Помощь: Договор возмездного оказания риэлтерских услуг

ДОГОВОР ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

Риэлтерская деятельность как вид предпринимательской деятельности является относительно новым явлением и до недавнего времени не регулировалась специальными нормативными правовыми актами. Вместе с тем развитие обязательственно-правовых отношений между заказчиками и исполнителями риэлтерских услуг ускорило принятие актов, касающихся риэлтерской деятельности.

Договорно-правовые отношения между заказчиком и исполнителем риэлтерских услуг регулируются Гражданским кодексом РБ (далее — ГК), Законом РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителя» (далее — Закон), а также СТБ 1098-98, утвержденным и введенным в действие постановлением Госстандарта РБ от 05.02.1998 № 8 (далее — СТБ).

Существенным значением для совершенствования законодательства о риэлтерской деятельности и прежде всего в целях защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг, укрепления правовых основ риэлтерской деятельности явилось принятие 9 января 2006 г. Президентом РБ Указа № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (далее — Указ).

Указом на законодательном уровне дано определение риэлтерской деятельности, ее основных и дополнительных составляющих, определен порядок взаимодействия риэлтерских организаций с иными организациями при осуществлении своей деятельности, введено обязательное страхование ответственности за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности.

Указом также утверждены Правила осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь (далее — Правила) и установлена административная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанных Правил.

Согласно положениям подп.1.3 Указа риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в т.ч. долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них.

Перечень риэлтерских услуг установлен подп.1.3 Указа. В частности, к риэлтерским услугам отнесены: консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости, предоставление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, подбор вариантов сделки с объектами недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Ключевым моментом в деятельности риэлтерской организации является заключение договора возмездного оказания риэлтерских услуг (риэлтерского договора). Указанный договор является публичным, консенсуальным, двусторонним, возмездным и по виду относится к договорам возмездного оказания правовых услуг, регулируемых положениями главы 39 ГК.

В целях обеспечения единообразного порядка составления и исполнения договоров на оказание риэлтерских услуг постановлением Минюста РБ от 28.06.2006 № 34 утверждены Методические указания по порядку составления и исполнения договоров на оказание риэлтерских услуг.

Стороны и исполнители договора

Риэлтерские услуги вправе предоставлять только коммерческие организации, имеющие лицензию на оказание юридических услуг.

Риэлтерские услуги могут оказываться как физическим, так и юридическим лицам — потребителям риэлтерских услуг. Исполнителями риэлтерских услуг могут быть только риэлтеры и агенты по операциям с недвижимостью.

Форма договора

Согласно п.23 главы 4 Правил предоставление потребителям риэлтерских услуг осуществляется риэлтерской организацией на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключаемого в письменной форме путем составления одного документа не менее чем в двух экземплярах и подписанного сторонами. Кроме того, в договоре должно быть указано место его составления.

Наличие подписей на договоре является обязательным требованием к соблюдению его формы. Отсутствие подписей, даже при наличии на нем печати лицензиата, является нарушением требований законодательства о форме договора и дает основание считать его недействительным.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет последствия, предусмотренные частью первой ст.163 ГК, а именно лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, не являющиеся свидетельскими показаниями.

Содержание договора

Содержание договора составляют его условия. Договор на оказание риэлтерских услуг, как и любой договор, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ст.402 ГК).

В ГК не содержится перечня существенных условий договора об оказании услуг. Исходя из норм ст.733, 735 ГК можно прийти к выводу о том, что такими условиями для договоров данного вида являются его предмет, сроки и порядок оплаты услуг.

Вместе с тем в п.27 главы 4 Правил перечислены дополнительные условия, которые должны содержаться в договоре на оказание риэлтерских услуг.

Данные условия согласно п.2 части первой ст.402 ГК можно рассматривать как существенные условия, которые названы таковыми в законодательстве для договоров данного вида, а поэтому в отношении этих условий также требуется достижение соглашения между сторонами.

Условия договора, ущемляющие права лицензиата, предусмотренные Законом, являются согласно части первой ст.18 Закона ничтожными.

Предмет договора

Предметом договора возмездного оказания риэлтерских услуг являются правовые услуги, которые могут предоставляться в виде совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности при заключении сделок с недвижимостью, что в полной мере отвечает содержанию договора возмездного оказания услуг, приведенного в ст.733 ГК.

Риэлтерская услуга может включать в себя одну или несколько составляющих. Специфика оказания услуги состоит в том, что услуги носят нематериальный характер, а главным при их оказании является сам процесс оказания услуги. Безусловно, услуга, как любая деятельность, может иметь определенный результат. Вместе с тем отсутствие результата не влияет на исполнение обязательств.

Но для потребителя риэлтерских услуг, как правило, важно получение результата. Для исключения возможных споров о достижении потребителем желаемого результата с помощью услуг риэлтерской организации они могут быть приведены в договоре с указанием конечного их результата.

Если не будут указаны данные, позволяющие установить характер услуги и способ ее исполнения, то факт достижения сторонами соглашения о предмете договора может быть подвергнут сомнению, а сам договор может быть признан незаключенным.

Права и обязанности сторон по договору

Пунктом 4 ст.8 Закона установлено, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных непредоставлением необходимой и достоверной информации об услуге, следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных знаний о свойствах и характеристиках товара (услуг).

Согласно ГК при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В связи с этим, чтобы исключить возможность ссылки потребителем на отсутствие надлежащей информированности об оказанных ему услугах в случае спора, в договоре необходимо привести наиболее полный перечень всех прав и обязанностей сторон. Формулировка указанных прав и обязанностей должна быть выполнена таким образом, чтобы можно было сделать однозначный вывод об их содержании, исключая тем самым неясности и двоякий смысл толкования.

Учитывая обязанность исполнителя лично оказывать услуги по выполнению заданий потребителя, представляется не совсем удачным предложение Минюста, допускающее изложение действия в форме «содействие», «организация». Ведь потребителю важно, в чем будет заключаться содействие, помощь, поскольку им оплачиваются конкретные услуги исполнителя. Прямое толкование договора с указанными формулировками может привести к выводу о том, что сами действия должны быть выполнены потребителем, а исполнитель лишь содействует их совершению. Зачастую это содействие ограничивается лишь формальным присутствием.

Основное право потребителя — это право свободного выбора услуг, их качественное исполнение в установленный срок является основной обязанностью лицензиата.

Основное право лицензиата — право на оплату услуг и возмещение расходов в случае расторжения договора потребителем — является одновременно и основной обязанностью потребителя.

Наряду с основными правами и обязанностями можно отметить особые права и обязанности, являющиеся обязательными для сторон в силу указаний, содержащихся в нормативно-правовых актах.

Так, согласно Правилам договором должны быть предусмотрены такие обязанности исполнителя, как прекратить рекламу объекта в срок, указанный в договоре, и не предпринимать действий, направленных на его приобретение другими потребителями, если уже заключен договор на приобретение объекта с конкретным потребителем (п.21); возвратить потребителю не позднее одного дня с момента предъявления соответствующего требования и оплаты оказанных услуг документы, представленные им риэлтерской организации, в случае расторжения или истечения срока действия договора (п.22); определить перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информировать потребителя о наличии таких лиц и их правах (п.28).

Стороны могут предусмотреть в договоре и некоторые иные условия, касающиеся исполнения обязательств.

Если договором либо законодательством предусмотрены обязательные условия к качеству услуги, то потребитель имеет право на получение услуги, соответствующей этим требованиям.

Договором также может быть предусмотрено право потребителя на устранение недостатков оказанной услуги, возмещение в полном объеме убытков, причиненных вследствие недостатков оказанных услуг.

Срок действия договора

В договоре возмездного оказания услуг должны указываться начальный и конечный сроки оказания услуги, а по соглашению сторон могут предусматриваться также и сроки завершения отдельных видов (этапов) услуг, т.е. промежуточные сроки.

Срок выполнения работ определяется датой, с которой исполнитель должен приступить к оказанию услуги, и датой, к которой должно быть закончено выполнение услуги.

Если договор содержит указание лишь на поэтапное выполнение услуг без конкретных сроков выполнения каждого из этапов, то данные условия считаются сторонами несогласованными и договор в этой части незаключенным.

Вместе с тем не всегда имеется возможность точно определить момент потребления услуги. Во избежание этой неопределенности получила распространение практика применения норм, регулирующих порядок приемки подрядчиком результата выполненных работ.

В случае если подтверждение факта оказания услуги обусловлено фактом подписания акта, договор должен содержать также условия о видах и способах последующего представления потребителю результатов своих действий по выполнению его задания, а также об оформлении двусторонних актов.

Для отражения этой услуги в бухгалтерской отчетности основными документами будут являться договор и акт оказания (приема-передачи) услуг.

Обязательная форма акта не предусмотрена, поэтому стороны вправе составить такой акт в произвольной письменной форме с указанием обязательных реквизитов, как-то:

ссылка на то, что данный акт является неотъемлемой частью договора на оказание риэлтерских услуг;

наименование юридических лиц и их представителей;

дата составления, дата оказания услуг;

название услуги;

стоимость услуги;

наименование должностей лиц, подписавших документ;

подписи должностных лиц с расшифровкой фамилий и печати сторон;

указание на отсутствие претензий заказчика к качеству услуг и согласие с выставленной суммой.

Учитывая, что потребитель может отказаться от услуги и не подписать акт, в договоре можно предусмотреть права лицензиата в случае отказа потребителя от подписания акта.

Условия расторжения договора

Особенностью договора об оказании каждого вида услуг является возможность потребителя в любое время отказаться от его исполнения при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. Исполнитель вправе претендовать лишь на возмещение тех расходов, которые он понес на подготовку к оказанию услуг, а также на возмещение стоимости фактически оказанных им услуг.

Наступления неблагоприятных последствий одностороннего расторжения соглашений исполнитель пытается избежать, включив в договор условие о том, что в случае отказа заказчика от приобретения объекта выданный аванс возврату не подлежит, либо договором об оказании услуг устанавливается неустойка в пользу исполнителя. В обоих случаях подобные условия являются ничтожными в силу того, что ГК не предусмотрено какой-либо неустойки при одностороннем расторжении договора потребителем.

Договором возможно лишь предусмотреть случаи его досрочного расторжения и возмещение понесенных сторонами убытков.

Порядок оплаты услуг, форма расчета

Согласно требованиям раздела 7.1.3 СТБ и п.27 Правил конкретный размер стоимости услуг, порядок их оплаты и форма расчета должны быть указаны в договоре.

Оплата услуг производится лишь по факту их исполнения в полном объеме в установленный договором срок.

Цена услуг определяется согласно прейскуранту. До момента подписания договора потребитель должен быть ознакомлен с документами, устанавливающими тарифы на оказываемые риэлтерские услуги.

В договоре может быть предусмотрено в качестве предварительной оплаты внесение аванса, размер которого определяется договором.

Ответственность сторон, порядок и сроки возмещения расходов сторонами

За неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств по договору стороны могут быть привлечены к ответственности, установленной законодательством или договором. Общие нормы ГК о применении условий ответственности являются императивными и применяются в том случае, если законодательством или договором возмездного оказания услуг не предусмотрено иное.

Условием применения ответственности является наличие вины. Риск неисполнения договора по обязательствам, не зависящим от сторон, несет потребитель, поскольку он обязан компенсировать исполнителю все понесенные им расходы.

Для исполнителя ответственность наступает в следующих случаях:

предоставление ненадлежащей информации об услуге;

несоблюдение условий договора о качестве оказанной услуги;

нарушение исполнителем установленных сроков выполнения услуги и устранения недостатков оказанной услуги.

Поскольку договор возмездного оказания услуг является двусторонним, то к нему применяются последствия неисполнения потребителем встречных обязанностей по договору (ст.672 ГК).

Исполнитель вправе не приступать к оказанию услуг, а начатые действия приостановить в случаях, когда нарушение потребителем своих обязанностей по договору возмездного оказания услуг препятствует надлежащему исполнению им договора, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок.

Кроме того, при наличии указанных обстоятельств исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг.

Исполнитель обязан в объеме и в порядке, предусмотренных договором, оказывать потребителю содействие в оказании услуг. При неисполнении им данной обязанности потребитель вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные перенесением сроков оказания услуг либо увеличением указанной в договоре цены услуг (ст.671 ГК). При этом согласно п.2 ст.735 ГК в случаях, когда невозможность дальнейшего исполнения возникла по вине потребителя, оказанные услуги подлежат оплате в полном объеме.

01.09.2006 г.

Татьяна Званкович, заместитель заведующего

Государственной нотариальной конторой

Фрунзенского района № 1 г.Минска

Журнал «Главный Бухгалтер. ГБ» № 32, 2006 г.

Для более детального изучения см.: 1. Пособие

2. Пособие

3. Пособие

4. Расчет

5. Пособие

6. Пособие

От редакции: С 6 сентября 2006 г. пункт 2 Указа Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» на основании Указа Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 № 530 утратил силу.