Помощь: Обложение налогом на добавленную стоимость риэлтерских услуг в 2007 году

ОБЛОЖЕНИЕ НАЛОГОМ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В 2007 ГОДУ

Указом Президента РБ от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (в редакции Указа Президента РБ от 25.08.2006 № 530, далее — Указ), являющимся первым специальным нормативным актом, регулирующим порядок осуществления данного вида предпринимательской деятельности в нашей республике, определена сущность понятий «риэлтерская деятельность», «риэлтерская организация», «риэлтерские услуги», «риэлтерский договор» и т.д. Данным Указом утверждены также Правила осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь (далее — Правила), регулирующие отношения между риэлтерской организацией — продавцом услуг и их потребителем — юридическими и физическими лицами.

Согласно подп.1.3 п.1 Указа риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в т.ч. долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в т.ч.:

— консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

— представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

— подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;

— организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;

— помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Вышеперечисленные услуги, составляющие согласно Указу риэлтерскую деятельность, являются риэлтерскими услугами.

Необходимо также подчеркнуть, что в соответствии с Правилами риэлтерская организация имеет право осуществлять риэлтерскую деятельность только на основании специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг — риэлтерские услуги.

Риэлтерские услуги оказываются риэлтерской организацией на основании договора на оказание риэлтерских услуг. В связи с этим в целях правильного подхода к обложению НДС оборота по реализации риэлтерских услуг необходимо правильно идентифицировать риэлтерский договор как вид гражданско-правовых обязательств.

Практика показала, что некоторые плательщики рассматривали оказание риэлтерских услуг, непосредственно связанных с реализацией объектов недвижимости, как посредническую деятельность, аналогичную реализации объектов налогообложения на основании договоров комиссии, поручения и иных аналогичных договоров. И, соответственно, учитывая установленное подп.2.12 п.2 ст.3 Закона РБ от 19.12.1991 № 1319-XII «О налоге на добавленную стоимость» (далее — Закон) освобождение от налогообложения оборотов по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, применяли положения п.5 ст.3 Закона при налогообложении оборотов по реализации риэлтерских услуг.

При этом п.5 ст.3 Закона установлено, что положения ст.3 Закона распространяются также на суммы вознаграждений, полученных по договорам поручения, комиссии, консигнации либо иным аналогичным договорам по товарам (работам, услугам), имущественным правам на объекты интеллектуальной собственности, обороты по реализации которых освобождены от налога.

В связи этим следует отметить, что исходя из норм ст.733 главы 39 Гражданского кодекса РБ (далее — ГК РБ) по договору возмездного оказания услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 2 ст.733 ГК РБ установлено, что правила главы 39 данного кодекса применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных, риэлтерских услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44-47, 49, 51 ГК РБ.

При этом главой 49 ГК РБ определена суть такой разновидности обязательств по совершению юридических действий в интересах третьих лиц, как договора поручения, а главой 51 — договора комиссии.

На основании вышеизложенного необходимо отметить, что риэлтерская деятельность — это отдельный вид предпринимательской деятельности; договор об оказании риэлтерских услуг является договором возмездного оказания услуг и не рассматривается как договор, аналогичный договорам поручения, комиссии или консигнации. Таким образом, при обложении НДС выручки от реализации риэлтерских услуг, оказываемых потребителям на основании риэлтерского договора, применение положений п.5 ст.3 Закона неправомерно.

Одновременно при реализации организацией объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства на основании договоров поручения, комиссии, консигнации или иных аналогичных договоров полученные посредниками суммы вознаграждений на основании п.5 ст.3 Закона освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость.

Однако при этом необходимо учитывать следующее.

Статьями 2 и 3 Закона определены обстоятельства, признаваемые либо не признаваемые объектами налогообложения. Такие обстоятельства устанавливаются только в отношении лица, признаваемого плательщиком налога (ст.28 Общей части Налогового кодекса РБ). Обстоятельства, имеющиеся или отсутствующие у лица, не являющегося плательщиком, под действие актов налогового законодательства не подпадают.

Соответственно, объектами, обороты по реализации которых на основании ст.3 Закона освобождаются от налогообложения, могут быть только объекты, реализуемые плательщиками налога на добавленную стоимость.

Иначе говоря, при реализации организацией по договорам поручения, комиссии, консигнации и иным аналогичным договорам с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, являющимся в соответствии с законодательством плательщиком НДС, объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства получаемые в соответствии с данными договорами суммы вознаграждения освобождаются от налога на добавленную стоимость.

При реализации физическим лицом, не являющимся плательщиком налога на добавленную стоимость, перечисленных в подп.2.12 п.2 ст.3 Закона объектов положения ст.3 Закона не применяются. Следовательно, и на организацию, реализующую объекты жилищного фонда по договорам поручения, комиссии, консигнации или иным аналогичным договорам с указанным физическим лицом, действие ст.3 Закона не распространяется.

Согласно ст.2 Закона объектами налогообложения признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности на территории Республики Беларусь. При этом ст.3 Закона освобождение от налогообложения оборотов по реализации на территории Республики Беларусь риэлтерских услуг не предусмотрено. Соответственно, на основании ст.2 и с учетом ст.11 Закона указанные обороты облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке по ставке 18%.

Налоговая база при реализации риэлтерских услуг определяется в порядке, установленном ст.7 Закона, как стоимость данных услуг, исчисленная исходя из применяемых цен (тарифов) на услуги без включения в них налога. При этом следует учитывать, что согласно п.13 ст.7 Закона налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) собственного производства по ценам ниже их себестоимости определяется исходя из цены реализации таких товаров (работ, услуг). Кроме того, ст.8 Закона установлено, что налоговая база, определенная в соответствии со ст.7 Закона, увеличивается на суммы, полученные: за реализованные риэлтерские услуги сверх цены их реализации либо иначе связанные с их оплатой, а также полученные в виде санкций за нарушение покупателями (заказчиками) условий договоров.

На основании п.1 ст.10 Закона момент фактической реализации риэлтерских услуг определяется как приходящий на налоговый период день оказания услуг и предъявления покупателю (заказчику) расчетных документов.

При этом с учетом норм п.7 ст.10 Закона моментом оказания риэлтерских услуг признается день передачи оказанных услуг в соответствии с оформленными документами (приемо-сдаточные акты и другие аналогичные документы).

Налоговым периодом признается календарный месяц (ст.17 Закона).

Одновременно следует учитывать, что для риэлтерских организаций, у которых в соответствии с учетной политикой выручка от реализации определяется (признается) по мере оплаты оказанных услуг, момент фактической реализации определяется (признается) как приходящийся на налоговый период день зачисления денежных средств от покупателя (заказчика) на счет данной организации, а в случае реализации услуг за наличные денежные средства — день поступления указанных денежных средств в кассу указанной организации, но не позднее 60 дней со дня оказания услуг покупателю (подп.1-1 п.1 ст.10 Закона).

Как уже указывалось выше, налогообложение НДС риэлтерских услуг производится по ставке 18%.

Вычет сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных при осуществлении риэлтерской деятельности, производится в порядке, установленном ст.16 Закона.

31.01.2007 г.

Ирина Масальская, главный государственный налоговый инспектор
Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь

Для более детального изучения см.: 1. Пособие

2. Пособие

3. Пособие

4. Пособие

5. Расчет

6. Пособие

От редакции: В Общую часть Налогового кодекса Республики Беларусь от 19.12.2002 № 166-3 на основании Закона Республики Беларусь от 04.01.2007 № 205-З внесены дополнения и изменения.