Судебная практика: Когда договор аренды можно досрочно расторгнуть

Судебная практика: Когда договор аренды можно досрочно расторгнуть

         КОГДА ДОГОВОР АРЕНДЫ МОЖНО ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ          В  судебной  практике  иски  о  взыскании сумм задолженности по  арендным  платежам  нередко  дополняются  требованием  о расторжении  договора  аренды.  И  в  одних случаях суды удовлетворяют заявленные  требования,  а  в других - в расторжении договора аренды отказывают.  Рассмотрим  на конкретных примерах, чем руководствуются суды, вынося  свои решения.                    Основания, по которым договор аренды             может быть досрочно расторгнут арендодателем          Согласно  ст.590  Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК)   по  требованию  арендодателя  договор  аренды  может  быть  досрочно   расторгнут судом, если арендатор:       1)  пользуется  имуществом  с  существенным  нарушением условий  договора   (или   назначения   имущества)   либо   с  неоднократными  нарушениями;       2) существенно ухудшает имущество;       3)  более  2  раз  подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату;       4) не производит капитального ремонта имущества в установленные  договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные  сроки  в  тех  случаях, когда в соответствии с законодательством или  договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора.       Договором  аренды  может  быть  предусмотрено, что арендодатель  вправе  досрочно  расторгнуть  его  при нарушении арендатором других  существенных условий договора.       Пример 1  Предприятие «Б» и ИП Ф. заключили договор аренды,  по  которому    предприятие  предоставило предпринимателю в аренду нежилое помещение   для использования  под  магазин. Согласно  договору  ИП  обязан  был    вносить  арендную плату в срок  до  10-го  числа  каждого  месяца, а  также   оплачивать  коммунальные  услуги  и  нести  эксплуатационные  расходы.       В  связи  с  тем  что  по  арендным  платежам у ИП образовалась  задолженность,  предприятие  направило  ИП  претензию  №  01-02/3  о  необходимости  погашения  долга.  В  противном  случае, предупредило  предприятие,  договор  будет расторгнут и ИП должен будет освободить  занимаемое помещение.       Так    как    ИП   задолженность   не   погасил,   предприятие,  руководствуясь  подп.8.4  договора  аренды,  предусматривающего  как    основание  для  досрочного  его  расторжения   невнесение   арендных  платежей в течение 2 месяцев, обратилось в суд с иском о расторжении  договора аренды.       Суд  удовлетворил  требования  истца  исходя   из   следующего.   Статья 577 ГК предусматривает, что по договору  аренды  арендодатель  обязуется  предоставить  арендатору  имущество за плату во временное  владение  и  пользование  или во временное пользование. Обязанностью  арендатора  является  внесение  платы  за  пользование  имуществом в  порядке,  на  условиях  и  в  сроки,  которые определяются договором  аренды (ст.585 ГК). В связи с тем что ИП не представил доказательств    своевременного  внесения  арендных  платежей,  суд  вынес  решение о   расторжении договора аренды.              Досудебный порядок урегулирования спора - обязателен          Обязательным  требованием  при изменении и расторжении договора  является   досудебный   порядок    урегулирования    спора  (ст.422;   часть  третья   ст.590   ГК).   Заинтересованное   лицо,   например,  арендодатель,  перед  тем,  как  заявить иск о расторжении договора,  обязан  обратиться  к  арендатору  с  предложением о расторжении или  изменении   договора   аренды.   В   предложении  (или  в  договоре)  арендодатель  может  указать срок, в течение которого он будет ждать  ответа  на  свое предложение. Если арендатор не ответит либо ответит  отказом,  тогда арендодатель имеет полное право обратиться с исковым  заявлением  в  суд.  Если  срок,  отведенный на ответ, не указан, то  арендодатель должен выждать 30 дней и только потом обратиться в суд.  Отсутствие  досудебного  порядка  разрешения  спора в соответствии с  частью   четвертой   ст.96  Хозяйственного  процессуального  кодекса   Республики Беларусь ведет к оставлению иска без  рассмотрения. После    устранения причин, по которым дело не было  рассмотрено, истец вновь   может обратиться в суд в общем порядке.       Пример 2       Между ИП  К.  и  предприятием «С» был заключен договор  аренды,    согласно  которому  предприятие  «С»  должно  было  вносить арендные    платежи  до  15-го  числа  текущего  месяца.  В  связи  с  тем   что  предприятие   «С»  не  исполняло  в  срок  данное  обязательство  на  протяжении  3  месяцев,  ИП  К.  подал  в  суд  исковое  заявление о  расторжении договора аренды.       Учитывая требования п.2 ст.422 ГК, суд потребовал доказательств   обязательного направления другой стороне предложения  о  расторжении    договора.   В  письме,  которое  представил   истец   суду,  имелось   требование  ИП  К.  к  ответчику  об оплате аренды в 7-дневный срок,   однако предложения о  расторжении  договора  в  нем  не содержалось.    Учитывая  данное  обстоятельство,  суд  оставил  иск  о  расторжении   договора аренды без рассмотрения.       Таким   образом,   для  того,  чтобы  суд  удовлетворил  иск  о  расторжении договора аренды, необходимо:       1)  иметь  доказательства ненадлежащего исполнения обязательств  арендатором;       2) соблюсти досудебный порядок урегулирования спора.     30.11.2004 г.     Анна Заяц, юрист     От редакции: С  23  февраля  2005  г.  Хозяйственный  процессуальный  кодекс Республики  Беларусь  от  15.12.1998  №  219-З  на  основании  Закона  Республики Беларусь  от  06.08.2004  № 314-З изложен в новой  редакции.       В Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998  № 218-З  на  основании  Закона  Республики  Беларусь  от  18.05.2007  № 233-З  внесены дополнения и изменения.