Комментарий к постановлению Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.01.2004 № 24/5/13 «О внесении изменений и дополнений в Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности»

Комментарий к постановлению Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.01.2004 № 24/5/13 «О внесении изменений и дополнений в Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности»

            КОММЕНТАРИЙ К ПОСТАНОВЛЕНИЮ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИКИ      РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ, МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ         И МИНИСТЕРСТВА ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ       ОТ 29.01.2004 № 24/5/13 «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ        В ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ               ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ,                  СООРУЖЕНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ                   В РЕСПУБЛИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ»          В  настоящее  время  сдача  в  аренду  производственных зданий,  сооружений   и  нежилых  помещений,  находящихся  в  республиканской  собственности  (далее  - производственных зданий), осуществляется по  ставкам,  определяемым  Положением  о  порядке  определения размеров  арендной   платы   при   сдаче  в  аренду  производственных  зданий,  сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности,  утвержденным  постановлением  Минэкономики,  Минфина  и  МНС  РБ  от  29.07.2002 № 165/104/78 (далее - Положение).          У арендодателя:       Д-т   51   (62)  -  К-т  90-1  «Выручка  от  реализации»  (91-1  «Операционные  доходы»)  - отражена выручка, полученная за сданные в   аренду помещения;       Д-т  90-2  (91-3)  -  К-т  10, 60, 02 и др. - отражены расходы,   понесенные по сданным в аренду помещениям;       Д-т 90-3 (91-3) - К-т 68 - начислен НДС;       Д-т  90-5  (91-4)  -  К-т  68  -  начислены сборы и отчисления,   производимые из выручки;       Д-т 90-9 (99) - К-т 99 (90-9)       или       Д-т 91-9 (99) - К-т 99 (91-9) - отражен финансовый результат по    сдаче помещений в аренду (проводки составлены редакцией журнала).          Внесение  в  Положение  изменений  и  дополнений  обусловлено в  первую  очередь  тем,  что  при его применении возникали вопросы, не  имеющие разрешения.       Так,  в соответствии с п.15 Положения размер арендной платы при  применении  понижающих  коэффициентов  не  должен  быть  ниже  суммы  амортизационных  отчислений,  налогов,  сборов и других обязательных  платежей    в    бюджет,    которые    уплачиваются    арендодателем  производственных зданий в соответствии с законодательством.       Возникал  вопрос:  как  быть,  если  размер  арендной платы при  применении   понижающих  коэффициентов  ниже  суммы  амортизационных  отчислений, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет?  Положение на этот вопрос ответа не давало.       В  разъяснении  Минэкономики,  Минфина  и  МНС РБ от 10.03.2003  № 18-02-01-05/1559,  03-3-9/62,   2-3-10/457   был  изложен  порядок  расчета арендной  платы  при сдаче в аренду производственных зданий,  когда   размер   арендной   платы,   определенный  в  соответствии с   Положением, оказывался ниже  суммы   амортизационных     отчислений,  налогов,   сборов   и  других  обязательных   платежей   в   бюджет,   уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством.       В  указанной  ситуации  арендную  плату  следовало рассчитывать  исходя  из  суммы  амортизационных  отчислений,  платежей  за землю,  налога  на  недвижимость,  других  обязательных  платежей  в бюджет,  уплачиваемых  арендодателем,  коэффициента эффективности - исходя из  рентабельности 15%.       При   этом  размер  арендной  платы  за  месяц  определялся  по  следующей формуле:                  Апл = [(Оам + Пз) х 1,15 + Ннд] х Sар + Пбюдж,          где Апл - размер арендной платы за месяц;       Оам  -  размер  амортизационных  отчислений  в  месяц  на  1 м2  арендуемой площади;       Пз - платежи за землю в месяц на 1 м2 арендуемой площади;       1,15 - коэффициент эффективности;       Ннд - налог на недвижимость в месяц на 1 м2 арендуемой площади;       Пбюдж  -  налоги  и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем  от полученной арендной платы в соответствии с законодательством;       Sар - арендуемая площадь.       Рассчитанный  таким образом размер арендной платы переводился в  евро  по  официальному курсу белорусского рубля по отношению к евро,  установленному Нацбанком РБ на день заключения договора аренды.       Постановлением  Минэкономики,  Минфина  и  МНС РБ от 29.01.2004  № 24/5/13 (далее - комментируемое постановление) в Положение внесены  изменения,  в соответствии с которыми в случае, если при определении  с  учетом  всех  коэффициентов  размер  арендной платы оказался ниже  суммы   амортизационных   отчислений,   налогов,   сборов  и  других  обязательных платежей в бюджет, которые уплачиваются арендодателем в  соответствии  с  законодательством,  арендная  плата  рассчитывается  исходя  из  суммы  амортизационных  отчислений,  платежей  за землю,  налога  на  недвижимость,  других  обязательных  платежей  в бюджет,  уплачиваемых  арендодателем,  прибыли,  исходя  из рентабельности до  15%, а не 15%, как было раньше.       Поэтому   формула,  по  которой  определяется  арендная  плата,  претерпела изменение в части определения процента рентабельности:             Апл = [(Оам + Пз) х (1 + Р / 100) + Ннд] х Sар + Пбюдж,          где Р - процент рентабельности.       Рассчитанный  таким образом размер арендной платы переводится в  евро  по  официальному курсу белорусского рубля по отношению к евро,  установленному  Нацбанком  РБ  на день заключения договора аренды, и  указывается в договоре в евро.       Изменение   коэффициента   рентабельности  позволяет  уменьшить  размер  арендной  платы  исходя  из  рентабельности до 15%, учитывая  экономическое положение арендатора.         Особенности применения коэффициента комфортности          При  применении  первой редакции Положения возникали вопросы по  применению коэффициентов комфортности, которые характеризуют наличие  определенных  удобств  в  помещении. Особенно много их возникало при  сдаче в аренду складских зданий и помещений.       Минэкономики   неоднократно   давало   разъяснения  по  данному  вопросу.   Такие   разъяснения  даны  и  в  письме  Минэкономики  от  15.09.2003  № 18-02-01-03/6018 на запрос Республиканской комиссии по  упорядочению   использования  административных  зданий,  сооружений,  производственных   площадей   и   других   объектов  государственной  собственности:       «Если  в складских зданиях и помещениях отсутствует отопление в  связи   с   тем,  что  оно  не  предусмотрено  нормами  технического  проектирования    (проектно-сметной    документацией),    применение  понижающего   коэффициента  0,75  (для  помещений  без  центрального  отопления) при расчете размера арендной платы не производится.       Для  складских  помещений,  оборудованных системой центрального  отопления   (батареи,   радиаторы,   трубы   и   т.п.),   понижающий   коэффициент 0,75 также не применяется.       Если   здание,   где   расположены   складские   помещения,  не  оборудовано  системой центрального водоснабжения и водоотведения, то  при  определении  размера  арендной  платы  за площади, арендуемые в  таких  зданиях,  применяется понижающий коэффициент 0,9 (для зданий,  не имеющих центрального водоснабжения и водоотведения).       Применение   понижающего  коэффициента  0,75  для  помещений  с  коэффициентом  естественного  освещения,  значение которого ниже или  равно 0,5 от нормального показателя для определения размера арендной  платы  за  арендуемые  складские  помещения,  зависит  от  наличия в  складских  помещениях  постоянных  рабочих  мест.  Если  в складских  помещениях  не  имеется  постоянных  рабочих  мест для специалистов,  осуществляющих  приемку,  контроль  качества,  учет, отпуск и другие  операции   с   поступающими   грузами,   применение   вышеназванного  коэффициента не производится.       В  случае  наличия  для  специалистов  в  складских  помещениях  постоянных   рабочих   мест   уровень   естественного   освещения  и  соответственно  применение или неприменение понижающего коэффициента  рассматривается   только   по  отношению  к  площади  рабочих  мест,  огражденных  перегородками,  а при их отсутствии - к площади рабочих  мест,   определенных   в  соответствии  с  действующими  нормами.  В  отношении   остальной   площади   складских   помещений   понижающий  коэффициент за уровень естественной освещенности не применяется.       От  наличия  в  складских  помещениях  постоянных  рабочих мест  зависело  также  применение  понижающего  коэффициента  0,9, который  применялся  для  помещений, не оборудованных телефонной связью. Если  складское  помещение,  не  имеющее  постоянных рабочих мест, не было  оборудовано  телефонной связью, вышеназванный понижающий коэффициент  при  расчете  размеров  арендной платы за аренду такого помещения не  применялся.       При  наличии  в  складских помещениях постоянных рабочих мест и  отсутствии  в  них  телефонной  связи  при расчете размеров арендной  платы следовало применять понижающий коэффициент 0,9».       Указанное  письмо  не  являлось нормативным правовым актом и по  своей  сути подменяло действующие нормы Положения в части применения  коэффициентов комфортности.       Внесение   соответствующих   дополнений   в  Положение  придало  соответствующую  правовую  форму  ранее  действующему разъяснению по  данному вопросу.       Однако необходимо обратить внимание на отличия между внесенными  дополнениями и ранее данными разъяснениями.       1.  Применение коэффициента комфортности 0,75 для помещений без  центрального  отопления  при  расчете арендной платы не производится  для  всех  производственных  зданий  и  помещений  (а  не только для  складских,   как  указано  в  разъяснении)  в  случае,  если  в  них  отсутствует  отопление  в  связи  с  тем,  что  оно не предусмотрено  нормами      технического      проектирования      (проектно-сметной  документацией).       2.   Коэффициент  0,9,  ранее  применяемый  для  помещений,  не  оборудованных  телефонной  связью, в настоящее время не применяется,  независимо  от  того,  оборудовано  ли оно телефонной связью. Данный  коэффициент исключен из расчета арендной платы.       3. Коэффициент 0,75 для помещений с коэффициентом естественного  освещения,  значение  которого  ниже  или  равно  0,5 от нормального  показателя,  не применяется при отсутствии в зданиях и помещениях (а  не  только  в  складских  помещениях)  постоянных  рабочих  мест для  работающих там специалистов.       Для  складских зданий и помещений, в которых имеются постоянные  рабочие  места  для  специалистов,  осуществляющих приемку, контроль  качества,   учет,   комплектацию,   отпуск   и   другие  операции  с  товарно-материальными  ценностями  и  находящихся  на рабочих местах  постоянно  в  течение  рабочего времени, понижающий коэффициент 0,75  для  помещений  с  коэффициентом  естественного  освещения, значение  которого  ниже  или равно 0,5 от нормального показателя, применяется  для  расчета  размеров  арендной платы только к площади рабочих мест  (огражденных перегородками либо при их отсутствии - в соответствии с  установленными нормами), занимаемых этими специалистами. В отношении  остальной   части  складских  помещений  понижающий  коэффициент  за  отклонение  уровня естественного освещения от нормального показателя  не применяется.            Последствия роста коэффициента эффективности          Особо  необходимо  обратить  внимание  на внесенное изменение в  Положение  в  части  увеличения  коэффициента  эффективности до 3,0,  который ранее имел значение от 0,5 до 1,5.       Чем это обернется для арендатора?       Сравним  существовавшую  ранее (при одинаковых условиях) ставку  аренды  за  1  м2  в  двух зданиях республиканской собственности, из  которых  одно  -  производственное, а второе - административное. Оба  здания, допустим, находятся в Минске.       Для   производственных   зданий   в   Минске   базовая  ставка,  установленная  постановлением  Минэкономики  от  11.10.2002  №  226,  составляет 2,2 евро.       Для  административных зданий, используемых под производственные  цели, ставка, установленная Указом от 30.09.2002 № 495, - 5 евро.       Коэффициент эффективности использования производственных зданий  ранее  колебался  в  интервале  от  0,5  до 1,5. По административным  зданиям он отсутствует.       Ранее по производственному зданию арендная плата при наименьшем  значении  коэффициента  эффективности  составляла:  1,1  евро (2,2 х  х 0,5); при наибольшем значении - 3,3 евро (2,2 х 1,5).       Теперь  при  применении коэффициента эффективности 3,0 арендная  плата будет составлять 6,6 евро (2,2 х 3,0).       Если  раньше  в  Минске организациям для производственных целей  выгодно  было арендовать помещения в производственном здании, а не в  административном,  то в настоящее время арендодатель может применить  коэффициент 3,0, что существенно увеличит арендную плату.       Нельзя   не   обратить  внимание  на  такое  нововведение,  как  ограничение  коэффициента перевода значением 1,3. Напомним, что этот  коэффициент  определяется  как  отношение общей площади здания к его  нормируемой  площади.  В  соответствии  с  Положением об определении  размеров   арендной   платы   за  общественные,  административные  и  переоборудованные  производственные  здания, сооружения и помещения,  находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения  от  арендной  платы и предоставления их в безвозмездное пользование,  утвержденным  Указом  Президента РБ от 30.09.2002 № 495, коэффициент  перевода  ограничен  1,5,  а  в  соответствии с Положением о порядке  определения   размеров   арендной   платы   при   сдаче   в   аренду  производственных  зданий,  сооружений  и  помещений,  находящихся  в  республиканской  собственности,  до  внесения дополнения коэффициент  перевода применялся без какого-либо ограничения.       Таким   образом,   уменьшение   арендной   платы  коснется  тех  арендаторов,  которые  находятся  в  производственных  зданиях,  где  коэффициент перевода значительно выше 1,3.     26.03.2004 г.     Сергей Байда, советник Управления делами Президента   Республики Беларусь     Журнал «Главный Бухгалтер» № 13, 2004 г.     От   редакции:  С  5  октября  2006  г.  постановление  Министерства  экономики  Республики  Беларусь,  Министерства  финансов  Республики  Беларусь и Министерства по налогам и  сборам Республики  Беларусь от  29.07.2002  №  165/104/78  «Об   утверждении   Положения  о  порядке  определения   размеров   арендной   платы   при   сдаче   в   аренду  производственных  зданий,  сооружений  и  помещений,   находящихся в  республиканской   собственности»    на    основании    постановления  Министерства  экономики,  Министерства  финансов  и  Министерства по  налогам и сборам от 15.09.2006 № 160/114/97 утратило силу.       С  5  октября  2006  г. постановление  Министерства   экономики  Республики  Беларусь,  Министерства  финансов Республики  Беларусь и  Министерства по налогам и  сборам Республики  Беларусь от 29.01.2004  № 24/5/13 «О внесении изменений и дополнений в Положение  о  порядке  определения   размеров   арендной   платы   при   сдаче   в   аренду  производственных  зданий,  сооружений  и  помещений,  находящихся  в  республиканской   собственности»    на    основании    постановления  Министерства  экономики,  Министерства  финансов  и  Министерства по  налогам и сборам от 15.09.2006 № 160/114/97 утратило силу.       С  5  октября  2006  г.  постановление  Министерства  экономики  Республики  Беларусь  от 11.10.2002  №  226 «Об  утверждении базовых  ставок арендной  платы  в  производственных  зданиях,  сооружениях и  помещениях,   находящихся  в   республиканской    собственности»  на  основании постановления  Министерства  экономики от 15.09.2006 № 158  утратило силу.