Комментарий нормативных документов, регламентирующих формирование ставок арендной платы для юридических лиц частной формы собственности

            КОММЕНТАРИЙ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ     ФОРМИРОВАНИЕ СТАВОК АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ЧАСТНОЙ                         ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ          Порядком определения минимальных ставок арендной платы (далее -  Порядок),  утвержденным Указом Президента РБ от 21.08.1996 г. № 302,  установлены   минимальные  ставки  арендной  платы  за  помещения  в  административных    зданиях    и    сооружениях,    находящихся    в  государственной   собственности.  Причем  арендодатели  помещений  в  административных    зданиях    и    сооружениях,    находящихся    в  государственной   собственности,  обязаны  применять  эти  ставки  в  отношении арендаторов всех форм собственности.       Начавшийся  вслед  за  принятием вышеназванного Порядка процесс  упорядочения  арендных  отношений  привел  к  тому, что организации,  размещаясь  в здании, ранее находившемся на их балансе или на равных  правах  с  балансодержателем,  а  в  настоящее время в установленном  порядке  переданном  на  баланс  другим организациям, вынуждены были  заключать договор аренды и производить оплату за занимаемые площади.       Если  еще  имелась  какая-то  возможность  передать  занимаемые  помещения   государственным   предприятиям  без  арендной  платы  по  договору  безвозмездного  пользования  либо  в  полное хозяйственное  ведение  или  оперативное  управление, то для других юридических лиц  (частной  формы собственности) такой возможности законодательство не  предусмотрело. Указом Президента от 04.01.1996 № 9 установлен запрет  на  передачу  зданий,  сооружений  и  иных  помещений, находящихся в  республиканской  собственности,  в  пользование  юридическим  лицам,  основанным    на    негосударственной    форме    собственности,   и  предпринимателям,  осуществляющим  свою деятельность без образования  юридического лица, без заключения договора аренды (субаренды).       Республиканская    комиссия   по   упорядочению   использования  административных  зданий,  сооружений,  производственных  площадей и  других  объектов  государственной  собственности  (которой Указом от  21.08.1996 г. № 302 предоставлено право уточнять порядок определения  минимальных   ставок   арендной   платы   для   отдельных  категорий  арендаторов)   предоставила  право  областным  и  Минской  городской  комиссиям  по  упорядочению  использования  административных зданий,  сооружений,    производственных    площадей    и   других   объектов  государственной   собственности,  комиссии  по  арендным  отношениям  Управления  делами  Президента РБ в индивидуальном порядке, с учетом  финансового   состояния,  государственной  и  социальной  значимости  выполняемой    работы   передавать   по   ходатайству   министерств,  государственных    комитетов,    других    республиканских   органов  государственного  управления  в  безвозмездное пользование помещения  организациям,  у  которых занимаемые ими площади находились ранее на  балансе или на равных правах с балансодержателями (протокол комиссии  от 06.07.2000 г. № 7).       Что    же    касается   организаций   негосударственной   формы  собственности,  у  которых занимаемые ими помещения находились ранее  на  балансе  или на равных правах с балансодержателями, то для них с  учетом   их  финансового  состояния,  государственной  и  социальной  значимости  выполняемой  ими работы по представлению республиканских  органов   государственного  управления  и  объединений,  подчиненных  Правительству  РБ,  ставки арендной платы могут устанавливаться ниже  минимальных, предусмотренных Порядком.       Однако воплотить такое решение в жизнь не всегда представлялось  возможным.  Во-первых,  арендодатели  не  заинтересованы  в снижении  ставок  арендной  платы, так как это является их доходом. Во-вторых,  нет  особой  заинтересованности  в  снижении  ставок  арендной платы  субъектам  хозяйствования  негосударственной формы собственности и у  республиканских   органов  государственного  управления.  В-третьих,  комиссия  не  всегда  считает  возможным  снизить для этой категории  арендную   плату.   Кроме   того,  существенным  препятствием  стало  отсутствие  единого  подхода  к  снижению  ставок арендной платы для  субъектов  хозяйствования  негосударственной  формы собственности. В  связи  с  этим  в  республиканскую  комиссию  вновь  стали поступать  предложения  об установлении для организаций негосударственной формы  собственности  единого  порядка начисления размера арендной платы за  занимаемые ими помещения.       6  марта  2001 г.  республиканская   комиссия   (протокол  № 8)  установила  для организаций негосударственной формы собственности, у  которых  занимаемые ими помещения ранее находились на балансе или на  равных правах с балансодержателями, находящихся в Минске и областных  центрах,  при  взимании  арендной  платы  понижающий  коэффициент  в  размере  0,10  к  минимальным  ставкам арендной платы, установленным  Порядком,  в  зависимости  от  целевого  назначения  (использования)  помещений.       Облисполкомам  предложено установить соответствующие понижающие  коэффициенты  для  городов  областного подчинения, районных центров,  поселков городского типа и других населенных пунктов областей.       В соответствии с решением Минского облисполкома от 03.05.2001г.  № 294 на территории  Минской  области  для  юридических  лиц частной   формы    собственности,  у  которых  занимаемые  ими помещения ранее   находились на балансе или на равных правах с балансодержателями, а в   настоящее время   находятся  в  государственной  собственности,  при    взимании арендной  платы установлен понижающий коэффициент в размере   0,15  к  минимальным   ставкам   арендной   платы, установленным   в   соответствии    с    законодательством,  в   зависимости от целевого   назначения (использования) помещений.       Таким  образом,  применить  понижающий  коэффициент можно в том  случае,  если  помещение  ранее находилось у субъекта хозяйствования  частной  формы  собственности  на балансе (1) или на равных правах с  балансодержателем (2).       Первое   не   вызывает   никаких   вопросов.   Для   применения  коэффициента   достаточно  представить  за  прошедшее  время  баланс  юридического лица - арендатора.       Что  касается  второго,  то  ни  республиканской  комиссией, ни  областными   и  Минской  городской  комиссиями  не  уточнено,  какие  документы  свидетельствуют о том, что указанное помещение находилось  у  субъекта  хозяйствования  на  равных правах с балансодержателями.  Вместе  с  тем для уточнения целесообразно было бы анализировать все  имеющиеся   документы   по  данному  вопросу  (технический  паспорт;  приказы,  изданные  вышестоящей  организацией по распределению между  организациями  помещений  в  здании; договоры и др.). Примером тому,  когда  помещения  практически  находились  у  предприятия  на равных  правах  с  балансодержателем, может служить, по нашему мнению, ранее  существовавшая  практика,  когда здание находилось на балансе одного  юридического    лица,   а   по   приказу   вышестоящей   организации  (министерства,   концерна,   объединения  и  т.д.)  часть  помещений  передавались в пользование другому подведомственному предприятию.     10.08.2001 г.     Сергей Байда, консультант Министерства по управлению государственным  имущества и приватизации Республики Беларусь     Журнал «Главный Бухгалтер» № 31, 2001 г.     От   редакции:   В    Указ   Президента   Республики   Беларусь   от  04.01.1996  №  9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и  иных  помещений,  находящихся  в  государственной  собственности» на  основании  Указа  Президента Республики Беларусь от 14.06.2002 № 315  «О   передаче   зданий  и  внесении  изменений  в  Указы  Президента  Республики Беларусь от 27 декабря 1994 г. N 272 и от 4 января 1996г.  N 9» внесены изменения и дополнения.       С  15  октября  2002  г. Указ Президента Республики Беларусь от  21.08.1996  N  302  «О  порядке  определенияния  минимальных  ставок  арендной   платы   за   помещения   в   административных  зданиях  и  сооружениях,   находящиеся   в   государственной  собственности»  на  основании  Указа  Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495  «О  совершенствовании  порядка определения размеров арендной платы и  передачи  в безвозмездное пользование общественных, административных  и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений,  находящихся в государственной собственности» утратил силу.       В  Указ  Президента  Республики  Беларусь  от 4.01.1996 № 9 «Об  упорядочении  использования  зданий,  сооружений  и  иных помещений,  находящихся  в  государственной  собственности»  внесены изменения и  дополнения Указом Президента Республики Беларусь от 23.09.2002 № 492  «О   передаче   зданий  и  внесении  изменений  в  указы  Президента  Республики  Беларусь  от 27 декабря 1994 г. N 272 и от 4 января 1996  г. N 9»       С  23 сентября 2002 г. В Указ Президента Республики Беларусь от  04.01.1996  №  9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и  иных  помещений,  находящихся  в  государственной  собственности» на  основании  Указа  Президента Республики Беларусь от 23.09.2002 № 492  «О   передаче   зданий  и  внесении  изменений  в  указы  Президента  Республики  Беларусь  от 27 декабря 1994 г. N 272 и от 4 января 1996  г. N 9» внесены изменения и дополнения.