Помощь: Аренда помещений: некоторые особенности (в вопросах и ответах) (часть 2)

   см. Начало                      АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ: НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ                           (В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)          Вопрос:  Следует ли по окончании отчетного периода по договорам  аренды оформлять акты об оказании услуг?       Если  акт  об  оказании  услуг  оформлять  не  следует,  то  на  основании   каких   документов   можно  отнести  арендную  плату  на  себестоимость?       Ответ:  Статьей  733 ГК РБ установлено, что договор возмездного  оказания  услуг  - это договор, по которому исполнитель обязуется по  заданию   заказчика  совершить  определенные  действия  (осуществить  определенную деятельность).       Согласно   договору   аренды  арендатор  обязуется  передать  в  возмездное пользование имущество (ст.577 ГК РБ).       В   соответствии   с   п.1   ст.1   ГК  РБ  предпринимательская  деятельность   -   это  деятельность,  связанная  с  систематическим  получением прибыли:       либо от пользования имуществом;       либо   от  продажи  вещей,  произведенных,  переработанных  или  приобретенных соответствующими лицами для продажи;       либо  от  выполнения работ, если эти работы не используются для  собственного потребления;       либо  от  оказания  услуг,  если эти услуги не используются для  собственного потребления.       Исходя    из   определения   предпринимательской   деятельности  пользование имуществом не тождественно оказанию услуг.       Кроме  того,  как  уже  отмечалось  выше, Конституционный суд в  Заключении  от  07.02.2002  №  З-137/2002  не признал договор аренды  разновидностью   договора   на   оказание   услуг.  Договоры  аренды  регулируют   возмездную  передачу  имущества  в  пользование,  а  не  возмездное оказание услуг.       Следовательно,  поскольку  договор аренды не является договором  оказания  услуг,  то  и  акт  об  оказании  услуг по договору аренды  оформлять не следует.       Порядок,  условия  и сроки внесения арендной платы определяются  договором  аренды.  Согласно ст.11 Закона РБ от 12.12.1990 № 460-ХII  «Об  аренде»  арендная  плата  устанавливается  договором  как часть  материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции  (работ, услуг), и как доход арендодателя.       Согласно  подп.2.10.16  Основных  положений  по составу затрат,  включаемых  в себестоимость продукции (работ, услуг) (рег.№ 2293/12)  (далее  -  Основные  положения), арендная плата относится к элементу  «Прочие затраты» в составе себестоимости продукции (работ, услуг).       Для   отнесения   затрат   на   себестоимость  факт  совершения  хозяйственной    операции    должен   быть   подтвержден   первичным  бухгалтерским  документом,  составленным  ответственным исполнителем  совместно   с  другими  участниками  операции  (ст.9  Закона  РБ  от  18.10.1994   №  3321-ХII  «О  бухгалтерском  учете  и  отчетности»).  Документально  обоснованные  записи  в бухгалтерском учете считаются  достоверными, если они в полной мере отражают сущность хозяйственной  операции и соответствуют законодательству Республики Беларусь.       Для  включения в состав себестоимости сумм арендной платы таким  документом является договор аренды и счет-фактура на оплату арендных  платежей.       Кроме  того,  для  обоснованности  принятия  к  вычету  НДС  по  арендным  платежам арендодателем должен быть выписан счет-фактура по  НДС формы СФ-1.       Порядок  заполнения  счетов-фактур по НДС формы СФ-1 установлен  одноименной  Инструкцией,  утвержденной постановлением Минфина РБ от  05.06.2003  №  91  (в  ред. постановления  Минфина  РБ от 21.11.2003  № 155).          Вопрос:  Организация  в  январе  2004  г.  ввела в эксплуатацию  построенное здание производственного назначения. В июне часть здания  была сдана в аренду.       Как в данной ситуации следует уплачивать налог на недвижимость?       Ответ:   В   соответствии  со  ст.4  Закона  РБ  «О  налоге  на  недвижимость»  освобождаются  от  обложения  налогом на недвижимость  введенные  в  действие здания и сооружения юридических лиц в течение  одного года с момента ввода указанных фондов в эксплуатацию.       Пунктом  1-1  ст.4  Закона  установлено, что при сдаче в аренду  (иное  возмездное  и  безвозмездное  пользование)  объектов основных  производственных   и  непроизводственных  фондов,  освобожденных  от  обложения   налогом,  указанные  фонды  подлежат  налогообложению  в  общеустановленном порядке.       Аналогичная  норма  предусмотрена  и  п.26 Инструкции о порядке  исчисления   и   уплаты   налога   на   недвижимость  организациями,  утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 14.       Учитывая  изложенное,  при  сдаче  в аренду части площади вновь  введенного  в  эксплуатацию здания она подлежит обложению налогом на  недвижимость  исходя  из  удельного  веса стоимости сданных в аренду  площадей к общей стоимости здания.       Такая  позиция  изложена  и  в  письме  МНС  РБ  от  12.06.2003  № 2-3-8/5853.       Согласно  п.23  вышеназванной  Инструкции налог на недвижимость  определяется  организациями ежеквартально исходя из наличия основных  средств   по   остаточной   стоимости   на  начало  квартала  и  1/4  утвержденной годовой ставки.       Поэтому   начиная   с  третьего  квартала  организации  следует  уплачивать  налог на недвижимость от стоимости части здания, сданной  в аренду.          Пример        Общая  площадь  здания  - 1000  кв.м.  Его стоимость составляет   800 млн.руб. В аренду сдано 150 кв.м.       Стоимость   части   здания,  подлежащей  обложению  налогом  на  недвижимость, следует определить следующим образом:       800 млн.руб. / 1000 кв.м x 150 кв.м = 120 млн.руб.          Вопрос: Как учитываются курсовые разницы для исчисления налогов  и  платежей  в  бюджет, уплачиваемых от доходов, полученных от сдачи  недвижимости в аренду?       Ответ: Согласно п.7 Положения по бухгалтерскому учету имущества  и обязательств организации, стоимость которых выражена в иностранной  валюте,  утвержденного   постановлением  Минфина  РБ  от  17.07.2000   (далее - Положение № 78), курсовой  разницей считается разница между   оценкой  в  денежной  единице  Республики  Беларусь  соответствующих   имущества или обязательств, стоимость которых выражена в иностранной  валюте,  исчисленной  по  официальному  курсу  Нацбанка  РБ  на дату  расчета  или  дату  составления бухгалтерской отчетности за отчетный   период,  и  оценкой  в  денежной  единице  Республики  Беларусь этих  имущества   и   обязательств,   исчисленной  по  официальному  курсу  Нацбанка  РБ  на  дату принятия их к бухгалтерскому учету в отчетном  периоде  или дату составления бухгалтерской отчетности за предыдущий  отчетный период.       Рассмотрим   порядок   учета  курсовых  разниц  для  исчисления  следующих налогов и платежей.       Налог   на   добавленную   стоимость.   Инструкцией  о  порядке  исчисления  и  уплаты налога на добавленную стоимость,  утвержденной  постановлением МНС  РБ от 31.01.2004 № 16 (далее - Инструкция № 16),  установлены следующие нормы.       Согласно   п.8.3   при   определении   налоговой   базы  оборот  плательщика в иностранной валюте пересчитывается в белорусские рубли  по курсу Нацбанка РБ на момент фактической реализации объектов.       В соответствии с п.13.1 выручка от реализации определяется либо  методом  «по оплате», но не позднее 60 дней с момента отгрузки, либо  методом «по отгрузке».       При  методе  определения выручки «по отгрузке» выручка, которая  должна поступить в иностранной валюте, пересчитывается в белорусские  рубли по курсу валюты, установленному Нацбанком РБ на дату отгрузки.       При   методе   определения   выручки  «по  оплате»  выручка  от  реализации  пересчитывается  в  белорусские  рубли  по курсу валюты,  установленному  Нацбанком  РБ на дату оплаты, если выручка поступила  до истечения 60 дней с даты отгрузки.       Если  до  истечения  60  дней  выручка  не  поступила,  то  для  исчисления  НДС в налоговую базу включается выручка, пересчитанная в  белорусские  рубли  по  курсу,  установленному Нацбанком РБ на дату,  которая приходится на 60-й день с даты отгрузки.       При поступлении в дальнейшем оплаты по договорам, обязательства  по   которым   выражены  в  иностранной  валюте,  курсовые  разницы,  возникшие  от  момента  реализации  до  момента  поступления оплаты,  налогом не облагаются.       То   есть  курсовые  разницы,  которые  возникли  между  суммой  выручки,  отраженной  на дату реализации (дату отгрузки - при методе  определения  выручки «по отгрузке»; 60-й день с момента отгрузки при  непоступлении  оплаты - при методе определения выручки «по оплате»),  и суммой на дату поступления оплаты, в налоговую базу не включаются.       Налог  на  прибыль. В  соответствии  с  Инструкцией  о  порядке  исчисления  и  уплаты налога на  доходы, утвержденной постановлением   МНС  РБ  от  31.01.2004  №  19,  при  методе определения выручки «по   отгрузке»  выручка  пересчитывается  в  белорусские  рубли  по курсу  соответствующей   валюты,   установленному   Нацбанком  РБ  на  дату   отгрузки.  В  дальнейшем  дебиторская  задолженность дооценивается в  соответствии  с Положением № 78. При методе определения выручки  «по  оплате»   выручка  пересчитывается  по  курсу  на  дату  поступления   выручки.       При  этом также необходимо учитывать нормы постановления Совета  Министров  и  Нацбанка  РБ  от  11.08.1993  №  536/20  «О  мерах  по  упорядочению  торгово-экономических  отношений  и  взаиморасчетов  с  государствами,  ранее  входившими  в  СССР»  (далее  - постановление  № 536/20). Пунктом  14  указанного  постановления  установлено,  что  реализация  продукции (работ, услуг) субъектам хозяйствования других  государств,   ранее   входивших   в   СССР,   отражается  субъектами  хозяйствования  республики  в  бухгалтерском  учете  и отчетности по  поступлении выручки, но не позднее 60 дней со дня отгрузки продукции  (выполнения  работ,  услуг),  если  эта  выручка  не  востребована в  законном порядке.       Таким  образом,  на 60-й день с момента отгрузки не поступившую  своевременно    выручку    следует   отразить   по   курсу   валюты,  установленному Нацбанком РБ, следующей записью:       Д-т 62 - К-т 90.       В  дальнейшем  указанная  дебиторская задолженность также будет  подлежать  дооценке,  и  курсовые  разницы  будут отражены в составе  внереализационных    доходов    согласно   порядку,   установленному  Положением № 78.       Сальдо  внереализационных  доходов  и  расходов учитывается при  исчислении облагаемой налогом прибыли.       Целевые  платежи  в  размере  3,9%. Согласно  п.9  Инструкции о   порядке исчисления, сроках уплаты и представления налоговым  органам  налоговых  деклараций  (расчетов)  о  суммах  исчисленных  сбора  на  формирование   местных   целевых   бюджетных  жилищно-инвестиционных  фондов,   сбора  в  республиканский  фонд  поддержки  производителей   сельскохозяйственной  продукции,  продовольствия  и  аграрной науки,   налога с пользователей автомобильных дорог и сбора на финансирование  расходов,  связанных  с  содержанием  и  ремонтом жилищного фонда, в  2005  году,  утвержденной  постановлением  МНС  РБ от 25.01.2005 № 6  (далее  -  Инструкция  №  6),  при  определении  налоговой  базы  по  договорам,  обязательства  по которым выражены в иностранной валюте,   выручка   (доход)  пересчитывается  в  белорусские  рубли  по  курсу  Нацбанка  РБ  на  дату  реализации.  Дата реализации  определяется в   зависимости   от  учетной  политики  методом  «по  оплате»  или  «по  отгрузке».       При этом необходимо учитывать нормы постановления № 536/20.       Курсовые  разницы  в  облагаемую базу для исчисления платежей в  размере 3,9% не включаются.          Вопрос: Как учитываются суммовые разницы для исчисления налогов  и  платежей  в  бюджет, уплачиваемых от доходов, полученных от сдачи  недвижимости в аренду?       Ответ:  Согласно п.2 Инструкции по бухгалтерскому учету «Доходы  организации», утвержденной  постановлением  Минфина РБ от 26.12.2003  № 181,  суммовые   разницы  -  это  разницы  в  белорусских  рублях,  возникающие   при   расчетах   по   обязательствам,  оплата  которых  осуществляется   в   белорусских   рублях   в  сумме,  эквивалентной  определенной  договором  сумме  в  иностранной  валюте  или условных  денежных единицах.       Также  считается суммовой и отражается в порядке, установленном  для  суммовых  разниц, разница в иностранной валюте, возникающая при  расчетах  по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, размер  которых  определяется  исходя из эквивалента иной иностранной валюты  или условной денежной единицы.       Рассмотрим   порядок   учета  суммовых  разниц  для  исчисления  следующих налогов и платежей.       Налог на добавленную стоимость. Согласно п.13.2 Инструкции № 16   моментом   фактической   реализации  в  отношении  суммовых  разниц,   возникающих  в  связи  с  изменением  курса  иностранной  валюты или   условной  денежной  единицы  с  момента  фактической  реализации  до  момента,  установленного  для определения величины обязательства, по  договорам,  обязательства  по  которым выражены в белорусских рублях   или  в  иной  иностранной  валюте, является день получения указанной  разницы.       То  есть  при методе определения выручки «по отгрузке» суммовая  разница  будет  определяться  как  разница  между  курсами  на  дату  отгрузки и на дату поступления платежа.       Если  при  методе  определения выручки «по оплате» до истечения   60 дней выручка не поступила, то для исчисления НДС в налоговую базу  включается  выручка,  пересчитанная  в  белорусские  рубли по курсу,  установленному Нацбанком РБ на дату, которая приходится на 60-й день  с даты отгрузки.       Суммовой  разницей в этом случае будет разница между курсами на  60-й день и на дату поступления оплаты.       Моментом оказания услуг по сдаче объекта в аренду является день  наступления права на получение платы, определенный договором аренды.       Если  была  произведена предварительная оплата, то при оплате в  белорусских  рублях  в  сумме,  эквивалентной  определенной  сумме в  иностранной  валюте  или  условных  денежных единицах, в выручку для  исчисления НДС включается выручка, определенная по курсу Нацбанка РБ  на дату поступления предварительной оплаты.       Налог на прибыль. При методе определения выручки «по  отгрузке»  выручка пересчитывается в белорусские рубли по курсу соответствующей  валюты,  установленному  Нацбанком РБ на дату отгрузки. В дальнейшем  суммовые разницы  отражаются в составе внереализационных доходов или  расходов в соответствии  с  Инструкцией по применению Типового плана  счетов,  утвержденной  постановлением  Минфина РБ от 30.05.2003 № 89   (далее  - Инструкция № 89), и учитываются при определении облагаемой  налогом прибыли.       При методе определения выручки «по оплате» суммовые разницы для  исчисления   налога   на  прибыль  учитываются  аналогично  курсовым  разницам.  То есть выручка определяется по курсу на дату поступления  выручки  или  на 60-й день в соответствии с постановлением № 536/20.  Возникающие  с  60-го  дня  до  дня фактического поступления выручки  суммовые разницы учитываются в составе внереализационных доходов или  расходов.       Если  была  произведена предварительная оплата, то при оплате в  белорусских  рублях  в  сумме,  эквивалентной  определенной  сумме в  иностранной  валюте  или  условных  денежных единицах, в выручку для  исчисления  налога  на  прибыль  включается выручка, определенная по  курсу на дату поступления предварительной оплаты.       Целевые платежи  в  размере  3,9%.   В   соответствии   с   п.9   Инструкции № 6 при определении  налоговой  базы учитываются суммовые   разницы (положительные и отрицательные) на дату их получения.       При    методе   определения   выручки   «по   оплате»   выручка  пересчитывается в белорусские рубли на дату поступления выручки. При  этом  также  учитываются нормы постановления № 536/20. Возникающие с  60-го  дня  до дня фактического поступления выручки суммовые разницы  включаются  в  облагаемую  базу  для  исчисления  целевых платежей в  размере 3,9%.       При  методе определения выручки «по отгрузке» суммовые разницы,  возникшие  со  дня  отгрузки  до  дня  оплаты,  также  включаются  в  налоговую базу для исчисления указанных платежей.       Если  была произведена предварительная оплата, то в выручку для  исчисления  целевых платежей в размере 3,9%, так же как и для НДС, и  налога  на  прибыль,  включается  при  оплате в белорусских рублях в  сумме,  эквивалентной  определенной  сумме  в иностранной валюте или  условных  денежных  единицах, выручка, определенная по курсу на дату  поступления предварительной оплаты.     18.02.2005 г.     Валентина Прохожая, экономист     Журнал «Главный Бухгалтер. ГБ» № 8, 2005 г.     Для более детального изучения см.: 1. Справочную информацию                                     2. Пособие                                     3. Пособие     От  редакции: С 1 января  2006 г. в  Закон  Республики  Беларусь  от  23.12.1991 № 1337-XII «О налоге на недвижимость» на основании Закона  Республики  Беларусь  от  31.12.2005  N  80-З  внесены  изменения  и  дополнения.       Со 2 февраля 2006 г. в Инструкцию о порядке исчисления и уплаты  налога  на  недвижимость  организациями, утвержденную постановлением  Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь  от  31.01.2004  № 14, на основании постановления Министерства по налогам и сборам от  09.01.2006 № 1 внесены изменения и дополнения.       Инструкция  о  порядке  исчисления и уплаты в бюджет налогов на  доходы   и  прибыль,  утвержденная  постановлением  Министерства  по  налогам  и  сборам  Республики  Беларусь  от  31.01.2004  №  19,  на  основании   постановления   Министерства  по  налогам  и  сборам  от  30.01.2006 № 16 изложена в новой редакции.       В Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998  № 218-3  на  основании  Закона  Республики  Беларусь  от  29.06.2006  № 136-З  внесены изменения и дополнения.       В  Закон  Республики  Беларусь  от  18.10.1994  №  3321-ХII  «О  бухгалтерском учете и  отчетности» на  основании  Закона  Республики  Беларусь от 29.12.2006 № 188-З внесены изменения и дополнения.       В Закон Республики Беларусь  от 23.12.1991 № 1337-XII «О налоге  на  недвижимость»  на  основании  Закона   Республики   Беларусь  от  29.12.2006 № 190-З внесены дополнения и изме  нения.       С 1 января   2007 г.  постановление  Министерства  по налогам и  сборам  Республики  Беларусь  от  31.01.2004  № 14  «Об  утверждении  Инструкции  о порядке  исчисления и  уплаты  налога  на недвижимость  организациями»  на основании постановления Министерства по налогам и  сборам от 30.12.2006 № 137 утратило силу.       С 1 января   2007 г.  постановление  Министерства по  налогам и  сборам  Республики  Беларусь  от  31.01.2004  № 19  «Об  утверждении  Инструкции о порядке исчисления и уплаты в  бюджет налогов на доходы  и прибыль»  на  основании  постановления  Министерства по  налогам и  сборам от 30.12.2006 № 137 утратило силу.       С 21  февраля 2007 г. постановление  Министерства по  налогам и  сборам  Республики  Беларусь  от  31.01.2004  № 16  «Об  утверждении  Инструкции о  порядке  исчисления и  уплаты  налога  на  добавленную  стоимость»  на  основании  постановления  Министерства по  налогам и  сборам от 05.02.2007 № 22 утратило силу.       В Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998  № 218-З  на  основании  Закона  Республики  Беларусь  от  18.05.2007  № 233-З  внесены дополнения и изменения.