Помощь: Оказание риэлтерских услуг

ОКАЗАНИЕ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

Оказание услуг является одним из способов получения прибыли от предпринимательской деятельности, перечисленных в п.1 ст.1 Гражданского кодекса РБ (далее — ГК РБ). Услуги являются самостоятельным объектом гражданского права.

Основанием возникновения правоотношений по оказанию услуг является договор. Систему договоров на оказание услуг образуют поименованные договоры перевозки, транспортной экспедиции, поручения, комиссии, доверительного управления имуществом и др., которым ГК РБ посвящает специальные главы, и договоры, основанные на положениях главы 39 ГК (например, возмездное оказание услуг).

Согласно части первой ст.733 ГК РБ возмездным оказанием услуг является договор, по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется их оплатить.

В п.2 ст.779 ГК РБ приведен примерный перечень договоров, которые подпадают под действие правил главы 39 ГК РБ, — это договоры оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных, риэлтерских услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных.

Нормы главы 39 ГК РБ носят общий и в значительной степени императивный характер. Наряду с этим каждый вид услуг в той или иной степени регламентирован и в соответствующих законах, а также иных специальных нормативных актах, и выявить какую-либо закономерность в последовательности их расположения едва ли возможно.

Следует отметить, что ГК РБ в качестве одного из основополагающих принципов гражданского права провозглашает в п.1 ст.1 принцип свободы договора. В п.2 ст.421 ГК РБ закрепляются отдельные положения этого принципа, которые допускают заключение договора с элементами различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор).

После признания таких договоров на уровне правоприменительной практики они получают впоследствии закрепление в позитивном праве в виде отдельного вида или подвида договора по оказанию услуг.

Такую правовую эволюцию можно проследить на примере риэлтерской деятельности. Так, до момента разработки и внедрения в практику примерного договора на оказание риэлтерских услуг эта деятельность осуществлялась на основании договоров различного рода: поручения, комиссии, консигнации, заключаемых в каждом случае отдельно.

Вместе с тем специфика риэлтерской деятельности, ограниченная областью совершения сделок с недвижимостью, выявила закономерность комплексного предоставления перечисленных услуг. С учетом этой закономерности в практику внедряется договор на оказание риэлтерских услуг, по сути содержащий элементы вышеперечисленных договоров, а также консультационных и информационных. Сочетая в себе элементы различных договоров, риэлтерский договор служит основанием для возникновения одного обязательства, а риэлтерская услуга, состоящая из нескольких составляющих, стала рассматриваться как единая операция.

В соответствии с подп.1.3 п.1 Указа Президента РБ от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (с учетом изменений и дополнений) риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в т.ч. долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в т.ч.:

— консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

— предоставление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

— подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;

— организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;

— помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Таким образом, каждую из составляющих можно рассматривать как элемент определенного вида договора: консультационного, информационного, поручения, комиссии, консигнации, что является одной из специфических черт риэлтерского договора. Для смешанных договоров ГК РБ предусмотрено следующее правило: к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (часть вторая ст.391 ГК РБ).

В связи с этим необходимо отметить, что согласно ст.737 ГК РБ к договору возмездного оказания услуг могут применяться общие положения о подряде (ст.656-682) и положения о бытовом подряде (ст.683-695) при условии, что это не противоречит ст.733-736 ГК РБ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Никаких иных оговорок, запрещающих применение положения об иных договорах, в т.ч. и о поименованных договорах на оказание услуг, к договорам, перечисленным в ст.733 ГК РБ, в Кодексе не содержится.

Значительную долю в объеме риэлтерских услуг занимают информационные и консультационные услуги. Поэтому и договор между заказчиком и исполнителем по оказанию консультационных услуг по сделкам с объектами недвижимости, предоставлению информации о спросе и предложении на объекты недвижимости фактически является договором возмездного оказания информационных и консультационных услуг.

При осуществлении риэлтером своих обязанностей по оказанию услуг заказчику в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, риэлтер выступает в качестве представителя заказчика, т.е. выполняет его поручения.

Третьим лицам, вступающим в отношения с риэлтером, необходимо убедиться в том, что они имеют дело с надлежащим лицом, и в том, в каком объеме полномочия заказчика переданы представителю (это, как правило, подтверждается доверенностью). Возникающие в данном случае отношения между поверенным и доверителем есть не что иное, как поручение заказчика исполнителю совершить от его имени юридические и фактические действия.

Такие отношения между исполнителем и заказчиком будут регулироваться общими нормами, определяющими особенности договора поручения, изложенными в главе 49 ГК РБ, поскольку глава 39 Кодекса не содержит специальных норм, регулирующих отношения поручения для перечисленных в ней видов услуг.

В случае исполнения поручения заказчика совершить сделку с недвижимостью или проинвестировать строительство недвижимости по договору долевого участия отношения между заказчиком и исполнителем носят характер обычного договора комиссии и также будут регулироваться положениями ГК РБ о поименованном договоре «комиссия».

Отличительным признаком риэлтерского договора от названных видов договоров является то, что все услуги объединены в одну и все они подчинены единой цели, а также то, что эти услуги не могут оказываться вне пределов сделок с недвижимостью.

Вместе с тем единая область правового регулирования составляющих риэлтерского договора и схожих с ним договоров комиссии и поручения дает основания считать их однотипными договорами.

Гражданское право в деле построения обязательств по оказанию услуг развивается не в сторону унификации на уровне одной правовой конструкции, а в сторону все большего развития договорных видов и подвидов и все большей дифференциации правового регулирования. Соответственно можно ожидать появления новых договорных конструкций, в т.ч. в виде смешанных договоров. В случае присвоения таким договорам специального наименования и специфического правового регулирования они будут образовывать отдельный комплексный блок, входящий в систему договоров услуг, которые так же, как и риэлтерский договор, будут иметь единое с поименованными в ГК РБ договорами правовое поле регулирования и по этой причине будут с ними схожи, но в то же время будут обладать своими специфическими признаками, обусловленными сферой оказания услуг.

27.04.2007 г.

Татьяна Званкович, заместитель начальника

нотариальной конторы № 2 Фрунзенского района г.Минска

Журнал «Главный Бухгалтер» № 18, 2007 г.

Для более детального изучения см.: 1. Пособие

2. Пособие

3. Пособие

4. Пособие

5. Пособие

6. Расчет

От редакции: В Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З на основании Закона Республики Беларусь от 18.05.2007 № 233-З внесены дополнения и изменения.