекущим признание обмена недействительным, может являться противопоказанность проживания в полученном по обмену жилом помещении по состоянию здоровья.

Заблуждение истца может иметь место и при отсутствии вины ответчика.

Заблуждение относительно мотивов обмена жилыми помещениями не является основанием для признания обмена недействительным (п. 1 ст. 179 ГК).

15. При рассмотрении дел о принудительном обмене жилых помещений в домах государственного жилищного фонда (ст. 76 ЖК) необходимо тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи нанимателя, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судами по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

16. Если спор об обмене жилыми помещениями возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в изолированную комнату в квартире, где проживают несколько нанимателей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о принудительном обмене, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица уже фактически не пользуются отдельной квартирой.

В случае, когда бывшими членами семьи нанимателя произведен раздел занимаемого ими жилого помещения, принудительный обмен этого помещения допускается лишь при доказанности невозможности совместного проживания в одной квартире из-за систематического нарушения правил пользования жилым помещением.

Обмен жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение частного жилищного фонда без согласия нанимателя и членов его семьи не допускается, за исключением принудительного обмена по основаниям, предусмотренным ст. 39 ЖК.

17. Исключен.

18. В соответствии с ч. 4 ст. 81 ЖК отказ гражданина от исполнения обязательств по отчуждению жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, является основанием для отмены решения о предоставлении ему жилого помещения социального пользования.

Если с гражданином был заключен договор найма жилого помещения социального пользования и он вселился в выделенное ему жилое помещение, то отказ произвести отчуждение принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в порядке, установленном ч. 3 ст. 81 ЖК, является основанием для признания договора найма жилого помещения социального пользования недействительным.

19. Основания и порядок признания договоров найма жилых помещений недействительными установлены ст. 62 ЖК.

В соответствии с ч. 2 ст. 62 ЖК требование о признании недействительным договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть заявлено в течение трех лет со дня заключения такого договора.

На требования о признании недействительными других сделок с жилыми помещениями распространяются сроки исковой давности, установленные ст. 182 ГК.

В случае пропуска наймодателем жилого помещения сроков исковой давности по спорам, вытекающим из жилищных отношений, судам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 206 ГК восстановление срока исковой давности допускается в целях защиты нарушенного права гражданина, а не юридического лица. Поэтому пропуск юридическим лицом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является основанием для отказа в иске о выселении гражданина, признания обмена недействительным и т.д.

20. В случае признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения в домах государственного жилищного фонда по договору найма эти граждане в соответствии с ч. 1 ст. 72 ЖК подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане были ранее обеспечены жилым помещением государственного жилищного фонда в том же населенном пункте, им при выселении предоставляется это или другое жилое помещение; если они пользовались таким жилым помещением в другом населенном пункте, то подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

21. Рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 68 ЖК, ч. 2 и ч. 3 ст. 72 ЖК, ч. 2 ст. 96 ЖК, ч. 3 и ч. 4 ст. 98 ЖК), суд обязывает истца представить доказательства, подтверждающие возможность вселения ответчика в это жилое помещение. При необходимости суд может обязать компетентные органы (например, санитарно-эпидемиологическую службу) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его соответствии установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Такое заключение подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.

22. При разрешении споров, возникших в связи с капитальным ремонтом жилого помещения государственного жилищного фонда, следует учитывать, что, если в результате такого ремонта занимаемое нанимателем жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам его семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пунктов 44–46 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 68 ЖК, п. 54 указанного Положения).

Названные обстоятельства не являются основанием для предоставления другого жилого помещения нанимателю, проживающему в жилом помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности (ч. 2 ст. 121 ЖК).

23. Исключен.

24. Исключен.

25. Исключен.

26. Исключен.

27. Исключен.

28. Исключен.

29. Исключен.

30. Исключен.

31. В силу ч. 3 ст. 102 ЖК право собственности граждан на жилое помещение подтверждается правоустанавливающими документами (соответствующим договором, регистрационным удостоверением, свидетельством о праве на наследство и др.).

Требования других лиц, вложивших свои денежные средства, иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения, о признании за ними права на долю в этом жилом помещении могут быть удовлетворены при наличии доказательств, подтверждающих, что денежные средства или имущество были вложены ими с целью создания общей собственности на это жилое помещение.

32. Исключен.

33. Гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на жилое помещение, может требовать установления порядка пользования этим жилым помещением (ст. 117 ЖК). Такие требования могут быть удовлетворены, если имеется возможность выделить гражданину в пользование изолированную жилую комнату (или несколько комнат) в жилом помещении. При установлении порядка пользования жилым помещением выделяемая в пользование изолированная жилая комната (комнаты) может и не соответствовать доле гражданина в общей собственности на жилое помещение.

Установления порядка пользования жилым помещением вправе требовать также члены семьи собственника, проживающие совместно с ним и в соответствии с ч. 1 ст. 116 ЖК имеющие наравне с собственником право пользования жилым помещением.

Выделенная в пользование собственника, члена его семьи изолированная жилая комната (комнаты) отчуждению, обмену не подлежит.

34. В соответствии с ч. 1 ст. 119 ЖК собственники жилого помещения при наличии технической возможности и разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений (квартир).

При разрешении споров о разделе жилых помещений по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 119 ЖК, судам следует получить заключение строительно-технической экспертизы о наличии технической возможности такого раздела, а также предложить истцам представить решение местных исполнительных и распорядительных органов о разрешении на переустройство, перепланировку жилого помещения. Отказ названных органов в таком разрешении является основанием к отказу в иске о разделе жилого помещения.

35. При отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилого помещения собственник вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему изолированных жилых комнат (ч. 2 ст. 119 ЖК).

При таком разделе право общей собственности на жилые комнаты прекращается, изолированные жилые комнаты выделяются гражданам на праве собственности, а подсобные помещения остаются в общей долевой собственности. Если выделяемая собственнику изолированная жилая комната (комнаты) и доля в подсобных помещениях не соответствует его идеальной доле в праве общей собственности на жилое помещение, суд при вынесении решения должен обсудить вопрос об изменении долей участников долевой собственности на жилое помещение и о денежной компенсации за несоответствие долей.

36. Собственник жилого помещения вправе распорядиться изолированной жилой комнатой, выделенной ему в собственность при разделе жилого помещения, по собственному усмотрению, в том числе передать по договору мены, купли-продажи и т.д.

В связи с тем что при таком разделе сохраняется право общей долевой собственности на подсобные помещения, при заключении договора купли-продажи должны быть соблюдены требования ст. 253 ГК о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности.

37. В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 123 ЖК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства; при отчуждении или залоге жилого помещения также требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Сделки, совершенные без соблюдения названных требований, являются ничтожными; недействительность таких сделок влечет последствия, установленные п. 2 ст. 168 ГК.

38. Одним из существенных условий договоров отчуждения жилых помещений (купли-продажи, мены и т.д.) является перечень в договорах граждан, проживающих в жилом помещении и давших согласие на его отчуждение с условием сохранения за ними права пользования этим жилым помещением при переходе права собственности. Отсутствие в договоре отчуждения перечня этих граждан может являться основанием недействительности сделки.

39. При вынесении решений об удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок судам в необходимых случаях следует обсуждать вопрос об установлении такого порядка исполнения решений, в соответствии с которым выселение приобретателя жилого помещения производится после выплаты ему денежной суммы, уплаченной по сделке и подлежащей возврату по решению суда.

40. В связи с принятием настоящего постановления признать утратившими силу: постановление № 13 Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 4 декабря 1985 г. «О практике применения судами Жилищного кодекса Республики Беларусь» (с изменениями и дополнениями от 2 декабря 1987 г., 1 июня 1988 г., 18 декабря 1997 г., 23 марта 1999 г.), постановление № 3 Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 10 апреля 1992 г. «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства Республики Беларусь» (с изменениями от 18 декабря 1997 г.) и п. 12 постановления № 11 Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 23 сентября 1999 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, а также о порядке применения некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Республики Беларусь» в части указания о порядке применения названных постановлений.

Председатель Верховного Суда Республики Беларусь

В.О.Сукало

Секретарь Пленума –
судья Верховного Суда Республики Беларусь

И.Н.Минец