Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов»

Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов»

КОММЕНТАРИЙ К УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 15.06.2006 № 396 «О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ»

С 1 июля 2006 г. вступил в силу Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ), направленный на защиту интересов дольщиков и совершенствование порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь.

Несомненно, необходимость в упорядочении процессов, связанных с долевым строительством жилья, учитывая его бурный рост в последние годы, уже давно назрела.

Рассмотрим наиболее важные положения Указа, требующие пристального внимания участников процесса создания объекта долевого строительства.

1. Основной вопрос, который вызывал наибольшее количество столкновений в спорах специалистов, — это правовая природа договора о долевом строительстве. Однако Указ, как и все предыдущие законодательные акты, затрагивавшие тему долевого строительства, не содержит определения или классификации этого вида договора. Вполне возможно, что Совет Министров РБ, выполняя данное ему п.6 Указа поручение, в одном из нормативных актов разрешит указанную проблему. Тем не менее на сегодняшний день приходится констатировать, что по данному вопросу однозначного толкования пока так и не появилось.

2. Следующий важный момент, который, как представляется, должен был разрешить Указ, — это упорядочение понятийного аппарата, используемого в этой области отношений. Действительно, документом даны определения весьма существенных понятий, до сих пор не имевших самостоятельного статуса, таких, как «дольщик», «объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом», «объект долевого строительства», «недостаток объекта долевого строительства», «проектная декларация».

Однако новое определение термина «застройщик» вносит некоторую сумятицу. Так, согласно Указу «застройщик» — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, и заключившие (намеревающиеся заключить) договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками.

В то же время в соответствии с Законом от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной и градостроительной деятельности в Республике Беларусь» под застройщиком в строительной деятельности понимается инвестор или уполномоченное им лицо, выполняющие функции по реализации инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта собственными силами или его финансирование. Такая же трактовка термина «застройщик» дана в Положении о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утвержденном постановлением Совета Министров РБ от 03.03.2005 № 235.

Очевидно, что в названном Законе термин «застройщик» носит более общий и универсальный характер, а появление в Указе новой трактовки этого термина несколько нарушает нормы Закона РБ от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь», согласно ст.23 которого «термины и понятия, используемые в тексте нормативного правового акта, должны быть понятными и однозначными, а при изложении правовых норм нормативного правового акта следует избегать как чрезмерно обобщенных, так и чрезмерно детализированных формулировок, а также дублирования нормативных предписаний и их множественности по одному и тому же вопросу» (часть четвертая ст.23 в ред. Закона РБ от 04.01.2002 № 81-З).

3. Весьма важным моментом является то, что в Указе определен исчерпывающий перечень документов, наличие которых позволяет привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства, а именно:

1) документы, удостоверяющие право застройщика на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;

2) проектная документация, в т.ч. сметная, с расчетом стоимости каждого типа жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, прошедшая государственную, государственную экологическую экспертизы в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденная в порядке, установленном Советом Министров РБ;

3) договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства;

4) договор строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами). При осуществлении застройщиком строительства собственными силами он должен до начала привлечения средств дольщиков получить специальные разрешения (лицензии), необходимые для осуществления строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;

5) разрешения на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;

6) документы, подтверждающие опубликование проектной декларации в соответствии с Указом.

При этом особое внимание следует обратить на п.2 указанного перечня документов, в котором говорится о наличии не только проектной документации, но и (что весьма важно) сметной документации. К сожалению, общая фраза «в т.ч. сметная» не определяет, какая именно сметная документация необходима, что по-прежнему предполагает возможность представлять на экспертизу наряду с проектом сводный сметный расчет, составленный на основании данных по аналогичным объектам, а не реальный сводный сметный расчет, составленный на основании данных локальных смет, которые разработаны в соответствии со строительным проектом начинаемого строительством объекта.

Что касается собственно даты начала привлечения средств дольщиков, то она согласно Указу увязана с датой выдачи разрешения на строительство, выдаваемого органами государственного строительного надзора в соответствии с Положением о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ на объектах строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта и регистрации объектов, утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 11.10.1999 № 307, так как получить этот документ можно только при наличии всех документов, необходимых для привлечения средств дольщиков.

Мы перечислили основные условия, при которых застройщик вправе начать процесс привлечения денежных средств дольщиков. Что же касается условия об отсутствии задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, то, по нашему мнению, его не стоило повторять в Указе, так как согласно п.2 Правил открытия, функционирования и закрытия специальных счетов по аккумулированию денежных средств для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, утвержденных постановлением Правления Нацбанка РБ от 25.01.2001 № 12, обязательным условием при открытии специальных счетов является представление справки из инспекции Государственного налогового комитета Республики Беларусь об отсутствии у данной коммерческой организации, индивидуального предпринимателя задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет, в государственные бюджетные и внебюджетные фонды.

4. Одним из важных условий осуществления долевого строительства является то, что согласно подп.2.3 Указа застройщик вправе в соответствии с законодательством изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, лишь при изменении стоимости объекта долевого строительства в договорах создания объектов долевого строительства с дольщиками-гражданами в порядке, установленном настоящим Указом.

В данном случае речь идет прежде всего о том, что заказчик не вправе увеличить стоимость строительно-монтажных работ по договору генерального подряда без согласования этого факта с дольщиками. Таким образом, приведенная норма Указа позволяет избежать ситуаций, когда стоимость строительства значительно превышает ее величину, первоначально оговоренную с дольщиком, и заказчик, не решаясь пересмотреть условия договора, привлекает необходимые для окончания строительства объекта средства за свой счет.

С другой стороны, обязательность согласования стоимости работ с дольщиком не позволяет застройщику по договоренности с генподрядчиком завысить стоимость строительства при заключении договора генерального подряда, а впоследствии уменьшить ее до уровня фактических затрат, не изменив при этом сумму договора с дольщиком. Тем не менее данная норма вряд ли сможет работать в том случае, когда застройщик будет выполнять работы собственными силами.

5. Согласно п.3 Указа действие Указа не распространяется на договоры о долевом строительстве, заключенные до вступления его в силу, и такие договоры действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Указа.

В данном случае не совсем удачно выбран объект применения норм Указа, что непременно создаст достаточно сложные ситуации в будущем, так как в ходе строительства договоры между застройщиком и дольщиками заключаются в течение всего срока строительства. Это, очевидно, приведет к тому, что по одному и тому же объекту строительства договоры будут заключены на различных условиях, а это вряд ли приемлемо в первую очередь для дольщиков.

6. Более детально отношения между участниками договора создания объекта долевого строительства регулируются Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными комментируемым Указом (далее — Правила).

В связи с этим следует обратить внимание на п.3 Правил, в котором определены существенные условия договора создания объекта долевого строительства. В частности, предусматривается обязательное указание в договоре цены объекта долевого строительства (цены договора), т.е. размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта, определяемые в соответствии с законодательством с учетом инфляции в нормативный период строительства. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, а также номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства.

Такая формулировка допускает самые различные толкования, однако исходя из уже сложившейся практики можно предположить следующие варианты:

а) цена договора неизменна и рассчитывается исходя из стоимости строительства в базисных ценах (на данный момент это цена 1991 г.), пересчитанной по определенному индексу в действующие цены на момент заключения договора. Какой будет применен индекс, не указано, что допускает использование любого. В качестве одного из вариантов может быть применен прогнозный индекс удорожания стоимости СМР;

б) цена договора устанавливается в действующих ценах, на основании действующего индекса СМР на момент заключения договора с оговоркой, что ежемесячные взносы дольщика будут индексироваться по индексу изменения СМР по отношению к его уровню на дату заключения договора.

7. В качестве одного из документов, который существенным образом влияет на ситуацию в долевом строительстве, следует также назвать «Расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства» (далее — Расчет), который в соответствии с п.4 Правил является неотъемлемым приложением (приложение 4) к типовому договору создания объекта долевого строительства (далее — Типовой договор). Уже сегодня содержание этого приложения вызывает неоднозначную реакцию организаций, осуществляющих строительство на долевых началах. В числе основных причин такой реакции можно указать следующие.

7.1. Какие затраты, включаемые в соответствии с законодательством в стоимость 1 кв.м общей площади, следует отражать в гр.1 Расчета?

Предположительно, здесь следует указать перечень всех видов затрат, включаемых в стоимость имущества, на основании положений ст.11 «Оценка имущества и обязательств» Закона РБ «О бухгалтерском учете и отчетности», согласно которой в стоимость изготовления имущества включаются фактически произведенные затраты, связанные с использованием в процессе изготовления имущества основных средств, сырья, материалов, топлива, энергии, трудовых ресурсов, и иные затраты на его изготовление.

В дополнение к этому следует учесть, что в соответствии с п.7 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.12.2001 № 118, первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, сооружение, изготовление, доставку, установку и монтаж, включая:

услуги сторонних организаций (поставщика, посредника, подрядной и других организаций), связанные с приобретением основных средств, включая регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств;

таможенные платежи;

расходы по страхованию при перевозке;

проценты по кредитам и займам (за исключением процентов по просроченным кредитам и займам);

курсовые разницы от переоценки кредиторской задолженности перед поставщиками (подрядчиками);

расходы, связанные с покупкой валюты для расчетов с поставщиками (подрядчиками);

погрузочно-разгрузочные работы;

налоги, если иное не предусмотрено законодательством;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств и доведением его до состояния, в котором он пригоден к использованию.

Фактические затраты на приобретение и сооружение основных средств определяются (уменьшаются или увеличиваются) с учетом суммовых разниц, возникающих при расчетах с поставщиками (подрядчиками) в случаях, когда оплата осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах).

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

В данной ситуации, возможно, следовало бы принять за основу Методику определения стоимости строительства одного метра квадратного общей площади жилья в базисном и текущем уровнях цен, утвержденную приказом Минстройархитектуры РБ от 12.05.1998 № 185 (далее — Методика), которой устанавливался порядок расчета, состав затрат и порядок их отнесения на стоимость 1 кв.м общей площади жилья, независимо от источников финансирования и форм собственности. Однако, по мнению автора, можно привести несколько достаточно веских оснований и того, что это было бы не верно.

Во-первых, в гр.1 Расчета речь идет о стоимости 1 кв.м общей площади, а не о стоимости строительства, как в Методике.

Во-вторых, в подп.1.1 Методики указано, что при составлении сметной документации следует руководствоваться Методическими указаниями по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации в условиях рыночных отношений в Республике Беларусь, кн.1, вып.1, утвержденными протоколом МВК при Госстрое РБ от 22.07.1993 № 3, которые в настоящий момент утратили силу.

В-третьих, так как созданный объект долевого строительства является объектом недвижимости, что в нашем случае тождественно понятию основного средства, то, следовательно, к нему применимы нормы Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.12.2001 № 118, которые охватывают гораздо более широкий комплекс затрат, чем это предусмотрено в ныне действующих Методических указаниях по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утвержденных приказом Минстройархитектуры РБ от 29.04.2003 № 91 (далее — Методические указания № 91).

Если же за основу рассуждений принять сноску в приложении 4: «*Расчет затрат застройщика на строительство производится согласно законодательству о ценообразовании в строительстве», — то это не только не добавляет ясности, но еще больше запутывает ситуацию, так как действующее законодательство в настоящее время ограничивается упомянутыми выше Методическими указаниями № 91, а затраты, производимые застройщиком в соответствии с данным документом сегодня вряд ли превысят 60% всей суммы затрат дольщика на создание объекта долевого строительства.

7.2. Совершенно не ясно и значение гр.5 «Доплаты в зависимости от характеристики объекта (микрорайон, этаж)» Расчета, так как действующими нормативными документами доплаты заказчика (застройщика) или инвестора (дольщика) в зависимости от характеристики объекта строительства — а тем более от микрорайона или этажа — не предусмотрены. При этом можно предположить, что:

— речь идет об отклонениях в стоимости 1 кв.м между различными видами жилых помещений, расположенных в одном здании и отличающихся между собой этажом, видом из окна и т.д. Однако не понятно, как этот фактор сказывается на величине затрат непосредственно застройщика, так как речь идет о расчете затрат именно застройщика;

— планируется введение некоторых видов платежей (вроде существовавших недавно отчислений на развитие инфраструктуры), величина которых будет зависеть от этажности здания и его расположения в городе (зоне).

8. Следует также обратить внимание на п.6 Правил, в соответствии с которым договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком только в нотариальной форме и не ранее 30 дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию. Юридические лица не вправе обременять залогом или продавать принадлежащие им объекты долевого строительства в течение 3 лет со дня получения их в собственность по договору, за исключением продажи местному исполнительному и распорядительному органу по цене не более цены договора.

Так, если часть первая п.6 Правил, вероятно, должна как-то упорядочить движение дольщиков — юридических лиц, вступающих и выбывающих из состава участников долевого строительства (хотя не до конца понятно, почему для юридических лиц договор оформляется нотариально, а для физических — нет), то часть вторая этого пункта таит в себе гораздо больше потенциальных неожиданностей, которые могут появиться в документах, принимаемых во исполнение положений Указа.

Почему юридическое лицо, построившее себе объект недвижимости — квартиру, не может ей распорядиться по своему усмотрению? Если это мера по сдерживанию роста рыночных цен на жилье, тогда понятно, но в таком случае:

во-первых, объект недвижимости, созданный как объект долевого строительства, приобретает некий особый статус, так как не может быть отчужден в течение 3 лет;

во-вторых, любой объект недвижимости, создаваемый на протяжении 1-2 лет, в момент окончания строительства в действующих ценах объективно стоит гораздо больше, чем сумма фактических затрат на его возведение, числящихся по бухгалтерскому учету у заказчика (застройщика). Таким образом, продажа объекта по цене договора непременно принесет убытки продавцу.

9. Нормы п.7 Правил предполагают единый способ формирования цены объекта, ссылаясь на законодательство об определении стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлении сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, к которым относятся, прежде всего, Методические указания № 91, хотя о недостатках этого документа мы уже упоминали.

Особого внимания требует и положение о том, что цена объекта долевого строительства является единой для всех дольщиков, так как здесь подразумевается, что цена 1 кв.м для всех дольщиков будет одинакова, хотя это возможно только при условии единовременного заключения всех договоров и одновременного внесения средств всеми дольщиками. При этом, возвращаясь к гр.5 Расчета, в которой косвенно объявляется возможность применения «коэффициентов комфортности» к цене 1 кв.м, можно говорить о взаимном несоответствии норм Правил и формы Типового договора, утвержденной Указом.

10. И наконец, самый актуальный, хотя далеко не последний сложный аспект анализируемого нормативного акта, — это «Перечень услуг застройщика по обеспечению строительства объекта долевого строительства и их стоимость» (приложение 2 к Типовому договору, далее — Перечень).

Несомненно, что деятельность застройщика (в контексте норм Указа (п.1.2 Типового договора) застройщик обязуется оказать дольщику услуги по обеспечению строительства, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором) — это вид предпринимательской деятельности, а так как основной характеристикой или признаком предпринимательской деятельности является стремление к получению прибыли от этой деятельности, то и для застройщика это не будет являться исключением. Однако, исходя из вида и структуры Перечня, говорить о прибыли и рентабельности такой деятельности весьма сложно. К сожалению, в тексте Указа отсутствует экономическая составляющая, но наиболее отчетливо это проявляется при анализе способов, форм и источников получения дохода застройщиком-заказчиком. В то же время согласно п.4.3 Типового договора цена объекта долевого строительства состоит из возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и цены услуг застройщика по обеспечению строительства. Таким образом, утверждение о том, что застройщик реализует свои услуги дольщику, не лишено оснований. Тем не менее порядок оформления рассматриваемого документа не становится более понятным, что связано со следующими вопросами:

— как определить затраты на оказание услуги каждого вида;

— термин «затраты» подразумевает затраты застройщика или дольщика;

— если следовать тому, что вид услуги — это изготовление технического паспорта, а затраты на оказание услуг соответствуют тарифам территориальной организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то будет ли являться для застройщика выручкой сумма возмещения этих затрат дольщиком; Если да, то каков порядок исчисления налогов от этого дохода;

— почему нельзя все эти действия обозначить одним термином — «услуги по организации и обеспечению строительства»;

— если все же каждый вид услуг следует указывать отдельно, то не возникает ли необходимость в регистрации уровня цен на каждый вид услуг? Если да, то каким образом правильно скалькулировать цену по этим видам услуг?

Как видно, на текущий момент вопросов по данной теме довольно много. В то же время следует признать, что вопрос о вознаграждении застройщика является ключевым в процессе долевого строительства, так как именно это обстоятельство способно привлечь финансовые, трудовые и материальные ресурсы в целях реализации инвестиционного проекта под названием «Объект долевого строительства — жилой дом». И пока эта проблема не разрешится, активность организаций, выполняющих функции застройщиков, будет неуклонно уменьшаться либо значительная часть сделок в этом сегменте рынка будет уходить в тень.

Тем не менее процесс строительства и привлечения средств дольщиков не может останавливаться, так как по договорам, заключаемым застройщиками с местными администрациями, срок освоения предоставленных под застройку участков весьма органичен, а обязательства перед дольщиками также требуют своевременного исполнения, что вынуждает застройщиков продолжать начатое дело несмотря на предпринимательский риск, уровень которого вырос в несколько раз. Однако, учитывая ту оперативность, с которой появился данный нормативный документ, можно надеяться на то, что его разработчики своевременно внесут необходимые корректировки и разъяснят все неясные моменты.

07.07.2006 г.

Сергей Ещенко, аудитор

Журнал «Главный Бухгалтер. ГБ» № 26, 2006 г.

Для более детального изучения см. Пособие

От редакции: В Закон Республики Беларусь от 18.10.1994 № 3321-ХII «О бухгалтерском учете и отчетности» на основании Закона Республики Беларусь от 29.12.2006 № 188-З внесены изменения и дополнения.

С 1 марта 2007 г. приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 11.10.1999 № 307 «Об утверждении Положения о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ на объектах строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта и регистрации объектов» на основании постановления Министерства архитектуры и строительства от 24.07.2006 № 19 утратил силу.

С 7 марта 2007 г. в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 № 235 «Об утверждении положений о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов и о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, о внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 мая 2003 г. № 652» на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 224 внесены изменения и дополнения.