Помощь: Аренда помещений: некоторые особенности (в вопросах и

Помощь: Аренда помещений: некоторые особенности (в вопросах и ответах) (часть 1)

   см. Окончание                      АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ: НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ                          (В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)          Вопрос:  Какими  нормативными  документами регулируется порядок  определения   размеров   арендной   платы   при   аренде  помещений,  находящихся в государственной собственности?       Ответ:  Основными  нормативными  документами,  регулирующими  в  целом порядок установления размеров арендной платы, являются:       Закон  РБ  от  12.12.1990  №  460-XII  «Об  аренде»  (с  учетом  дополнений и изменений);       Гражданский  кодекс  Республики  Беларусь (ст.577-596, 621-626)  (далее - ГК).       К  основным документам, регламентирующим порядок сдачи в аренду  помещений республиканской формы собственности, следует отнести:       Указ  Президента  РБ  от  30.09.2002 № 495 «О совершенствовании  порядка   определения   размеров   арендной   платы   и  передачи  в  безвозмездное    пользование    общественных,   административных   и  переоборудованных  производственных  зданий, сооружений и помещений,  находящихся   в  государственной  собственности»  (с  изменениями  и  дополнениями)   и   утвержденное   названным   Указом  Положение  об  определении     размеров    арендной    платы    за    общественные,  административные   и   переоборудованные   производственные  здания,  сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности,  и  условиях  освобождения  от  арендной  платы и предоставления их в  безвозмездное пользование (далее - Положение № 495);       постановление  Совета  Министров  РБ   от   31.05.2002    № 710  «Об утверждении  Положения  о   порядке   сдачи   в   аренду зданий,   сооружений   и   нежилых  помещений,  находящихся  в республиканской  собственности»   (с   изменениями    и     дополнениями)   (далее -   Положение № 710);       Положение  о  порядке  определения  размеров арендной платы при  сдаче  в  аренду  производственных  зданий,  сооружений и помещений,  находящихся    в    республиканской    собственности,   утвержденное  постановлением  Минэкономики,  Минфина   и   МНС  РБ  от  29.07.2002  № 165/104/78    (с     изменениями    и    дополнениями)   (далее  -   Положение № 165/104/78);       постановление   Минэкономики   РБ   от    11.10.2002    №   226  «Об утверждении   базовых   ставок арендной платы в производственных  зданиях,  сооружениях  и  помещениях,  находящихся в республиканской  собственности» (далее - постановление № 226);       постановление  Совета  Министров  РБ  от   06.02.2003   №   143  «О перечислении  части  средств в республиканский бюджет, полученных  от сдачи в аренду зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в  республиканской собственности» (с изменениями и дополнениями);       Указ  Президента  РБ  от  25.03.2003  №  117  «О сдаче в аренду  государственного имущества, находящегося в безвозмездном пользовании  открытых акционерных обществ»;       протоколы  заседания  Республиканской  комиссии по упорядочению  использования  административных зданий, сооружений, производственных  площадей   и   других   объектов  государственной  собственности  от  28.01.2004  №  19 (с изменениями и дополнениями от 31.03.2004 № 20 и  от 28.05.2004 № 21) и от 10.08.2004 № 22;       решения  областных  и  Минского городского Советов депутатов по  вопросам аренды.       Порядок  взимания  арендной платы при сдаче в аренду помещений,  находящихся  в  коммунальной собственности, устанавливается местными  исполнительными  и распорядительными органами в порядке, аналогичном  порядку  сдачи  в  аренду  соответствующих  помещений, находящихся в  республиканской собственности.          Вопрос:  Как  определяется  размер арендной платы организациями  частной формы собственности?       Ответ:  Размер  арендной  платы  за  помещения,  находящиеся  в  частной  собственности,  устанавливается  по договоренности сторон в  соответствии с условиями договора.       Так,  в  соответствии  со  ст.585  «Арендная плата» ГК порядок,  условия  и  сроки  внесения  арендной  платы  определяются договором  аренды.       Арендная  плата  устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:       1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически  или единовременно;       2)  установленной  доли  полученных  в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов или доходов;       3) предоставления арендатором определенных услуг;       4)   передачи   арендодателю  обусловленной  договором  вещи  в  собственность или аренду;       5)  возложения  на арендатора обусловленных договором затрат на  улучшение арендованного имущества.       Стороны  могут  предусматривать  в  договоре  аренды  сочетание  указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.       Стороны  могут  также  установить,  что  размер  арендной платы  устанавливается  в  соответствии  с  теми  нормативными документами,  которые    применяются   для   организаций   государственной   формы  собственности.          Пример       ООО,  учредителями которого являются 3 физических лица, сдает в  аренду производственное помещение, которое находится в г.Бресте.       Базовые  ставки  арендной  платы  в  производственных  зданиях,  сооружениях    и    помещениях,    находящихся   в   республиканской  собственности,  установлены  постановлением  №  226.  Для Бреста она  равна  1,8 евро за  1 кв.м арендуемой площади. Эта ставка может быть  применена   и   при   сдаче   в   аренду   помещений  частной  формы  собственности,  в данном случае - ООО. В то же время размер арендной  платы ООО может определить в договоре аренды самостоятельно.          Согласно  ст.298 ГК и ст.11 Банковского кодекса размер арендной  платы может устанавливаться как в белорусских рублях, так и в сумме,  эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных  денежных единицах.       В  этом  случае  подлежащая  оплате  в белорусских рублях сумма  определяется   по  официальному  курсу  соответствующей  валюты  или  условных  денежных  единиц  на день платежа, если иной курс или иная  дата не установлены законодательством или соглашением сторон.       То  есть  дата  платежа  и  курс  валюты  или условной денежной  единицы должны быть определены условиями договора аренды.          Вопрос:  Как  определяется  размер  арендной  платы при сдаче в  аренду  зданий  и  помещений  организациями  с долей государственной  собственности?       Ответ:    Минэкономики     РБ      (письмо     от    04.09.2003  № 18-02-01-05/5801)   республиканским    органам    государственного  управления,    иным    государственным   организациям,   подчиненным  Правительству, облисполкомам и Минскому горисполкому, осуществляющим  владельческий  надзор,  рекомендовано  принять  решение, обязывающее  организации с долей государственной собственности при сдаче в аренду  зданий,  сооружений  и  помещений руководствоваться порядком сдачи в  аренду   зданий,  сооружений  и  помещений  и  определения  размеров  арендной   платы,  установленным  для  сдаваемых  в  аренду  зданий,  сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности.  Такие решения должны приниматься на наблюдательном совете общества.       Таким  образом,  если  на  наблюдательном  совете организации с  долей   государственной  собственности  такое  решение  принято,  то  предоставление   зданий,   сооружений   и  помещений,  принадлежащих  организации,   в  аренду  должно  осуществляться  в  соответствии  с  порядком  сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся  в государственной собственности.       Если же такое решение наблюдательным советом не принято, то при  заключении  договоров аренды следует руководствоваться ст.585 ГК РБ,  согласно   которой  порядок  определения  размеров  арендной  платы,  условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.          Вопрос:  Какие обязательные положения должны содержать договоры  аренды?       Ответ: В договоре аренды предусматриваются:       выполнение договорных обязательств;       состав  и  стоимость  передаваемого в аренду имущества, порядок  его передачи;       размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;       распределение  обязанностей  сторон по полному восстановлению и  ремонту арендованного имущества;       обязанность  арендодателя  предоставить  арендатору имущество в  состоянии, соответствующем условиям договора;       обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с  условиями  договора,  вносить  арендную плату и возвратить имущество  после  прекращения  договора арендодателю в состоянии, обусловленном  договором;       право арендатора на выкуп арендованного имущества.       При   этом  п.38  Инструкции  о  порядке  бухгалтерского  учета  основных   средств,   утвержденной   постановлением  Минфина  РБ  от  20.12.2001  №  127  (в  ред. постановления  Минфина РБ от 09.07.2004  № 110), предусмотрено, что затраты на ремонт арендованных (сданных в  аренду)  основных  средств,  производимые в соответствии с условиями  договора за счет средств:       арендодателя  -  списываются  в  дебет  счета  91 «Операционные  доходы и расходы»;       арендатора  -  включаются  в  себестоимость  продукции,  работ,  услуг.       Таким   образом,  положение,  оговаривающее  порядок  отражения  расходов  по ремонту передаваемых в аренду основных средств, следует  включать в договор аренды.       В  соответствии  с  п.1 ст.625 ГК при отсутствии согласованного  сторонами  в  письменной  форме  условия  о  размере  арендной платы  договор   аренды  здания  или  сооружения  считается  незаключенным.  Изменение  размера  арендной платы возможно по согласованию сторон в  сроки,  установленные  договором, но не чаще одного раза в год, если  иное не предусмотрено договором (п.3 ст.585 ГК).       При   определении   способа   расчетов  стороны,  как  правило,  преследуют  цель  устранения  неблагоприятных  последствий инфляции.  Поэтому   размер   арендной   платы  чаще  всего  устанавливается  в  белорусских  рублях  в  сумме,  эквивалентной  определенной  сумме в  иностранной валюте или условных денежных единицах.       Однако  если стороны указали в договоре размер арендной платы в  иностранной  валюте,  не  предусмотрев  при  этом  способ расчетов в  белорусских  рублях,  то  такой  договор  может  быть  признан судом  недействительным   как   договор,   не  соответствующий  требованиям  законодательства (ст.169 ГК). Согласно части первой п.1 ст.298 ГК РБ  законным  платежным  средством  на  территории  Республики  Беларусь  является   белорусский   рубль.  Поэтому  способ  расчета  должен  в  обязательном порядке устанавливаться в белорусских рублях.       Вопрос  о  включении  в  договор  аренды условий, не отнесенных  законодательством к обязательным, решается по усмотрению сторон.       К таким условиям относится порядок возмещения:       -   расходов   по   эксплуатации  и  техническому  обслуживанию  помещений,  коммунальных платежей, услуг связи и т.п., поскольку они  не включаются в размер арендной платы;       - расходов по капитальным вложениям в арендованные помещения.       Договором  аренды  должен  быть  также оговорен порядок и сроки  выписки счетов-фактур по налогу на добавленную стоимость формы СФ-1.  Счет-фактура  по  налогу на добавленную стоимость является первичным  учетным документом, позволяющим покупателю услуг (работ) принимать к  вычету   предъявленный  исполнителем  этих  услуг  (работ)  НДС.  Он  относится   к   бланкам   строгой   отчетности.  Порядок  заполнения  счета-фактуры   формы   СФ-1   установлен  одноименной  Инструкцией,  утвержденной  постановлением  Минфина  РБ  от  05.06.2003  №  91  (с  изменениями и дополнениями).       Если  иное  не  установлено  договором, счета-фактуры за аренду  выдаются  арендодателями  ежемесячно  не позднее 20-го числа месяца,  следующего за отчетным.       Необходимо   обратить   внимание,   что   если  арендная  плата  установлена  в иностранной валюте или условных денежных единицах, то  и   счета-фактуры   целесообразно   выписывать  в  этих  же  денежных  единицах, чтобы можно было учесть НДС от суммовых разниц без выписки  дополнительного счета-фактуры.          Пример       Размер арендной платы с учетом НДС согласно договору составляет  236  евро  по  курсу  на  дату  оплаты.  Срок  оплаты, установленный  договором, - 30-е число текущего месяца. Оплата поступила 7-го числа  месяца,  следующего  за  отчетным. Счет-фактура выписан в евро. Курс  Нацбанка  РБ евро (условный): на последнее число месяца - 2600 руб.,  на дату оплаты - 2620 руб. В учете арендатора следуют записи:       Д-т  20,  26  и  др.  -  К-т  60  - 520 000 руб. (200 x 2600) -  включена  в себестоимость арендная плата по курсу на последнее число  месяца;       Д-т  18  - К-т 60 - 93 600 руб. (36 x 2600) - отражен «входной»  НДС;       Д-т  60  -  К-т  51  -  618 320 руб. (236 x 2620) - произведена  оплата за аренду;       Д-т  92 - К-т 60 - 4000 руб. (200 x (2620 - 2600)) - отражена в  составе внереализационных расходов суммовая разница (без учета НДС);       Д-т  18  -  К-т  60 - 720 руб. (36 x (2620 - 2600)) - увеличена  сумма  «входного»  НДС исходя из курса евро на дату оплаты (проводки  составлены редакцией журнала).          Форма  договора  аренды зданий, сооружений и нежилых помещений,  находящихся     в    республиканской    собственности,    утверждена  постановлением Минэкономики РБ от 25.07.2002 № 162.          Вопрос:    Является    ли    обязательным    составление   акта  приема-передачи объекта аренды?       Ответ:  Согласно  ст.626  ГК  передача  здания или сооружения в  аренду  должна  быть оформлена актом приема-передачи, который должен  быть подписан арендатором и арендодателем.       Примерная     форма    акта    приема-передачи    арендованного  государственного  имущества,  который  оформляется  при  прекращении  договора  аренды  государственного  имущества,  утверждена  приказом  Мингосимущества  РБ  от  14.08.1996  №  205.  Полагаем,  что  формой  приведенного  акта  можно воспользоваться и при передаче имущества в  аренду, в т.ч. и негосударственными предприятиями.       В   акте   приема-передачи   должно  быть  указано  техническое  состояние  объекта  недвижимости  или  сделаны ссылки на прилагаемые  документы, характеризующие состояние объекта аренды.       С  даты  передачи объекта недвижимости арендатору согласно акту  приема-передачи производится взимание арендной платы (п.18 Положения  № 165/104/78).       Возврат   арендованного   имущества   также  оформляется  актом  приема-передачи.       Частное   унитарное   предприятие   сдает  в  аренду  квартиру,  переведенную в нежилой фонд.          Вопрос: Какие документы необходимо представить в такой ситуации  арендатору?       Ответ:  В тех случаях, когда в аренду сдаются нежилые помещения  в   жилых   домах,  к  договорам  должны  быть  приложены  документы,  подтверждающие перевод таких помещений в нежилые (п.3 ст.272 ГК).       К    договору   должны   быть   приложены   копии   документов,  подтверждающих   согласие  собственника,  если  сдаваемое  в  аренду  имущество  закреплено  за  организацией в рамках предоставленных ему  прав  хозяйственного  ведения,  поскольку  согласно  п.3  ст.276  ГК  унитарное  предприятие  не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему  на  праве  хозяйственного  ведения  недвижимое  имущество  или  иным  способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.          Вопрос:   Какие   договоры   аренды   подлежат  государственной  регистрации?       Ответ:  Договор  аренды  предусматривает  передачу имущества во  временное  пользование,  поэтому срок аренды определяется в договоре  по  соглашению  сторон  и  в  соответствии  с  законодательством  не  является существенным условием договора. Если в договоре аренды срок  не   установлен,   то   такой   договор   считается  заключенным  на  неопределенный срок.       Стороны  по  договору  аренды  имеют право заключить его как на  срок до одного года, так и на более длительный срок.       Договор  аренды,  заключенный  на  срок  не  менее одного года,  согласно ст. 622 ГК подлежит государственной регистрации и считается  заключенным с момента такой регистрации. Указанная норма обязательна  для организаций всех форм собственности.       Если  такой  договор  не зарегистрирован, то такое несоблюдение  требований  о  государственной регистрации влечет недействительность  сделки и признание ее ничтожной (п.1 ст.166 ГК).       Соответственно  затраты  арендатора по такому договору не могут  быть учтены при определении облагаемой налогом прибыли.       Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации  имущества,  прав  на  него  и  сделок с ним» (далее - Закон № 133-З)  предусмотрено, что подлежат государственной регистрации договоры:       аренды,   субаренды,   безвозмездного  пользования  капитальным  строением  (зданием,  сооружением), изолированным помещением на срок  не менее одного года;       аренды,   субаренды,   безвозмездного  пользования  капитальным  строением  (зданием,  сооружением), изолированным помещением на срок  менее одного года в случаях, предусмотренных соглашением сторон.       Таким  образом, Закон № 133-З предусматривает право регистрации  договоров  аренды  на срок менее одного года, если это предусмотрено  условиями договора.       Формы  документов,  необходимые для государственной регистрации  договоров   аренды,   а   также   Инструкция  о  порядке  присвоения  регистрационного  номера  единой системы государственной регистрации  договоров  аренды  зданий,  сооружений, нежилых помещений утверждены  одноименным постановлением Минжилкомхоза РБ от 29.11.2000 № 19.          Вопрос:  Подлежит  ли  обязательной государственной регистрации  соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения?       Ответ:  В пп.5 и 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного  Суда   РБ  от  28.06.2002  №  10  «Об  отдельных  вопросах  практики  рассмотрения  споров, возникающих из арендных отношений» отмечается,  что  в соответствии с п.1 ст.422 ГК соглашение об изменении договора  совершается  в той же форме, что и договор, если из законодательства  или  договора не вытекает иное. Исходя из этого соглашение сторон об  изменении  договора аренды, подлежащего государственной регистрации,  являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.       В  соответствии  с  письмом  Высшего  Хозяйственного Суда РБ от  12.02.2004  №  03-24/378, если договор аренды здания или сооружения,  заключенный на срок менее одного года, продлевается на такой же срок  и  на тех же условиях, отношения сторон регулируются новым договором  аренды.       В  случае  отсутствия уведомления одной из сторон о прекращении  действия  договора  в связи с истечением срока аренды, при наличии в  договоре  условия  о  продлении  (возобновлении)  договора на тех же  условиях  и  на тот же срок продление такого договора осуществляется  автоматически   по   истечении  срока  аренды.  Фактически  начинает  действовать  новый  договор,  условия  которого  идентичны  условиям  окончившегося договора.       Договор  аренды,  заключенный  на  срок  менее  одного  года  и  продленный  на  тех  же  условиях  и  на  тот  же  срок,  не требует  государственной  регистрации. Если же действие договора продлевается  на год и более, то такое соглашение подлежит регистрации.          Вопрос:  Каков  порядок установления размера арендной платы при  сдаче помещений в субаренду?       Ответ:  Право сдачи помещения в субаренду должно быть оговорено  договором аренды.       Пунктом  1  Положения  №  495 установлено, что данное Положение  применяется и при передаче помещений в субаренду.       В  случае сдачи в субаренду производственных зданий, сооружений  и  помещений,  находящихся в республиканской собственности, арендная  плата  для  субарендаторов  должна  определяться  в  соответствии  с  Положением № 165/104/78.       Размер  арендной  платы  при сдаче в субаренду производственных  зданий,   сооружений   и   помещений,   находящихся  в  коммунальной  собственности,    устанавливается    местными    исполнительными   и  распорядительными  органами  и  определяется  по аналогии с порядком  сдачи    в   аренду   соответствующих   помещений,   находящихся   в  республиканской собственности.       Размер  арендной платы при сдаче в субаренду зданий, сооружений  и помещений, находящихся в частной собственности, устанавливается по  договоренности арендатора с арендодателем и оговаривается в договоре  аренды или дополнительном соглашении к нему.          Вопрос:  Требуется  ли  составление  экономического обоснования  размера арендной платы при сдаче в аренду помещений арендодателями -  организациями  негосударственной  формы  собственности, когда размер  арендной платы устанавливается по договоренности сторон?       Ответ: Ранее порядок определения ставок арендной платы за сдачу  в   аренду   нежилых   зданий   (помещений),  находящихся в  частной  собственности,  был  изложен  в  Инструкции  о  порядке формирования  ставок  арендной  платы  юридическими лицами негосударственной формы  собственности   при  сдаче  в  аренду  нежилых  зданий  (помещений),  утвержденной  постановлением  Минэкономики  РБ  от  29.05.2001  № 96  (далее  -  Инструкция  №  96).  Инструкция  №  96 имела обязательный  характер для указанных организаций.       Согласно  п.4 Инструкции № 96 ставки арендной платы при сдаче в  аренду   нежилых   зданий   (помещений)   формировались   с   учетом  соответствующих   экономических  показателей:  остаточной  стоимости  зданий, их комфортности, места расположения и других условий.       Юридические    лица   негосударственной   формы   собственности  рассчитывали  ставки арендной платы в белорусских рублях по формуле,  учитывающей   коэффициент   изменения   стоимости   нежилых   зданий  (помещений), утверждаемый Минстатом по данным Минстройархитектуры, а  также ряд других показателей.       В  постановлении  Минэкономики  от 29.05.2001 № 96, утвердившем  Инструкцию,  было  указано, что основанием для ее принятия послужило  законодательство,     регулирующее     правоотношения     в    сфере  ценообразования.       Однако   Инструкция   №   96   в   соответствии  с  Заключением  Конституционного  Суда  от  07.02.2002 № 3-137/2002 была признана не  соответствующей   Конституции   Республики   Беларусь,  Гражданскому  кодексу Республики Беларусь, другим законодательным актам Республики  Беларусь и не имеющей юридической силы с момента принятия Заключения  Конституционного Суда.       Впоследствии    Инструкция   №   96   отменена   постановлением  Минэкономики от 28.02.2002 № 49.       В  Заключении  Конституционного  Суда сказано, что установление  ставок   арендной   платы   и   порядка  их  определения  субъектами  негосударственной  формы  собственности  при  сдаче в аренду нежилых  зданий   (помещений)   не   относится   к  отношениям,  регулируемым  законодательством о ценообразовании.       Доводы  Минэкономики  о  том, что сдачу в аренду нежилых зданий  (помещений) следует рассматривать как услугу (со ссылкой при этом на  Основные  положения  по  составу  затрат, включаемых в себестоимость  продукции  (работ,  услуг)),  Конституционным Судом приняты не были,  как не основанные на положениях ГК РБ.       Договоры  аренды  направлены на возмездную передачу имущества в  пользование,  а  не  на  возмездное оказание услуг. В связи с этим к  указанным   лицам   не   могут   применяться  меры  ответственности,  предусмотренные законодательством о ценообразовании.       Таким  образом,  обоснование  установленного  размера  арендной  платы организациям негосударственной формы собственности производить  не следует.          Вопрос:  Каков  порядок определения размеров почасовой арендной  платы   при   сдаче   в   аренду  общественных,  административных  и  переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений?       Ответ:  Порядок  расчета  почасовой  арендной платы при сдаче в  аренду   помещений   в   общественных   и  административных  зданиях  (сооружениях),    переоборудованных    помещениях    государственной  собственности  определен  на  заседании  Республиканской комиссии по  упорядочению   использования  административных  зданий,  сооружений,  производственных   площадей   и   других   объектов  государственной  собственности 14 января 2003 г. (протокол от 14.01.2003 № 13).  Расчет арендной платы производится по формуле:                                 (Сап х Sобщ) х Кач                        Ап = -------------------- + И,                                      Кч          где:  Ап  -  размер  арендной платы за время аренды помещений в  месяц;       Cап  -  ставка арендной платы, устанавливаемая в  соответствии с  Положением № 495,  в  евро  за  1  кв.м  общей  площади  арендуемого   помещения в месяц;       Sобщ - общая площадь арендуемого помещения;       И  -  стоимость  аренды  имущества,  находящегося в актовых или  спортивных залах и других помещениях за время их аренды, руб.;       Кч  -  среднемесячная  норма  рабочего  времени при пятидневной  (шестидневной) рабочей неделе;       Кач - количество часов аренды в месяц.       Следует  отметить,  что  в  ставку  арендной платы включены все  налоги,   неналоговые   платежи,   установленные  в  соответствии  с  налоговым и бюджетным законодательством.       Расходы  арендодателя  по  содержанию,  эксплуатации и текущему  ремонту  сданных  в  аренду  нежилых  зданий (помещений), затраты на  оплату электроэнергии, коммунальных услуг, услуг связи не включаются  в  арендную   плату   и   возмещаются   арендаторами   дополнительно  пропорционально  площади,  сдаваемой  в  аренду, с учетом количества  часов аренды помещения в месяц.          Пример       Для проведения собрания акционеров акционерное общество снимает  на  5  часов  помещение  актового  зала в здании районного исполкома  г.Пинска площадью 300 кв.м.       Базовая  ставка  арендной  платы  при  использовании  здания  в  непроизводственных   целях    в    г.Пинске    в    соответствии   с   Положением № 495 установлена  в  размере 4,5 евро за 1 кв.м в месяц.   Расчетная     норма   рабочего   времени   на   2005   г.   согласно    производственному календарю при 40-часовой рабочей неделе составляет     2039 ч.  Среднегодовая  норма  рабочего  времени  в  месяц  -  170 ч   (2039 / 12).       Арендная   плата   за   5   часов   составит:  4,5 x 300 x  5 /  / 170 = 39,7 евро.       К  исчисленной  сумме арендной платы следует добавить стоимость  аренды имущества, которое находится в актовом зале, а также величину  расходов по содержанию и эксплуатации помещения актового зала.       Для  проведения  концерта  организация  арендует помещение зала  Центрального Дома офицеров.          Вопрос:  Существуют  ли  особенности  для установления арендной  платы при проведении концертно-зрелищных мероприятий?       Ответ:  Порядок расчета ставок арендной платы за предоставление  залов  для  проведения  коммерческих концертно-зрелищных мероприятий  определен вышеназванным протоколом от 14.01.2003 № 13.       Протоколом  №  13  установлены  коэффициенты,  которые  следует  учитывать  при  определении размера арендной платы за предоставление  залов для проведения коммерческих концертно-зрелищных мероприятий.       Так,  например, для г.Минска установлены следующие коэффициенты  для    определения    ставок    арендной    платы    за   проведение  концертно-зрелищных   мероприятий  в  сфере  шоу-бизнеса  в  зданиях  дворцов    культуры,   клубов,   спортивных   комплексов,   театров,  находящихся в государственной собственности:     |—————————————————————————————————————————————————–—————————————————¬  |              Наименование учреждения            | Коэффициент для |  |                                                 |   определения   |  |                                                 | арендной платы  |  |                                                 |     в евро      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |ГУ «Дворец Республики»                           |       0,7       |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Концертный зал «Минск»                           |       0,38      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Дворец спорта                                    |       0,55      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Ледовый дворец                                   |       0,50      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Центральный Дом офицеров                         |       0,37      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Белорусская государственная филармония           |       0,29      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |ТО «Национальный академический театр оперы и     |       0,3       |  |балета Республики Беларусь»                      |                 |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Государственный музыкальный театр                |       0,27      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Клуб им.Дзержинского                             |       0,49      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Дворец культуры и спорта железнодорожников       |       0,44      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Национальный академический театр им.Я.Купалы     |       0,37      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Дворец культуры автозавода                       |       0,37      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Спортивный комплекс «Уручье»                     |       0,31      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Белорусский государственный цирк                 |       0,39      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Национальный академический драматический театр   |       0,31      |  |им.М.Горького                                    |                 |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|  |Дворец культуры тракторного завода               |       0,36      |  |—————————————————————————————————————————————————+—————————————————|          При  этом  размер арендной платы за концертный зал определяется  путем  умножения нормированной площади зала (без сцены) на стоимость  аренды  1 кв.м производственной площади (для г.Минска в соответствии   с Положением № 495 - 5 евро за 1 кв.м) и на понижающий коэффициент.       Таким образом, для Центрального Дома офицеров арендная плата за  один концерт составит: 5 евро x 874 кв.м x 0,37 = 1617 евро.       Кроме   того,  Республиканской  комиссией  в  данном  протоколе  установлены  понижающие коэффициенты для арендаторов, осуществляющих  концертно-зрелищную деятельность, в зависимости от ее жанра:     |—————————————————————————————————————————————————————–—————————————¬  |     Наименование концертно-зрелищного мероприятия   | Коэффициент |  |—————————————————————————————————————————————————————+—————————————|  |Выступления артистов драматических театров стран СНГ |    0,60     |  |—————————————————————————————————————————————————————+—————————————|  |Выступления артистов белорусской эстрады             |    0,50     |  |—————————————————————————————————————————————————————+—————————————|  |Выступления артистов белорусских театров             |    0,40     |  |—————————————————————————————————————————————————————+—————————————|  |Выступления артистов с поэтическими произведениями   |    0,30     |  |—————————————————————————————————————————————————————+—————————————|  |Цирковые программы и представления для детей         |    0,25     |  |—————————————————————————————————————————————————————+—————————————|          При  этом  при  наличии  оснований  для  применения  нескольких  коэффициентов   при   определении  арендной  платы  применяются  все  соответствующие  коэффициенты  и  арендная плата взимается за каждое  концертно-зрелищное мероприятие в течение одного дня.          Пример       Организация  арендует концертный зал Центрального Дома офицеров  на  6  дней  для  проведения  цирковых представлений для детей в дни  школьных каникул. Каждый день проводится два представления.       Общая сумма арендной платы составит:       5 евро x 874 кв.м x 0,37 x 0,25 x 6 x 2 = 4851 евро.          Облисполкомам  данным протоколом было дано поручение установить  коэффициенты   для   определения   арендной   платы   за  проведение  концертно-зрелищных  мероприятий  в  сфере  шоу-бизнеса и понижающие  коэффициенты  в  зависимости от их жанра в зданиях дворцов культуры,  клубов,     спортивных     комплексов,    театров    государственной  собственности, расположенных в областях.       Так,   для   Минской  области  такие  коэффициенты  установлены  решением  Минского  облисполкома  от 14.05.2003 № 356, для Витебской  области - решением Витебского облисполкома от 25.04.2003 № 213.          Вопрос:  Каким  образом  и  за  счет  какого  источника следует  списывать расходы, связанные с регистрацией договора аренды?       Ответ:  В  соответствии  с  п.2.2  ст.33  Закона  №  133-З  при  государственной  регистрации  сделки,  а  также  основанного  на ней  права,  ограничения  (обременения)  права  заявление  о  регистрации  подписывается  совместно  сторонами сделки, если иное не установлено  договором.       То  есть  в договоре может быть оговорено, на какую из сторон -  арендатора  или  арендодателя  -  возлагается  обязанность по подаче  заявления на регистрацию договора.       Согласно п.1 ст.34 Закона № 133-З документы, представляемые для  осуществления   государственной   регистрации,  должны  быть  поданы  регистратору   лицами,   подписавшими  заявление  о  государственной  регистрации (далее - заявители).       В  соответствии  с  п.2  ст.19  Закона  №  133-З  за  услуги по  государственной  регистрации  договоров аренды с заявителя взимается  плата.       То  есть  обязанность  оплаты  за такую регистрацию установлена  законодательством.       Основными   положениями   по   составу   затрат,  включаемых  в  себестоимость  продукции  (работ, услуг), такой платеж, как плата за  регистрацию  договора аренды, прямо не предусмотрен. Однако в данном  случае  можно  применить  подп.2.2.27 названного документа, согласно  которому   в   себестоимость   включаются  платежи,  производимые  в  соответствии с установленным законодательством порядком.       Таким  образом,  расходы по регистрации в установленном порядке  договоров   аренды  относятся  на  себестоимость  продукции  (работ,  услуг).       Указанная операция отражается в учете записью:       Д-т 20, 23, 26, 44, 29 - К-т 60.       Расходы  по  регистрации  договоров  аренды будут учитываться в  составе  расходов  при  определении  облагаемой  налогом  прибыли  в  соответствии  с  пп.28.35  и  22  Инструкции  о порядке исчисления и  уплаты   в   бюджет   налогов  на  доходы  и  прибыль,  утвержденной  постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 19.     11.02.2005 г.     Валентина Прохожая, экономист     Журнал «Главный Бухгалтер. ГБ» № 7, 2005 г.     Для более детального изучения см.: 1. Пособие                                     2. Пособие                                                                        3. Комментарий                                     4. Комментарий                                     5. Корреспонденцию счетов                                     6. Корреспонденцию счетов                                     7. Справочную информацию     От   редакции:   Постановление  Министерства   жилищно-коммунального  хозяйства  Республики  Беларусь  от  29.11.2000 № 19 «Об утверждении  форм  документов  для  государственной  регистрации договоров аренды  зданий,   сооружений,  нежилых  помещений  и  Инструкции  о  порядке  присвоения  регистрационных  номеров  единой системы государственной  регистрации  договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений»  на   основании   постановления   Министерства  жилищно-коммунального  хозяйства от 15.04.2005 № 14 утратило силу.       В  решение  Минского  областного  исполнительного  комитета  от  14.05.2003 № 356 «О коэффициентах при определении арендной платы» на  основании  решения  Минского  областного исполнительного комитета от  03.05.2005 № 399 внесены изменения.       Постановление  Пленума  Высшего  Хозяйственного Суда Республики  Беларусь   от  28.06.2002  №  10  «Об  отдельных  вопросах  практики  рассмотрения  споров,  возникающих  из  арендных  правоотношений» на  основании   постановления   Пленума   Высшего   Хозяйственного  Суда  Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 утратило силу.       С  1  сентября  2005 г. действие постановления Совета Министров  Республики  Беларусь  от  06.02.2003  №  143  «О  перечислении части  средств  в  республиканский  бюджет,  полученных  от  сдачи в аренду  зданий,  сооружений  и иных помещений, находящихся в республиканской  собственности»   на   основании   постановления   Совета   Министров  Республики  Беларусь  от  11.10.2005  №  1117 не распространяется на  республиканские    унитарные    предприятия,   входящие   в   состав  хозяйственной группы «Белстанкоинструмент».       Инструкция  о  порядке  исчисления и уплаты в бюджет налогов на  доходы   и  прибыль,  утвержденная  постановлением  Министерства  по  налогам  и  сборам  Республики  Беларусь  от  31.01.2004  №  19,  на  основании   постановления   Министерства  по  налогам  и  сборам  от  30.01.2006 № 16 изложена в новой редакции.       С  14  августа  2006 г.  Указ  Президента  Республики  Беларусь  от 25.03.2003 № 117 «О сдаче в  аренду  государственного  имущества,   находящегося  в  безвозмездном   пользовании  открытых   акционерных  обществ»  на  основании  Указа  Президента  Республики  Беларусь  от  14.08.2006 № 498 утратил силу.       С  5  октября  2006  г.  постановление  Министерства  экономики  Республики  Беларусь,  Министерства  финансов  Республики Беларусь и  Министерства по налогам и  сборам Республики  Беларусь от 29.07.2002  №  165/104/78  «Об   утверждении   Положения  о  порядке определения  размеров   арендной   платы   при  сдаче  в  аренду производственных  зданий,  сооружений  и  помещений,   находящихся  в  республиканской  собственности» на  основании  постановления Министерства  экономики,  Министерства  финансов  и  Министерства  по   налогам  и  сборам  от  15.09.2006 № 160/114/97 утратило силу.       С  5  октября  2006  г.  постановление  Министерства  экономики  Республики  Беларусь  от 11.10.2002  №  226 «Об  утверждении базовых  ставок арендной  платы  в  производственных  зданиях,  сооружениях и  помещениях,   находящихся  в   республиканской    собственности»  на  основании постановления  Министерства  экономики от 15.09.2006 № 158  утратило силу.       С 14 августа 2006 г. постановление Совета  Министров Республики  Беларусь от 31.05.2002  № 710 «Об  утверждении  Положения о  порядке  сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в  республиканской  собственности»  на основании  постановления  Совета  Министров Республики Беларусь от 02.10.2006 № 1290 утратило силу.       С 14 августа 2006 г. постановление Совета Министров  Республики  Беларусь  от  06.02.2003  № 143  «О  перечислении  части  средств  в  республиканский  бюджет,  полученных  от  сдачи  в  аренду   зданий,  сооружений   и   иных   помещений,  находящихся  в   республиканской  собственности»   на   основании   постановления   Совета   Министров  Республики Беларусь от 02.10.2006 № 1290 утратило силу.       Банковский  кодекс Республики Беларусь от 25.10.2000 № 441-3 на  основании Закона Республики Беларусь от 17.07.2006 № 145-З изложен в  новой редакции.       С 3 ноября 2006 г. в Гражданский кодекс Республики  Беларусь от  07.12.1998  № 218-3  на  основании  Закона  Республики  Беларусь  от  20.07.2006 № 160-З внесены изменения и дополнения.       В Закон  Республики  Беларусь от 22.07.2002  «О государственной  регистрации недвижимого  имущества, прав на  него и сделок с ним» на  основании  Закона  Республики Беларусь от 20.10.2006 № 170-З внесены  изменения и дополнения.       С 1 января   2007 г.  постановление  Министерства по  налогам и  сборам  Республики  Беларусь  от  31.01.2004  № 19  «Об  утверждении  Инструкции о порядке исчисления и уплаты в  бюджет налогов на доходы  и прибыль»  на  основании  постановления  Министерства по  налогам и  сборам от 30.12.2006 № 137 утратило силу.       В Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998  № 218-З  на  основании  Закона  Республики  Беларусь  от  18.05.2007  № 233-З  внесены дополнения и изменения.