Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности»

            КОММЕНТАРИЙ К УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ      ОТ 30.09.2002 № 495 «О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ     РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПЕРЕДАЧИ В БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ           ОБЩЕСТВЕННЫХ, АДМИНИСТРАТИВНЫХ И ПЕРЕОБОРУДОВАННЫХ            ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ,              НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ»          С 15 октября 2002 г. вступил в  силу Указ Президента Республики   Беларусь   от   30.09.2002   № 495  «О   совершенствовании   порядка   определения размеров  арендной  платы  и  передачи  в  безвозмездное   пользование  общественных,  административных   и   переоборудованных   производственных зданий,   сооружений  и  помещений,  находящихся  в    государственной собственности» (далее - Указ).       Одновременно  утратил  силу Указ Президента Республики Беларусь  от  21.08.1996  №  302  «О  порядке  определения  минимальных ставок  арендной   платы   за   помещения   в   административных  зданиях  и  сооружениях, находящиеся в государственной собственности».       Указом  Президента  Республики  Беларусь  от  30.09.2002  № 495  утверждено  Положение  об  определении  размеров  арендной  платы за  общественные,  административные и переоборудованные производственные  здания,   сооружения  и  помещения,  находящиеся  в  государственной  собственности (далее - Положение).       Несомненным  плюсом Положения является то, что в него вошел ряд  норм,  которые  ранее  содержались только в имеющих неясный правовой  статус протоколах заседаний Республиканской комиссии по упорядочению  использования  административных зданий, сооружений, производственных  площадей  и  других  объектов государственной собственности (далее -  Республиканская  комиссия).  Кстати,  сами  протоколы  станут  более  доступны  для  заинтересованных  в ознакомлении с ними лиц (в первую  очередь   арендаторов   и   арендодателей),   поскольку   п.5  Указа  Республиканской    комиссии    предписано   в   десятидневный   срок  опубликовывать  принятые  решения  в  республиканских  периодических  печатных изданиях.       Следует  подчеркнуть, что требования Положения распространяются  только   на   общественные,   административные  и  переоборудованные  производственные   здания,  сооружения  и  помещения,  исчерпывающий  перечень  которых  содержится  в  приложении  1 к Положению. Сдача в  аренду  помещений  в  зданиях,  не  включенных в указанный перечень,  регулируется  иным законодательством. Так, размеры арендной платы за  находящиеся в республиканской собственности производственные здания,  сооружения  и  помещения  определяются в соответствии с утвержденным  постановлением  Минэкономики,  Минфина  и  Министерства по налогам и  сборам  Республики  Беларусь от 29.07.2002 № 165/104/78 Положением о  порядке  определения  размеров  арендной  платы  при  сдаче в аренду  производственных  зданий,  сооружений  и  помещений,  находящихся  в  республиканской  собственности.  Вместе  с  тем  из  приложения  1 к  Положению следует, что если помещение расположено в производственном  здании,   однако   предназначено  для  проведения  учебных  занятий,  размещения  органов  управления  и конструкторских бюро организаций,  кабинетов  охраны труда, а также общественных организаций (например,  для     размещения     профкома)     или     является     помещением  информационно-технического  назначения,  то размер арендной платы за  аренду  указанных  помещений  следует  определять  в  соответствии с  Положением.       Нелишним  будет  напомнить, что соблюдение требований Положения  обязательно  только  при  сдаче  в  аренду  помещений, находящихся в  государственной  собственности.  Распространенное  мнение о том, что  акционерные  общества  с  преобладающей долей государства в уставном  фонде    при    определении    ставок    арендной    платы   обязаны  руководствоваться   тем   же   нормативным  правовым  актом,  что  и  организации  государственной  формы  собственности,  не  основано на  законодательстве.  Порядок  определения  размеров  арендной платы за  здания    (помещения),    являющиеся    собственностью   организаций  негосударственной  формы  собственности  (в  том  числе общественных  организаций), законодательством не установлен.       Отныне  в  соответствии  с  Положением  будет рассчитываться не  минимальная,  а  фиксированная  ставка  арендной платы, что означает  наличие    законодательно    установленного    ограничения   по   ее  максимальному размеру.       Согласно   Положению   ставка  арендной  платы  определена  как  стоимость  1 кв.м арендуемой площади, рассчитанная исходя из базовой  ставки  с  применением  коэффициентов,  предусмотренных  Положением.  Размеры  базовых ставок содержатся в приложении 2 к Положению. Как и  минимальные  ставки,  они дифференцированы в зависимости от целевого  использования  помещений  и  месторасположения здания, сооружения, с  той лишь разницей, что базовые ставки установлены не в долларах США,  а в евро.       Размер    арендной   площади   определяется   путем   умножения  нормируемой    площади   помещения   на   коэффициент   перевода   и  рассчитывается   в  порядке,  вытекающем  из  содержащихся   в   п.2  Положения  определений терминов «общая площадь здания», «нормируемая  площадь», «коэффициент перевода» и «арендуемая площадь».       Арендная  плата  устанавливается  в евро и вносится резидентами  Республики   Беларусь   в  белорусских  рублях  по  курсу  Нацбанка,  установленному  на  день  оплаты.  При  этом  следует  не  допускать  распространенной  ошибки  учета  поступивших  арендных  платежей  по  курсу,  существующему  на  дату  выставления  платежного требования.  Необходимо  корректировать  сумму  арендной  платы  с  учетом курса,  установленного  на  день  поступления арендных платежей, так как при  значительном   изменении   курса   и   достаточно  больших  размерах  арендуемых площадей занижение размера арендной платы может составить  немалую сумму.       Нерезидентами  Республики  Беларусь  арендная  плата вносится в  одной  из  иностранных  свободно конвертируемых валют или российских  рублях  (по соглашению сторон), если в соответствии с международными  договорами,  действующими  для  Республики Беларусь, не предусмотрен  иной  порядок  расчетов.  Вместе с тем порядок пересчета иностранных  валют в евро Положением не определен.       В  отличие от ранее действовавших норм Положением  установлено,  что   рассчитанный  размер  арендной  платы  помимо  амортизационных  отчислений  включает  налоги  и  платежи, уплачиваемые собственником  недвижимого  имущества  (арендодателем)  в  бюджет. Таким образом, с  арендатора  снимается  обязанность  по возмещению арендодателю суммы  налогов  на  недвижимость  и  на  землю.  Расходы  по эксплуатации и  текущему  ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая  плату  за  потребляемую  электроэнергию,  в размер арендной платы не  включаются.       Коэффициенты   комфортности   помещений  в  основном  сохранили  прежние значения. Однако условия применения понижающего коэффициента  для  помещений без естественного освещения конкретизированы. Из норм  Положения  следует,  что  коэффициент комфортности 0,5 применяется в  случае,  если  в помещение вообще не проникает дневной свет. Если же  дневной  свет, будь то прямой или отраженный, в помещение проникает,  а коэффициент естественной освещенности помещения равен или ниже 0,5  от  нормативного  показателя  для данного вида помещений (установлен  СНБ   2.04.05-98   «Естественное  и  искусственное  освещение»),  то  применяется коэффициент комфортности 0,75. Необходимо учитывать, что  основанием   для   применения   указанного   коэффициента   является  заключение органов гигиены и эпидемиологии.       Кроме того,  введены  дополнительные  понижающие  коэффициенты:   0,4 - для  мансардных  помещений с высотой наклонного потолка от 1,6   до  0,8 м  и  0,8  -  для  таких  же помещений при высоте наклонного   потолка не менее 1,6 м.       Для помещений без центрального отопления понижающий коэффициент  установлен в размере 0,75.       В  приложении  3  к Положению содержатся коэффициенты к базовым  ставкам  арендной  платы,  которые  применяются  для отдельных видов  деятельности,  осуществляемой  на  арендуемых  площадях, и отдельных  категорий   арендаторов.   Надо   сказать,  что  размеры  и  условия  применения  понижающих  коэффициентов, ранее содержавшиеся в Порядке  определения   минимальных  ставок  арендной  платы  за  помещения  в  административных зданиях, сооружениях, находящиеся в государственной  собственности, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от  21.08.1996  №  302,  а также установленные решениями Республиканской  комиссии,   изменились  незначительно,  однако  важен  сам  факт  их  объединения в едином нормативном правовом акте.  Следует обратить внимание также на следующие моменты.       Для  творческих  союзов понижающий коэффициент к базовой ставке  снижен  и  составляет  0,1,  а  льготируемая  площадь  увеличена  до  100   кв.м   нормируемой   площади.   При  этом  если  ранее  льгота  распространялась   только   на   мастерские,  то  в  соответствии  с  Положением  понижающий  коэффициент  применяется  также  в отношении  служебных    помещений,    галерей,   выставочных   залов,   студий,  лабораторий.       Для  общественных  организаций (объединений), не осуществляющих  предпринимательскую  деятельность,  и  объединений  юридических  лиц  (ассоциаций  и  союзов),  являющихся  некоммерческими организациями,  применяется понижающий коэффициент 0,1. Этот коэффициент применяется  при  расчете  арендной  платы  за  помещения площадью до 75 кв.м, за  исключением  помещений, используемых непосредственно для организации  детских  и  юношеских  спортивных  секций  и групп, детских театров,  студий,  танцевальных,  литературно-художественных  коллективов, для  которых льгота распространяется на все арендуемые площади.       Кроме   того,   установлен   понижающий   коэффициент  0,4  для  юридических  лиц  и  индивидуальных  предпринимателей,  организующих  розничную торговлю. Он применяется при расчете арендной платы за всю  арендуемую  ими  площадь помещения исходя из базовой ставки арендной  платы за производственные помещения.       Положением   также  предусмотрена  возможность  применения  при  расчете  арендной платы повышающих коэффициентов в пределах 1,5-20 и  понижающих  коэффициентов,  которые  учитывают  вид  деятельности  и  категорию   арендаторов,   установленные  решениями  Республиканской  комиссии,   а   в  пределах  полномочий,  предоставленных  указанной  комиссией,   -  решениями  облисполкомов,  Минского  горисполкома  и  комиссии   по   арендным  отношениям  Управления  делами  Президента  Республики  Беларусь. Проще говоря, перечень повышающих и понижающих  коэффициентов,  содержащийся  в  Положении,  по-прежнему не является  исчерпывающим.       При  передаче  помещений в безвозмездное пользование необходимо  руководствоваться   нормами   Положения,   содержащимися  в  разделе  «Условия   освобождения   от   арендной   платы   и   предоставления  общественных,  административных и переоборудованных производственных  помещений в безвозмездное пользование».       В заключение следует обратить внимание, что согласно п.6  Указа  арендодатели     помещений    общественных,    административных    и   переоборудованных зданий,  сооружений  и  помещений,  находящихся  в   государственной собственности, в трехмесячный срок обязаны  привести    все  договоры  аренды  в соответствие с названным Указом.     04.11.2002 г.     Виктор Лаптев, главный специалист Комитета государственного   контроля Республики Беларусь     Журнал «Юрист» № 11, 2002 г.      От  редакции:  С  27  июля  2003  г. в  Указ  Президента  Республики  Беларусь   от   30.09.2002  №  495  на  основании  Указа  Президента  Республики Беларусь от 29.07.2003 № 333 внесены дополнения.       В  Положение  о порядке определения размеров арендной платы при  сдаче  в  аренду  производственных  зданий,  сооружений и помещений,  находящихся    в    республиканской    собственности,   утвержденное  постановлением    Министерства    экономики   Республики   Беларусь,  Министерства  финансов Республики Беларусь и Министерства по налогам  и   сборам   Республики  Беларусь  от  29.07.2002  №  165/104/78, на  основании   постановления   Министерства   экономики,   Министерства  финансов  и Министерства по налогам и сборам от 29.01.2004 № 24/5/13  внесены изменения и дополнения.