Расчеты и планы: Некоторые аспекты формирования тарифа на инженерные

Расчеты и планы: Некоторые аспекты формирования тарифа на инженерные услуги

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ТАРИФА НА ИНЖЕНЕРНЫЕ УСЛУГИ

Нормы законодательства

Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ № 396) упорядочил отношения субъектов, принимающих участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Основные нормы, регулирующие отношения сторон при долевом строительстве, изложены в Правилах заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396 (далее — Правила). Как известно, одним из наиболее важных условий любого договора является его цена. Так, п.3 Правил дается понятие термина «цена объекта долевого строительства», под которым понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта, определяемые в соответствии с законодательством с учетом инфляции в нормативный период строительства. Весьма важно то, что далее уточняется, что цена состоит из двух самостоятельных частей, которые в договоре должны быть приведены отдельно:

— цены строительства объекта долевого строительства;

— цены услуг застройщика по обеспечению строительства.

Что касается первой цены, то здесь все более или мене ясно. Пунктом 7 Правил определено, что эта цена устанавливается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий и сооружений и составлении сметной документации с применением ресурсно-сметных норм. Таким образом, учитывая то, что с помощью ресурсно-сметных норм определяется стоимость строительства в ценах 1991 г. (Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утвержденные приказом Минстройархитектуры РБ от 29.04.2003 № 91), застройщику следует прежде определить стоимость строительства в ценах 1991 г. Полученный таким образом показатель переводят в действующие на день заключения договора цены (по индексам строительно-монтажных работ в разрезе элементов затрат). Итоговый результат представляет собой стоимость строительства в действующих на день заключения договора ценах, которая в свою очередь индексируется на плановый коэффициент инфляции (рост индекса строительно-монтажных работ) исходя из нормативного срока строительства. Таков вкратце общий подход к определению стоимости строительства объекта.

По поводу же второй цены ситуация более сложная, так как соответствующих норм по ее формированию в Указе № 396 не содержится. К сожалению, отсутствуют какие-либо разъяснения на этот счет и в принятом впоследствии Указе Президента РБ от 18.12.2006 № 729 «О применении Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396», направленном на обеспечение единообразного применения положений Указа № 396. В связи с этим далее предлагается один из возможных, на наш взгляд, вариантов формирования цены услуг (тарифа) застройщика по обеспечению строительства.

Вследствие отсутствия каких-либо указаний на способ или метод формирования цены представляется весьма разумным исходить из требований норм основного документа, регулирующего процесс ценообразования в Республике Беларусь — Положения о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденного постановлением Минэкономики РБ от 22.04.1999 № 43 (далее — Положение № 43). Здесь уместно напомнить, что наличие показателей, содержащихся в сводном сметном расчете и определяющих сумму средств на содержание заказчика, дирекции, строящегося предприятия и др., не отменяет необходимость правильного формирования и оформления на основе величины данного показателя цены услуг организаций, выполняющих эти функции. Кроме того, следует учитывать, что все показатели, включаемые в сводные сметные расчеты стоимости строительства согласно Методическим указаниям по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 29.04.2003 № 91, и представляющие некоторые величины, выраженные в процентах, являются лишь нормативами, т.е. предельными величинами для объектов, финансируемых за счет средств бюджета и иных источников, приравненных к бюджетным (льготные кредиты и т.д.). Во всех остальных случаях стоимость этих затрат (причем затратами эти расходы являются прежде всего для инвестора, в то время как для организации, выполняющей функции застройщика, они, наоборот, являются доходами) определяется в соответствии с нормами действующего законодательства, а именно Положения № 43.

Однако прежде чем непосредственно приступить к расчету цены услуг застройщика по обеспечению строительства, следует выяснить, кем является застройщик, а точнее, что собой представляет организация, выполняющая функции застройщика? Для этого обратимся к нормам Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З).

Согласно ст.1 Закона № 300-З застройщик — это инвестор либо лицо, уполномоченное инвестором. Следовательно, застройщик, обеспечивающий строительство, в соответствии с Указом № 396 является лицом, уполномоченным инвестором (инвесторами). При этом полномочия, о которых мы говорим, предоставляются ему посредством заключения договора создания объекта долевого строительства (далее — договор). В частности, п.1.2 договора предусмотрено, что застройщик обязуется оказать дольщику услуги по обеспечению строительства, указанные в приложении 2 к договору, в порядке и на условиях, предусмотренных договором. При этом согласно пп.6.4.2 и 6.4.3 договора застройщик обязан обеспечить за счет средств дольщика в срок, указанный в настоящем договоре, строительство объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией и организовать процесс его финансирования.

Таким образом, мы убедились, что организация-застройщик — это уполномоченное дольщиком (дольщиками) лицо на организацию процесса строительства.

Далее нам следует ответить на вопрос: кого может привлечь инвестор (дольщик) для передачи ему функций застройщика, заказчика? Ответ на него содержится сразу в нескольких законодательных актах. Так, в соответствии со ст.704 Гражданского кодекса РБ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Кроме того, согласно ст.1 Закона № 300-З инженер (инженерная организация) — это физическое или юридическое лицо, привлекаемое заказчиком по договору об оказании инженерных услуг в порядке, установленном законодательством, для выполнения части функций заказчика по реализации инвестиционного проекта, в т.ч. по контролю и техническому надзору за строительством, а также для оказания услуг по инженерно-техническому сопровождению инвестиционного проекта и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком.

В развитие этих законодательных актов Минстройархитектуры принято сразу несколько нормативных правовых актов, а именно:

Положение о заказчике (застройщике) в строительстве, утвержденное приказом Минстройархитектуры РБ от 22.06.1999 № 174, в редакции постановления Минстройархитектуры РБ от 31.12.2004 № 30 (далее — Положение № 30);

Инструкция о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 08.12.2004 № 27, в редакции постановления Минстройархитектуры РБ от 01.04.2005 № 7 (далее — Инструкция № 27);

Положение о порядке деятельности инженерной организации, осуществляющей комплексное управление инвестиционным проектом в строительстве, утвержденное постановлением Минстройархитектуры РБ от 01.02.2005 № 2.

Так, в соответствии с п.4 Положения № 30 застройщик, заказчик вправе привлекать на договорных началах в установленном законодательством Республики Беларусь порядке инженера (инженерную организацию) для оказания инженерных услуг либо комплексного управления инвестиционным проектом. В этом случае инженер (инженерная организация) осуществляет свою деятельность в интересах застройщика, заказчика от их имени и за их счет. При этом в договоре строительного подряда указывается перечень функций заказчика, передаваемых инженеру (инженерной организации), связанных с последствиями его действий для подрядчика.

В свою очередь Инструкция № 27 определяет инженерные услуги в строительстве, регулирует деятельность инженера (инженерной организации) в процессе реализации договора на оказание инженерных услуг и направлена на повышение уровня работы заказчика путем привлечения на основании договора об оказании инженерных услуг профессионально подготовленных специалистов или специализированной в этой области инженерной организации (п.2). Кроме того, она регулирует отношения инженера (инженерной организации) с другими участниками строительного процесса и обязательна для организаций независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности при подготовке и реализации инвестиционных проектов, связанных со строительством зданий и сооружений или иных объектов. Конкретные обязательства, полномочия и ответственность инженера (инженерной организации) при оказании инженерных услуг определяются сторонами при заключении договора об оказании инженерных услуг (п.3 Инструкции № 27).

При этом в п.4 Инструкции № 27 дано определение инженера (инженерной организации), аналогичное определению, содержащемуся в Законе № 330-З.

Вся эта несколько продолжительная преамбула нам понадобилась для того, чтобы уяснить, что застройщик, организующий и обеспечивающий строительство объекта долевого строительства, является не кем иным, как инженерной организацией, действующей по поручению инвестора и за его счет в целях получения дохода за оказанные инженерные услуги.

Основные принципы формирования тарифа на инженерные услуги

В целях расчета тарифа на инженерные услуги следует определить показатель, избираемый нами в качестве основной единицы. Наиболее распространенными при оказании таких услуг, результат оказания которых невозможно выразить в виде материально вещественного объекта, являются показатели, определяемые как человеко-час или человеко-день. В связи с тем что инженерные услуги весьма разнообразны и с трудом приводятся к одному общему знаменателю, избранный нами показатель, на наш взгляд, является наиболее удобным, так как в своей основе содержит характеристику, основанную на продолжительности исполнения той или иной операции.

Тарифы на инженерные услуги (стоимость человеко-часа или человеко-дня) рассчитываются исходя из плановой стоимости услуг на установленный период и планового фонда рабочего времени на указанный период.

При этом плановый фонд рабочего времени для определения тарифа на инженерные услуги определяется на основе расчетной нормы времени, устанавливаемой Минтруда и соцзащиты РБ для каждого календарного года. На 2007 г. он установлен постановлением Минтруда и соцзащиты РБ от 04.10.2006 № 116 «Об установлении расчетной нормы рабочего времени на 2007 год».

Стоимость оказания инженерных услуг по каждому договору рассчитывается исходя из общего тарифа, определяющего стоимость человеко-часа, согласованного с инвестором объема услуг по договору и времени, необходимого для их надлежащего выполнения.

Трудоемкость по каждому отдельному договору оказания инженерных услуг определяется с учетом необходимого и достаточного времени.

Таким образом, стоимость человеко-часа (человеко-дня) определяется на основе плановой себестоимости, всех видов установленных налогов и неналоговых платежей в соответствии с налоговым и бюджетным законодательством, прибыли, определяемой с учетом сложности оказываемых инженерных услуг и конъюнктуры рынка.

Отнесение затрат на себестоимость инженерными организациями производится в соответствии с Основными положениями по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденными Минэкономики РБ 26.01.1998 № 19-12/397, Минстатом РБ 30.01.1998 № 01-21/8, Минфином РБ 30.01.1998 № 3 и Минтрудом РБ 30.01.1998 № 03-02-07/300.

В соответствии с действующим законодательством величина тарифа подтверждается соответствующими расчетами (с расшифровкой статей затрат). Данные расчеты должны быть заверены руководителем и главным бухгалтером инженерной организации. Форма такого расчета может быть следующей:

УТВЕРЖДАЮ

Руководитель организации

подпись И.О.Фамилия

дата

Расчет тарифа на инженерные услуги

№ п/п Статьи затрат Ед. изм. Сумма
1 Фонд оплаты труда руб. 7 000 000
2 Отчисления в ФСЗН руб. 2 450 000
3 Накладные расходы — всего, в том числе: руб. 9 390 000
3.1 Амортизация руб. 1 500 000
3.2 Материалы руб. 1 000 000
3.3 Информационные, консультационные, маркетинговые услуги, реклама руб. 2 250 000
3.4 Аудиторские услуги руб.
3.5 Арендная плата руб. 3 000 000
3.6 Коммунальные платежи руб. 120 000
3.7 Электроэнергия руб. 20 000
3.8 Услуги связи руб. 500 000
3.9 Командировочные расходы руб. 500 000
3.10 Прочие руб. 500 000
4 Итого затрат руб. 18 840 000
5 Инновационный фонд МАиС (4,5%) руб. 847 800
6 ИТОГО руб. 19 687 800
7 Рентабельность % 20
8 Прибыль руб. 3 937 560
9 Целевой сбор (сельхозналог) (3%) руб. 730 681
10 ИТОГО без НДС руб. 24 356 041
11 Налог на добавленную стоимость руб. 4 384 087
12 Всего с НДС руб. 28 740 129
13 Плановый фонд рабочего времени (среднее количество рабочих дней (часов) в месяце): руб.
13.1 Человеко-дней день 21
13.2 Человеко-часов час 168
14 Тариф с учетом НДС: руб.
14.1 за 1 человеко-день руб. 1 368 578
14.2 за 1 человеко-час руб. 171 072

Составил
подпись И.О.Фамилия

Оказание услуг всем субъектам хозяйствования осуществляется по утвержденному инженерной организацией тарифу.

Рассчитанный тариф стоимости 1 человеко-часа (человеко-дня) утверждается в белорусских рублях. В случаях, предусмотренных законодательством, тарифы на инженерные услуги могут быть установлены в иностранной валюте.

Ниже в таблице приведены основные виды услуг, оказываемых инженерными организациями, и примерное количество человеко-часов, согласованное инженерной организацией с условным инвестором.

№ п/п Наименование видов инженерных услуг Трудоемкость (чел.-час)
1 2 3
1 Разработка инвестиционных программ и технико-экономических обоснований 176
2 Оформление исходной и разрешительной документации, получение необходимых согласований 120
3 Участие в работе комиссии по выбору участка для строительства и оформлению акта выбора этого участка 40
4 Согласование места размещения объекта строительства, размера земельного участка и условий его отвода 50
5 Разработка технического задания на проектирование 80
6 Подготовка договора на проектные работы 24
7 Управление проектированием и согласование проектной документации 200
8 Разработка тендерной документации 50
9 Организация и проведение торгов (тендеров) на:
— проектно-изыскательские работы;
— строительно-монтажные работы;
— закупки материалов, оборудования для нужд строительства;
— другие виды работ и услуг
24
10 Участие в переговорах с претендентами при проведении неконкурсной процедуры выбора подрядчика на строительство объекта, выполнение работ, оказание услуг, а также поставщика на поставку товаров для строительства 24
11 Анализ состояния и полноты разрешительных документов, предпроектной и проектно-сметной документации, имеющихся у заказчика на момент начала переговоров по заключению договора строительного подряда, с выработкой рекомендаций для заказчика 40
12 Подготовка необходимых документов для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ на объекте строительства 40
13 Разработка календарных планов реализации инвестиционного проекта 120
14 Обеспечение координации деятельности участников инвестиционного проекта 500
15 Контроль готовности строительной площадки к передаче подрядчику, участие в процедурах ее приема-передачи 160
16 Организация и осуществление технического надзора в строительстве при наличии лицензии Минстройархитектуры РБ на осуществление технического надзора в строительстве в соответствии с требованиями СНБ 1.03.01-99 «Технический надзор в строительстве. Основные положения», утвержденными приказом Минстройархитектуры РБ от 30.08.1999 № 256 1056
17 Проверка проектно-сметной документации на соответствие утвержденному заданию на проектирование с подготовкой заключения о возможности ее передачи заказчиком подрядчику к производству работ 50
18 Формирование документации для заключения договоров (контрактов) строительного подряда 20
19 Контроль за своевременностью передачи подрядчику проектно-сметной документации 15
20 Инженерно-техническая оценка и согласование графика работ подрядчика 15
21 Контроль исполнения графиков производства работ, утвержденных заказчиком, ежемесячная оценка хода строительства в сравнении с договорными сроками, анализ возникающих проблем, прогноз их влияния на сроки выполнения договора, в т.ч.:
— организация производственных совещаний на объекте с участием сторон, подготовка итоговых протоколов и их рассылка участникам;
— контроль за исполнением протоколов совещаний;
— контроль исполнения представителем подрядчика замечаний лиц, осуществляющих надзорные функции;
— контроль за выполнением требований проекта организации строительства и проекта производства работ;
— организация контроля выполненных подрядчиком работ, правильности расчета стоимости строительства в текущих ценах;
— согласование образцов материалов, изделий, конструкций и оборудования, предполагаемых к применению на объекте;
— урегулирование с участниками строительства разногласий, возникающих в ходе заключения и исполнения договоров строительного подряда;
— проверка состояния и качества исполнительной и производственной документации у подрядчика и подтверждение в установленном порядке фактического завершения этапов и комплексов работ на объекте (в соответствии с утвержденной проектной документацией и нормативно-техническими документами) и готовности объекта к предъявлению приемочной комиссии;
— определение дополнительных затрат на испытание материалов;
— принятие решения о приостановлении строительства или выполнения работ и решений на их возобновление после устранения замечаний
2800
22 Контроль за надлежащим исполнением договора на авторский надзор в соответствии с требованиями СНБ 1.03.03-2000 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений», утвержденными приказом Минстройархитектуры РБ от 28.04.2000 № 172 500
23 Взаимодействие с представителями органов государственного строительного надзора Минстройархитектуры РБ, другими надзорными службами и эксплуатационными организациями 300
24 Подготовка для заказчика необходимых статистических данных согласно установленному порядку предоставления статистической отчетности 120
25 Обеспечение своевременного заключения договора на выполнение пусконаладочных работ, приемка работ и подтверждение их стоимости 80
26 Организация надлежащего проведения комплексного опробования смонтированного оборудования и осуществление контроля исполнения необходимых процедур по передаче оборудования на баланс заказчику 120
27 Организация приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию 160
28 Выдача предложений по использованию средств на непредвиденные затраты, предусмотренных сводным сметным расчетом 150
29 Осуществление контроля за соблюдением правил эксплуатации объекта в период действия гарантийных сроков, а также за соблюдением подрядчиком своих обязательств в этот период 500
30 Выполнение иных функций, определенных заказчиком в соответствии с законодательством и (или) договором (например, организация и ведение бухгалтерского учета затрат по строительству объекта)

16.05.2007 г.

Сергей Ещенко, заведующий лабораторией проблем учетной политики и финансов
научно-исследовательского арендного предприятия «Стройэкономика», аудитор

Журнал «Главный Бухгалтер. Ценообразование» № 5, 2007 г.