Судебная практика: Законность заключения сделок с недвижимостью в период действия Гражданского кодекса 1964 года

          ЗАКОННОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ         В ПЕРИОД ДЕЙСТВИЯ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА 1964 ГОДА          Сделки  с недвижимостью, совершаемые субъектами хозяйствования,  требуют  грамотного  оформления и исполнения. В противном случае они  могут  быть признаны недействительными как контролирующими органами,  так  и  самими  партнерами  по  сделке. На сегодняшний день особенно  актуальным  является  вопрос  о  законности договоров, заключенных в  период  до  01.07.1999,  то  есть  до вступления в силу Гражданского  кодекса  Республики  Беларусь 1998 г. (ГК). Ведь согласно п.1 ст.182  нового  ГК  срок  исковой  давности  по  искам об установлении факта  ничтожности  сделки  и  применении последствий ее недействительности  составляет  10  лет  с  момента, когда началось ее исполнение. Таким  образом,  в «группу риска» попадают договоры, заключенные в период с  1994 г. до настоящего времени.       Так,  при  рассмотрении одного из дел перед хозяйственным судом  Гродненской  области был поставлен вопрос о правомерности совершения  сделки  по отчуждению нежилых помещений, совершенной до вступления в  силу ГК.       Фабула  дела  такова:  в  1990  г.  ПКП  «А»  передало  ОАО «Б»  хозяйственно-бытовой  комплекс (далее - комплекс), фактическая общая  площадь  которого  составляла  380 кв.м.  Передача осуществлялась по  акту   приема-передачи,  в  котором  указана  площадь  передаваемого  объекта, -  330 кв.м. Согласно акту ввода в эксплуатацию объекта и в  соответствии  с иными бухгалтерскими данными комплекс принят на учет  бухгалтерией  ОАО  «Б»  с  указанием  общей  площади  -  380 кв.м. В  процессе   судебного   разбирательства   возник  вопрос  о  предмете  передачи,  иных аспектах сделки и, как следствие, о действительности  ее  как  таковой.  При этом ПКП «А» настаивало на том, что предметом  передачи  являлось определенное количество квадратных метров площади  (часть площади комплекса), а не объект в целом.       В  соответствии  с  частью  первой ст.4 ГК и ст.1138 ГК сделки,  совершенные   до   01.07.1999,   подлежат   исполнению  по  правилам  законодательства, действовавшего на тот момент.       В  ходе  рассмотрения дела выяснилось, что специфической чертой  гражданского  законодательства,  действовавшего в период до принятия  нового  ГК, являлось отсутствие понятия «недвижимость». Законодатель  использовал  термин  «основные  средства»,  и  притом  в  рамках  не  гражданского,   а   финансового  (бухгалтерского)  законодательства.  Данный  подход  соответствовал  общей  тенденции  к  игнорированию и  всяческому  умалению  роли  частно-правовых  начал при регулировании  имущественных отношений.       Действовавший  на  тот  момент  ГК  1964  г. не содержал особых  требований  к  заключению  сделок  с  объектами  основных  средств -  нежилыми   помещениями.  Требование  о  государственной  регистрации  подобных  сделок и (или) перехода прав законодатель не устанавливал.  Требование   о   заключении   договора  в  виде  единого  документа,  подписанного  сторонами,  аналогичное  тому,  что содержится в части  первой  ст.521  нового  ГК,  также  отсутствовало, поэтому, для того  чтобы  договор  признавался  заключенным,  было  достаточно  наличия  подписанного   надлежащим   образом   уполномоченными   лицами  акта  приема-передачи    основных    средств    и    иных   доказательств,  свидетельствующих о фактическом заключении и исполнении договора.       В  то  же  время  совершение действий, направленных на передачу  имущества   от   одного   юридического   лица  к  другому,  детально  регулировалось   нормами,   касающимися   бухгалтерского   учета   и  отчетности.  Правила бухучета фактически имели ключевое значение при  регулировании имущественных отношений и являлись, по сути, важнейшим  источником   правовой  регламентации  хозяйственной  деятельности  в  период, предшествующий принятию нового ГК.       Судом  было  установлено,  что  в  соответствии с актом ввода в  эксплуатацию  комплекс  представляет  собой  первую очередь объекта,  называемого     «Переоборудование     существующего    здания    под  хозяйственно-бытовой  комплекс», и фактически является частью здания  (встроенное помещение).       Как  следует из действовавших на момент приемки норм ГК 1964 г.  и  правил  бухгалтерского  учета  (План  счетов бухгалтерского учета  финансово-хозяйственной   деятельности   предприятий,   утвержденный  приказом  Министерства  финансов  СССР от 01.11.1991 № 56), комплекс  являлся объектом основных средств.       Пунктом  14  Положения по бухгалтерскому учету основных средств  (фондов)   государственных,   кооперативных   (кроме   колхозов)   и  общественных   предприятий   и   организаций  (приложение  к  письму  Министерства  финансов  СССР  от 07.05.1976 № 30) предусматривалось,  что  единицей  учета  основных  средств  (фондов) является отдельный  инвентарный   объект.  Инвентарным  объектом  считалось  законченное  устройство   со   всеми  приспособлениями  и  принадлежностями,  или  отдельный  конструктивно  обособленный  предмет, предназначенный для  выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный  комплекс  конструктивно-сочлененных  предметов, представляющих собой  единое  целое  и  совместно  выполняющих определенную работу. В этой  связи следует отметить, что бытовой комплекс являлся самостоятельным  инвентарным  объектом в учете как ПКП «А», так и ОАО «Б». Пунктом 15  того  же  Положения  устанавливалось,  что  для  организации учета и  обеспечения  контроля  за  сохранностью  основных  средств  (фондов)  каждому  инвентарному  объекту,  независимо  от того, находится он в  эксплуатации или в запасе, присваивается соответствующий инвентарный  номер.       Также  пп.21-22  названного  Положения  предусматривалось,  что  аналитический   учет   основных   средств   ведется  на  инвентарных  карточках,  инвентарная  карточка  открывается на каждый инвентарный  объект.       Таким  образом,  предметом  сделки,  направленной  на  передачу  (отчуждение)  основных  средств от одного лица к другому, могли быть  лишь   отдельные   инвентарные   объекты.   Определенное  количество  квадратных метров не могло выступать предметом передачи, таковым мог  являться  лишь  конкретный  инвентарный объект. Поэтому указание при  передаче  инвентарного  объекта  его  площади  не имело значения для  постановки  объекта  на учет и возникновения соответствующих прав на  него  и,  по  мнению  суда,  может  рассматриваться  как упущение со  стороны  бухгалтерии,  не имеющее существенного значения для решения  вопроса о переходе прав на сам объект.       Судебное   решение   по   данному  делу  полностью  подтвердило  приведенную  аргументацию,  сделка  признана  действительной,  а  ее   форма - надлежащей, предметом  сделки  признан  бытовой комплекс как   таковой, несовпадение площади объекта  в различных актах (акте ввода    в эксплуатацию и приема-передачи) суд счел не заслуживающим внимания  при оценке юридических аспектов состоявшейся сделки.     14.09.2004 г.     Алексей Телегин, юрист